不動産投資で安くリフォームを実現するための3つの方法

2020年12月17日864

どれだけ安くリフォームが出来るかの巧拙は、賃貸経営の収支に大きな影響を及ぼす。

リフォームの費用は、後に述べるように「施主支給」をしたり「分離発注]をすることにより、金額を大きく削減をすることができることがあるからだ。

この記事では、リフォームを実施する際に検討するべき3つの方法についてそれぞれの特徴を述べたいと思う。

管理会社経由でリフォームを実施する

ほとんどすべての管理会社はお抱えのリフォーム会社を持っており、それらの会社に管理会社経由でリフォームの発注を行うことが最も簡単な依頼方法である。

この方法のメリットは、オーナー側に負担がかからないので対応が非常に楽なことである。

オーナーは管理会社に簡単なリフォーム内容を電話などで伝えるだけでいいからだ。

費用の見積もりは、その内容を元に管理会社が行ってくれるので、オーナーはそれを確認して実施可否を伝えるだけでリフォームを行うことが出来る。

物件を良く知っている管理会社が発注内容を精査するため、賃貸付けを行う観点から最善なリフォーム内容を選べる可能性が高いという利点もある。

これにより、品質が過剰に良い部材を使って必要以上に高い金額になってしまったり、逆に物件のグレードを下げてしまうような仕上がりになったりすることは避けられるのだ。

見積書は管理会社の名前ではなくリフォーム会社の名義で出されることも多いが、多くの場合リフォーム会社から管理会社に10％程度のキックバックが行われている。

それゆえ、見積もりの割安感はあまりない場合も多くある。

施主支給とは、オーナーがリフォーム用の部材を支給して、それを使ってリフォーム会社が工事を行うことである。

クロスやクッションフロアなどをインターネットで購入し、工事の作業だけをリフォーム会社に依頼をする。

発注するオーナーが部材の種類と量を決めないといけないので、リフォーム会社に一括して依頼するよりも難易度は高くなる。

その代わり、仕入れ原価は安くできるので、総額費用も安く抑えることが可能となる。

一括発注よりも安く仕上げたいが、次に説明する分離発注や自分で工事するＤＩＹまではできない人にお勧めのやり方である。

分離発注とは、工事の項目ごとに分けて発注を行う手法である。

通常のリフォーム工事を行う場合、取りまとめを行うリフォーム会社（元請会社）が、発注者であるオーナーとやり取りをしてリフォーム計画を立てる。

クロス貼り、クッションフロア貼り、浴室工事、クリーニングなど、元請のリフォーム会社が自社の職人ですべての行程を行う場合もあるが、元受がそれぞれの工事ができる職人に下請けとして依頼する場合もある。

こうした元請の作業をすべてオーナーがやるのが分離発注である。

大規模な建築現場ほどではないが、賃貸物件のリフォームもそれぞれの作業内容が密接に絡んでいるため、どの工事が同時に進めることが出来るかや、どの工事とどの工事が前後関係にあるのかなどを正確に把握してスケジューリングする必要がある。

工事は職人に直接発注を行うため、かなりの費用削減が可能になることもある。

分離発注は上級者向けのやり方だが、まず一部屋で実施してみるなど少しずつやっていくとやり方を覚えられるだろう。

賃貸物件の場合、リフォームに時間がかかるとそれだけ募集開始が遅れて家賃が入るのが遅くなる。

そうなってしまうと、リフォーム費用が多少安くなったところでさして意味がなくなってしまう。

安く発注することに時間をかけるよりは、さっさとリフォームを完了させて空室を埋めてしまった方がベターな場合も多いのだ。

施主支給や分離発注を検討する際は、コストダウンだけでなく工期についても注意して対応方法を決めるようにしよう。

不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール