不動産投資で何億円も借金している人は危険なのか？

2020年12月18日5,507

「そんなに借金が沢山あって不安になりませんか？」

私は5億円以上銀行から借り入れがあるのでこういう質問を良く受ける。

しかし不安になることは全然ないし、それが理由で眠れなくなったりすることも皆無だ。

また私へのアドバイスとして、

「不動産の購入のために多額の借金していることは言わない方がいいですよ」

と言ってくる人もいる。私のことをたしなめた訳ではなく、話の流れの中で親切心からそう言ってくれたのだと思う。

こういう発言をする人は、そもそも「借金」＝「悪いこと」という先入観にとらわれ過ぎている。

借金イコール悪いという先入観は意味がない

話の本質を理解出来ていないにも関わらず、借金という言葉に過剰反応して

「危ないことをやっている人だ」

と考えてしまっている人は非常に多い。

現代人の多くは、「借金＝悪いことだ」という教育を、子供の時から受けてきた。

「借金」と言うとサラ金・ヤミ金などから取り立てが来ることのイメージが強く、普通に暮らしていれば借金なんてする必要はないということを小さいころから植えつけられているのだ。

しかしなぜか自宅用のマンション購入費のために借金をすることは良いと考えられていて、資産価値のない何千万円ものマンションをみんな平気で買う。

それを見た周りの人も「あいつもこれで落ち着ける」など、意味が良くわからないコメントをしたりする。

ハッキリ言うが、こういう人達は建設会社やマンション販売会社のイメージ戦略に躍らされているだけだ。

借金が悪だというのも、単なるプロパガンダに過ぎない。

不動産投資で収益を上げている人は、中央の権力者からは基本的に疎まれる存在だ。

経営者や官僚を始めとする権力者は、我々庶民には勤勉に汗水流して働かせないといけないと考えている。

借金をして収益物件を買い、楽に暮らしてもらっては困るのだ。

私は決して陰謀論者ではない。

しかし、このような見解を私が持っていることに違和感を覚える人はいるかもしれないとは思う。

借金は返せる当てがあれば問題ない

私からすると借金は悪だという考えよりも、国債の発行残高が国民一人当たり1,000万円になろうとしているのを許容している人達の方がおかしいと思える。

同じように、マイホームを買うための借金は善で、遊行費に使ったり装飾品を買うための借金は悪だというのも冷静に考えれば意味不明だ。

どちらも分不相応な過剰な消費のための借金だという以外の何物でもない。

単に刷り込まれているイメージの差の問題だ。そこに本質的なビジネスの真理は何一つ存在しない。

話を戻すと、借金自体は悪いことではないということをまずは理解しないと、不動産投資を進めることは出来ない。

お金を借りているのに返すあてがない状況になってしまうのはまずい状況だが、そうならければ良いのだ。

例を挙げよう。

1億円を受注したがその支払いが再来月という状況の中小企業があったとする。

しかも、来月までに仕入れるための3,000万円が必要だという。

資金繰りのために、一時的にサラ金から3,000万円を借りる経営者はまともだと言えるだろうか。

もしその仕入れにより再来月には5,000万円の売り上げが立つのであれば、多少金利が高くても問題ないと思わないだろうか。

それとも、サラ金からお金を借りるのはいかなる状況でも避けるべきだと考えるだろうか？

ぜひ、良く考えてみて欲しい。

もう一人の別の人は、買ったら状態ですぐ値段が下がる新築マンションを喜んで購入している。

多くの新築マンションは、新築時から数年経つと価値が大きく目減りする。

しかも低金利とは言え、借金の返済時に払う利息は単なる銀行への支払いだ。

この人は本当にまともな買い物をしていると言えるのだろうか？

是非、自分自身が持っている借金に対するイメージを点検し直してみて欲しい。

借金をすること自体がいいか悪いかを論じるのは実は意味がないのだ。

法律に触れてなく倫理上も問題がない行為であれば、非難されるいわれはない。

その借金が良いか悪いかは目的に合致しているかどうかによる。

借金の心理的な壁を超えられた人は有利に投資が出来る

投資やビジネスにおいては、借金が自分に利益をもたらしていることに繋がっているのかが重要だ。

前述の例のように、3,000万円をサラ金から借りて5,000万円の売り上げを上げられるのであれば、利率が高いサラ金でもノンバンクでもいいからお金を借りるべきだろう。

ここでイメージや先入観で借金の良し悪しを考えて躊躇するのは、無意味な行為だと言わざるを得ない。

もちろん借金をすることにより自己資金以上の金額を扱うことになるのでリスクは常に伴う。金利や賃貸需要の先行きがどうなるかを自分なりに予測を立てることは、常に行う必要に駆られる。

しかしこれは健全な危機感である。決して得体のしれない不安感ではない。

不動産は株や為替と違い予期せぬ外部要因により一夜にして価値が暴落することはない。融資を受けて物件を買ってそれが自分に収益をもたらすのであれば、借金をするというのも一つの論理的で妥当な選択肢だ。

もちろん不動産投資では借金をしない投資法もある。しかし規模拡大のスピード感においては、融資を使った手法に勝るものはない。

ビジネス全般に言えることだが、自分の感情をコントロールしながら周りの意見に惑わされずに本質を見極めることが重要だ。

不動産投資の世界で言えば、借金をして物件を購入することに反対意見を言う人が多く存在するほど、自分にチャンスが回ってきやすくなる。

これが一億総出で不動産投資に取り組みだしたら大変だ。

自分たちに良い物件が回ってくるチャンスが極端に減るかもしれない。

そういう意味では、借金をすることの心理的な壁を超えられた人にとっては、かなり有利な状況だと言えるかもしれない。

この記事の監修者

不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール