不動産投資のリスク-天災対応のために行うべきこと

2020年12月17日565

日本は地震大国であり、２０１１年に発生した東日本大震災以降も大規模な地震が発生する可能性を多くの専門家が指摘している。

政府の地震調査委員会によると、今後３０年以内に東京直下型の地震が発生する確率は５０％以上あり、中部・近畿・四国に壊滅的な被害をもたらすと言われる南海トラフ地震は今後３０年以内に７０％超の確率で発生すると発表している。

火災などはいつ発生するかわからないし、不動産投資をする上でこれらの懸念を完全に排除することはできないが、適切な対策を取ることでリスクヘッジを行うことは可能である。

損害保険の利用が第一のリスクヘッジ

火災については、補償範囲の広い火災保険に入っておけば十分対応可能だ。

火災で全焼するのは柱や梁に木材を使って建築されている木造物件である。鉄筋コンクリート造（ＲＣ）や鉄筋鉄骨コンクリート造（ＳＲＣ）の物件はコンクリートと鉄骨で作られているので、部分焼失することはあっても全焼することはまずない。

火事が不安であれば、木造物件を避けて、ＲＣやＳＲＣの物件に絞って探すと良いだろう。

より考慮が必要なのは、地震のほうである。

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地震をリスクヘッジする方法だが、火事と同じく損害保険の補償範囲を広くすることが基本的な対策となる。地震保険は火災保険よりも補償範囲が狭くなり、補償額は半額程度となる。

保険だけでは心もとない場合は、地震の危険があるような地域の物件を出来るだけ避けるようにするという方法もある。

建物の耐震性は高い順に、鉄筋鉄骨コンクリート（ＳＲＣ）、鉄筋コンクリート（ＲＣ）、重量鉄骨、軽量鉄骨、木造建築となる。

ＳＲＣやＲＣは、地震で完全に倒壊する可能性は極めて低いと一般的には言われている。

耐震基準については大規模な地震が起きるたびに強化されており、１９７８年に起きた宮城県沖地震のあと、１９８１年に建築基準法施行令大改正（新耐震）が施行された。

不動産業界では、１９８１年の新耐震以降に建てられた物件であれば、基本的な耐震基準は十分満たされている物件だとみなされる。

逆に、１９８１年以前の物件は「旧耐震物件」などと呼ばれ、耐震性に劣る可能性があると考えられることもある。

　中古の物件を購入する時は、１９８１年以降に建設された物件を検討対象にするとともに、外壁にクラックや浸水の跡がないかなどを必ず事前にチェックしておこう。

特に基礎部分に不具合があると、居住スペースの床が傾くなどの実用面でも影響が出る可能性があり、地震が発生するリスク以前の問題として対処が必要である。

これらの懸念を強く持っている場合や、耐震偽装が行われていないかなどを確認したいのであれば、建物のインスペクションを専門で行う会社に依頼するのも有効だ。

しかし、中古物件を購入する際にここまで確認している人はかなり稀である。

地震などの天災のリスクに対する最善の策は、有事の際の費用を毎月積み立てておくとともに、物件の保有エリアを複数に分散させることである。

不測の事態は、何も天災に限って発生するわけではない。

空室が急にたくさん出たり、機械設備が故障して急な出費が発生したりすることは、物件を複数持っていればよく起こる。

　天災を含めた不測の事態は常に起きる可能性があるという前提で対策を講じておくことが大事である。

このように、余裕資金を蓄えたり、保有物件のエリアを分散させたりすることにより、天災が起きても十分対応できるだけの体制を作り上げることが重要だと言える。

不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール