サブリース契約書のチェックポイント【サンプルあり】

サブリースは、一括借り上げに伴う家賃保証制度だ。正直、サブリースはメリットよりデメリットのほうが大きく、契約はしないのが一番だが、もし契約をするのであれば契約書はすみずみまで確認すべきだ。

サブリース契約で起こるトラブルは、オーナーが不動産会社の巧みな話術を鵜呑みにし、契約内容を誤解しているケースがかなり多い。

契約書の確認をきちんと行うだけで、起こりうるトラブルは未然に防ぐことができる。不安であれば、弁護士に契約書の確認をしてもらうのもいいだろう。

今回は、サブリース契約書のサンプルにそって、失敗しないためのチェックポイントを説明していく。

サブリース契約書のサンプルとチェックポイント

不動産会社とサブリース契約を結ぶ際、次のような契約書が利用される。

国土交通省のホームページでは、“サブリース事業の当事者間における紛争の未然防止を図るため”として、サブリース契約書の雛形が発行されている。

参照：国土交通省「『サブリース住宅原賃貸借標準契約書』について」

国土交通省が提供しているサブリース契約書は計22ページにのぼる。そのなかでも、契約書の作成にあたり、次の5点は必ず確認してほしいポイントだ。

• 賃料の見直し時期（初回の賃料改定日・2回目以降の賃料改定日）
• 管理会社変更の可否（管理事務及び転貸）
• 原状回復工事の費用負担および修繕工事について（建物維持管理費用の分担・修繕）
• 敷金、礼金、更新料の分配について（敷金）
• 契約解除について（契約の解除）

1. 賃料の見直し時期（初回の賃料改定日・2回目以降の賃料改定日）

サブリース保証料にあたる賃料（家賃）は、サブリース会社によって期間や見直し条件が決められている。

おもに、2～5年で賃料の見直しが入る場合が多い。

思わぬタイミングで賃料を減額されると収支計画が大きく狂ってしまうため、賃料の見直し時期と期間に問題がないか必ずチェックしよう。

2. 管理会社変更の可否（管理事務及び転貸）

サブリース契約では、特定の管理会社を指定され、途中で管理会社を変更することは不可とされているケースが多い。

入居者を集める力が不足している、管理能力が低いなどの理由で管理会社を変更したいと思っても実現できないことがあるのだ。管理会社の変更可否についても確認しておこう。

3. 原状回復工事の費用負担および修繕工事について（建物維持管理費用の分担・修繕）

サブリース契約では、修繕やリフォームにかかる費用はオーナーが負担することが多い。

不動産会社が指定した業者に依頼しなければ契約を打ち切るといった内容になっている場合もある。

そうなると、工事費用が安い業者に修繕を頼みたいと思っても、指定された業者以外には依頼できず、割高な工事費用を要求される場合があるのだ。

4. 敷金、礼金、更新料の分配について（敷金）

不動産オーナーは、毎月の家賃収入以外に、入居者から敷金や礼金、更新料をもらうことがある。

しかし、サブリース契約では基本的に敷金や礼金はサブリース会社の取り分となる場合が多い。念のため、どちらの取り分になるか確認しておこう。

5. 契約解除について（契約の解除）

サブリース契約は途中解約が不可とされているケースがほとんどだ。解約が許されることもあるが、不動産会社が解約を拒否してトラブルに発展した例もある。

契約解除を求める場合は弁護士などの専門家に依頼するのがいいだろう。また、解約違約金が設定されている場合も多いので、契約前に確認しておこう。

契約書は書式によって内容が異なり、わかりにくい箇所もあるため、弁護士などの専門知識がある人に確認してもらうとよいだろう。

サブリースは悪ではないが、充分に注意するべき契約

「空室がでても家賃が保証される」「オーナーは何もしなくていい」など、大家側のメリットが大きくみえるサブリース。

しかし、実際には家賃減額のリスクやサブリース会社が倒産するリスクなど大きな落とし穴が存在し、トラブルが続出している。

サブリースで起こるほとんどのトラブルは、契約内容をしっかりと確認し、サブリースの仕組み・問題点を理解していれば防ぐことができる。

不動産会社にいわれるがまま、楽をしたいがためにサブリースの契約をしてはいけない。サブリースが「本当に必要なのか」を見極め、リスクを充分に把握しておくことが大切だ。

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