家賃滞納に悩まないための予防策とは

2020年12月17日286

家賃の滞納に頭を悩ませる不動産オーナーは多く存在する。

特ににはじめて不動産投資をする方は気になる点でだろうが、不動産投資をやっていて発生する様々なトラブルやリスクの中で、家賃滞納はそれほど対処が難しい問題ではない。

家賃滞納への対処方法だが、基本的には予防策が重要である。

日本では借主の権利の方が大家の権利よりも強い

日本の借地借家法は賃借人の権利が強く、不動産オーナーへの権利が希薄だ。居住者への保護が行き過ぎているぐらい強い法律なので、滞納が発生したとしてもオーナーが入居者を無理に追い出すなどの対応はできない。

滞納額が６０万円以下であれば少額訴訟によって１日で訴訟手続きを終えられるが、それ以上の金額の場合は通常訴訟となり簡易裁判所または地方裁判所に訴訟を提起することになる。

裁判の判決で首尾よく勝訴となっても入居者が支払いに応じない場合もある。

そもそも家賃滞納している時点で正当な理由があるわけではないので、裁判になるほど滞納している時点で払うことが出来ない場合が多いからである。

その場合、強制執行で財産を差し押さえるなど、さらに面倒で時間もお金もかかる手続きに進まなければならなくなる。

このような状況下では予防策を講じることが必要である。これは、家賃保証会社の保証に入ることが現状では一番簡便で効果が高い方法だ。

家賃保証会社とは、入居者の連帯保証人の代わりになってくれる会社で、入居時に家賃の１か月程度を払うことで、家賃保証を受けることが可能となる。

費用は入居者が払うことが多いが、その場合、連帯保証人が求められないというメリットが入居者側にもある。

家賃保証は最大数か月分と設定している会社が多く、支払い能力があるかどうかがわからない連帯保証人よりは確実に家賃を回収できるので、不動産オーナーにとっては家賃保証会社のほうが安心な面がある。

それゆえ、連帯保証人ではなく、家賃保証会社に加入することを必須としている物件も多くある。

入居者が滞納する保証に入居者自身が保証会社に加入するというのは、よく考えれば少しおかしな気がするが、使い勝手が良く、審査もそれほど厳しくないことから、２０００年代中盤から加速的に利用が広がった。

しかし、滞納者から滞納家賃を取り立てる能力が低い家賃保証会社や、リスクが高い顧客を多く抱えている家賃保証会社が倒産する例がいくつか発生しており、どの家賃保証会社に入るかについても注意が必要である。

家賃保証会社を利用する以外の予防策としては、そもそも滞納リスクがあるような入居者が住むような物件を買わないようにするのが重要である。

見分け方はいくつかあるが、家賃が２万円台中盤や１万円台に突入しているような激安の物件は、滞納リスクが高い人たちが入居している可能性が高くなる。

中古物件を買う場合は、既存の入居者が家賃保証会社に加入しているのかどうかと、滞納履歴はあるのかについて売買契約前に必ず確認しよう。

外国人の入居者がいる場合、家賃支払い関連のトラブルが起きることを懸念する人もいるかもしれないが、滞納は意外と少ない場合が多い。

諸外国は日本よりも不動産オーナーの権利が正常に認められており、滞納して一定期間経つと、オーナーにドアのカギを変えられて中に入れなくなってしまったり、家の中のものを勝手に処分されてしまったりする場合があるからである。

この点が、不動産オーナーと入居者の権利を対等にしている点が日本とは大きく異なる。

そのため、外国人の入居者は日本人の入居者よりも家賃を優先して支払うという意識が強いことも多いのである。

不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール