購入してはいけない物件の3つの特徴

2020年12月16日3,371

物件購入を検討する上で、デメリットとなる条件のほとんどはお金で解決可能である。

海岸沿いの物件や活断層直下の物件は、津波や地震の心配があるが、例えば利回りが２０％を超えているなどかなり割安な物件の場合は、積極的に検討して良いかもしれない。

まったく需要がない空室だらけの物件はいくら表面利回りが高くても購入を検討することはできないが、入居需要さえあれば家賃を適正価格まで下げれば埋まることも多くある。

購入を検討する段階で、あれはダメ、これはＮＧという形で最初にフィルターをかけてしまうのは、実利を追求する投資家の行動としてはイマイチである。

「あれはダメ、これはちょっと」ということを不動産会社に伝えていると、物件が出ても紹介を受けられなくなるので大変もったいない状況になる。

とは言え、物件を購入する際にこのような特徴がある物件は危険だと言うポイントはいくつかある。

次のような要件を備えている物件は、かなり割り引いて評価するべきだと言える。

３点ユニットの物件

３点ユニットとは、バスとトイレが一緒になっているユニットバスのことだ。

昭和の時代にホテルなどから普及した後、平成の初め頃にこのような物件が多く建てられた。

普及当初は、同じ面積でも部屋が広く取れ、ホテルライクなバスルームとして好まれる傾向があったが、現在、あえて３点ユニットの部屋を好む人はまったくいない状況になっている。

ほとんどの人がインターネットで物件を探してから不動産会社に問い合わせをする時代になっているが、低価格帯の物件を探す場合も「バス・トイレ別」を検索画面でチェックする人がほとんどであるため、３点ユニットの物件は検索すらされない。

私も地方で３点ユニット物件を持っているが、特徴的なリフォームを施したりしており、少ない３点ユニット物件の需要を喚起させるためにかなり工夫を凝らしている。

３点ユニットの物件はすべて検討から外す必要はないが、バス・トイレ別の物件やファミリー物件と比較する場合、３点ユニット物件は割り引いて評価するべきだと言える。

駐車場が必要な分だけない物件はいくらその他の条件が良くてもまったく決まらない可能性があるため、気を付けるべきである。

地域によってはいくら駅から近くても駐車場がないがゆえにまったく入居者に選ばれない場合もあるので、近隣の不動産会社にヒアリングして駐車場の要不要は必ず確認しよう。

地域によっては、ファミリー物件の場合１戸あたり２台分の駐車場が必要な場合もあるので、注意が必要だ。

逆に駅から遠くても大学や工場が近いがゆえに駐車場がなくても問題ない物件というのも存在する。

その物件で駐車場が必要かどうかは、概要資料に載っている情報や地図をパソコン上で見ても絶対にわからない。

入居者需要を不動産会社に対してくまなくリサーチしない限り判明しないだろう。

店舗や事務所が１階に入っているが、長らく空いている物件というのがよく売りに出ている。

一見高利回りに見える物件に多いのだがが、事務所や店舗の需要は普通の居室と比べて立地に大きく左右される。

路地に入った物件や駅から遠い物件は、いくら家賃を下げてもお客さんが来ないので、決まらない場合が多いのである。

駐車スペースが足りない物件や駐車場が離れている物件も、同様に借り手がつかないことがある。

このような物件は、融資する銀行側も、たとえ店舗の部分が埋まっていたとしてもその家賃を半額にして計算する場合がある。

すでに入居中の店舗や事務所などのテナントが存在する場合も、退去後の賃料相場などは居室と同じように賃貸不動産会社にヒアリングする必要がある。

物件を検討する際に見落としがちな、特に注意するべきポイントについて述べたが、逆に敬遠されるような物件でも投資として問題なければ積極的に購入して良い場合もある。冒頭で述べた沿岸部や地震の危険が高い物件などは典型的な例である。

沿岸部にあったり活断層の直上にあったとしても、地震に強いＲＣ物件だったり、過去津波などの被害がないことがあらかじめ区役所に行って調べてわかっていれば、購入を検討して良い場合もある。

また、これらの災害は、損害保険である程度のリスク軽減が図れる可能性もある。

全部屋空いている状態で売りに出ている物件や、かなり汚れていたり散乱物があったりするような物件も、リフォームをして適切な家賃を設定すれば空室が埋まるという算段が十分立つのであれば検討しても良いだろう。

購入を進めるかやめるかを検討する際に重要なのは、事前に８割方勝てる見込みが立てられるかどうかである。

リスクを完全に排除するのは難しいのでチャレンジは必要だが、勝てる見込みがあるのかどうかわからないにもかかわらず取り組むのは問題だ。

自分の裁量でリスク管理が可能だと判断した場合は、積極的に進めてみると良いだろう。

不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール