危険！アパート経営で不動産価格が下落するとどうなるのか？

2020年12月18日1,045

不動産価格の価格は、相場により上下する。

逆に、家賃は価格硬直性があり、それほど大きな変動がないのが特徴だ。

賃貸マンションに住んでいればわかると思うが、一度入居したら基本的には同じ家賃で何回でも更新が可能だ。

日本では、定期借家ではない限り、むやみに家賃の値上げは出来ないのだ。結果的にこの慣習が、家賃下落に歯止めをかけている。

不動産価格は相場によって上下するが、家賃は相場とは関係なく一定だとすると、物件の利回りは相場に連動して上下することになる。

家賃と不動産価格が完全に連動していれば利回りは一定になるが、実際は連動しないので、物件価格が上がれば利回りは下がることになる。

例を挙げよう。

15戸部屋がある1.1億円の物件が、去年1億円で売られていたとする。

この物件の家賃の平均が去年5万円だったなら、恐らく今年も5万円だろう。

利回りの計算をしてみると、分母となる物件価格が上がったので、去年の時点では利回りは9％だったが、今年になり8.1％になってしまった。

このように、不動産価格が上がると、利回りが低い物件が多くなるのだ。

この事情を踏まえると、不動産価格が下がることのリスクが何なのかについても、理解しやすくなる。

一番のリスクは、購入後に売却できなくなってしまう可能性が出て来ることだろう。

去年1億円で買った物件が、今年9,000万円でしか売れなくなったとしたら、残債は恐らくほとんどまだ減っていないと思われるので、出口戦略は描きにくくなる。

家賃は硬直性があるので、そのまま保有していれば、即破たんという状態には絶対にならない。

しかし自分が買った物件が値下がりしているのは、やや心もとないだろう。

このような不動産価格の下落に対処するためには、そもそも割安に物件を買うことが重要だ。

割安でなくてもいい。相場通りの価格でもいいかもしれない。

物件価格が高い時に、更に割高な物件を掴まないことが一番重要だ。

去年、相場が1億円の物件を1億円で購入し、それが今年9,000万円になったとする。

景気は循環するので、また1億円に戻る可能性は高い。このケースでは座して待つ以外対処方法はない。

去年、相場が1億円だったにも関わらず、1.2億円で物件を購入してしまうと悲惨だ。

今年は更に下がり、9,000万円で取引されているので、含み損は3,000万円になってしまう。

このように割高で物件を買っていると、キャッシュフローも出ていないケースが多い。

破たんに向かって黄色信号が出ている、非常に危険な状態だ。

物件のキャッシュフローが回っているのであれば、不動産価格の多少の上下はあまり関係がない。

何故かと言うと、景気は循環するものであり、いずれはまた上がったり下がったりするからだ。

不動産価格が何によって決まるかというと、短期的には融資情勢の影響が一番大きい。

不動産に融資したいと考える銀行が沢山あれば、それだけ多くの人が物件を買える状態になる。そうすると需要が増すので、必然的に物件価格は上がるのだ。

融資がジャブジャブな状態からいきなり閉まると大変だ。いきなり利回りが1-2％下がることは過去にもあった。

今後もこのように、不動産価格は上がったり下がったりするので、その循環に身を任せるしかない。

不動産価格が上がっていようと下がっていようと、重要なのはキャッシュフローが出る物件を買うことなのだ。

不動産価格自体が下がっていようとも、冒頭で述べた通り、家賃は価格好調性があるので下がらない。

キャッシュフローさえ出ていれば、物件は継続的に運営可能なのだ。

そして、物件を保有している期間が長くなればなるほど、残債は減っていく。そうなればこちらのものだ。

残債が減れば、多少の不動産価格の上下は関係なく、いつでも売れるようになる。そうなれば安心だろう。

キャッシュフローが十分出る物件を買っていれば、不動産価格の下落は心配するようなリスクではないのだ。

不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール