不動産投資に失敗し、ローンが払えないとどうなるか

2020年12月17日2,317

まず知っておくべきなのは、不動産投資で実際に破たんする人の割合は、実は大変少ないという事実である。

アパートローンの大手であるスルガ銀行の３か月以上のアパートローン延滞率（債権総額比）は０・２％前後と低い水準になっている。

収益物件の売上は、ほぼ１００％家賃収入とイコールとなるが、家賃は景気による変動があまりない。

一度でも賃貸の住宅に住んでいればわかると思うが、日本は居住者側の権利が強固なので、２年ごとに発生する更新時であっても家賃が上がったり下がったりすることは、かなり稀だろう。

物件を買う前に、事前に収支計算をして利益が出ることの確認を怠らなければ、購入後も想定とおり運営できる可能性が極めて高いのでである。

支払い遅延を起こしたらどうなるか

返済が滞った場合どうなるかだが、まず毎月発生する返済の期日から１日や２日遅れた場合、金融機関の支店の担当者から「口座に残高がないので今月のローンが引き落とせませんでしたがどうされましたか？」という電話が入る。

数日以内に口座に入金を行い、支払い遅延が解消されれば問題ない。

しかしながら返済遅延の状態が続いてしまい、給料など他の収入からも補てんができない状況になると、金融機関から連帯保証人に催促が行くことになる。

一つの目安となるのは、３か月以内に支払い遅延が解消できるかどうかである。

３か月を過ぎても返済の支払いができない場合は、金融機関内で破たん懸念がある「要注意の貸出先」に分類される。

この段階で、回収担当は支店の営業マンではなく、本社の回収専任担当者に変更となることが多い。

本格的に返済ができない状態になった後の対応は、金融機関により異なる。

貸し出しの件数が多く１件ずつの融資規模も大きいメガバンクは、融資したお金を回収できる権利である債権を、「サービスサー」と呼ばれる資金の回収専門業者に安価に売り渡すこともある。

債務の請求権が銀行からサービサーに移ると、銀行との関係が切れるため、銀行からは返済を求められない代わりに、サービサーからさらに厳しく取り立てられることになる。

この状態に陥るのは好ましくないので、可能な限り銀行と交渉を続けられるよう銀行側と折衝を続けたほうが良いだろう。

収益物件のローンは借入額が大きな金額となっている場合が多く、本格的に収支状況が厳しくなると自分が保有している定期預金や生命保険などをすべて解約しても返済ができないことがある。

その場合は、物件を任意売却または競売にかけることになる。

売却価格が債権額に満たない場合は、最終的には自己破産するという選択肢も出てくる。

その段階になったら、持っている資産は連帯保証人分も含めて基本的にすべて処分することになる。

地域密着を標榜している地銀・信金などは、無理に回収を行って、地域内で悪いうわさが立ってしまうことを懸念し、ある程度柔軟に話し合いに応じてくれることがある。

地銀や信金は、返済をしてくれないと困るものの、厳しい取り立てを行って地域社会との関わり方に問題が生じることも避けたいと考えるのである。

その場合は、返済計画をリスケジュールして融資期間を延ばしたり、金利を下げたりすることにより、毎月の返済金額を減らすといった交渉に応じてくれる可能性もある。

正規の金融取引業者である市中の金融機関から融資を受けていれば、職場まで回収しに来たり、深夜自宅に無理矢理押しかけて来たりすることは決してない。

返済の延滞は契約違反ですが、基本的にはルールに沿って処理が行われることになる。

また、財産を処分する前に名義変更をあらかじめしておくなどの対応により、保有資産をすべて没収されてしまうのを防ぐことも実質的には可能な場合もある。

破産したらその瞬間無一文になるとは限らないのである。

そもそも、物件を買う前にちゃんと収支計算ができていれば、このような状況になる可能性が低い。

もし、何らかの事情により返済が不能になるような重大な懸念が発生したら、隠そうとせず、早い段階で融資金融機関の担当者に相談するのが良いだろう。

不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール