不動産投資の成功率は10％以下！？成功する確率を高める5つの方法
不動産投資を始めようと思った時に気になるのが実際に物件を買った人の成功率だ。物件を買ってしっかりと利益を得られている人の割合は、実際はどの程度なのだろうか？
不動産投資ユニバーシティでは独自調査により不動産投資の成功率を明らかにしたので、本稿にてその内容と失敗を回避して成功率を高めるための5つの方法も交えて紹介をしていく。
目次
不動産投資の成功率は10％以下！その理由とは？
不動産投資ユニバーシティでは「キャッシュフロー重視」の投資を標榜しており、物件のエリア・構造・築年に関係なく、キャッシュフロー（利益）が一定水準出ている物件を購入することを推奨している。
収益物件購入は投資のために行う行為であり、それはすなわち利益となるキャッシュフローを得るために行うべきだという考えからだ。
収益物件を購入する際に家賃収入を得る目的以外の理由（値上がり益目的、年金目的、分散投資など）で取り組むケースもあるが、会社員の投資として適切ではないと言えるだろう。
会社員がリスクが少ない形で資産形成を行うには家賃収入目的の不動産投資が最も適しており、値段が上がることを予測して買う値上がり益目的の投資をやっていたり、数十年後の年金収入の代わりになることを目的にした利回りが低い物件を買っているのであれば、それは不動産投資で成功しているとは言い難い。
不動産投資ユニバーシティでは不動産投資における成功を、
- キャッシュフローが基準以上の物件であること
- 空室がないこと（90％以上の入居率であること）
- 相場から割安感がある価格で買っていないこと
を条件として、投資家の属性資料を分析して成功率を算出した。
借入がない物件 9.95%
CFが十分出る物件 5.47%
CFが十分ではない物件 84.58%
※有効データ数455件
※CFはキャッシュフロー（利益）の略です
一般的に不動産投資の成功率は10％以下といわれている。数値だけを見ると、とても低いように感じるだろう。しかし、この10％という数値は何らかの根拠があるデータをもとに算出されているわけではない。
たとえば、不動産投資の成否を分ける要素の一つに「空室率」があるが、2015年の総務省の調査データ(http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/index.html)によると、全国の賃貸空室率は18％と年々高くなっている。その結果、「少子高齢化によって賃貸需要が減少し、不動産投資の成功率が下がる」と各評論家が推測しているのだ。
ただし、空室率と不動産投資の成功率の関係性における実際のデータにもとづいたシミュレーションは存在しないため、評論家の意見はあくまで参考程度に考えたほうがよい。たとえ全国的な賃貸需要が下がっていたとしても、需要がある地域は存在するのだ。
たしかに、自分で何も勉強をせず時代の流れに身を任せていては必ず失敗する。反対に、正しい知識を身につけ良い物件を見極めるための努力をすることができれば、成功率を飛躍的に上げることが可能なのだ。
不動産投資における「成功」とは？成功と失敗の定義
そもそも、不動産投資における「成功」とはなんだろうか？
収入アップ・節税・年金代わりなど、不動産投資をする目的は人によってさまざまであり、目指したい最終的なゴールによって「成功」のあり方は変わるだろう。当サイトでは、主にサラリーマンを対象に「失敗しない不動産投資」のノウハウを紹介していて、収入を増やすということを目的にしているため、成功の指標を「継続的に十分な利益が出ること」とする。
反対に、「継続的に利益の出ない物件をもってしまうこと」は収入を増やすことを目的とした不動産投資を行うサラリーマンにとっては「失敗」といえるだろう。
[関連記事]アパート経営で失敗する人の特徴7つと回避法株やFXなど不動産以外の投資の成功率は？
不動産投資に限らず「成功率」というもの自体が参考程度にしかならないと理解しつつも、そのほかの投資の成功率も気になるのではないだろうか。ここでは、株・投資信託・FXのおおよその成功率をみていく。
株式投資の成功率
株式投資は、企業が発行する株券を購入し株主となり、配当金を得たり株券を売って売却益を得たりする投資手法だ。
個人投資家の成功率はおおむね10％と推測されていて、始めた当初より資金が減ってしまう人は80％といわれている。さらに、５年単位や10年単位でみると利益を得続けている人はもっと少なく、90％以上の人が損をしているといわれている。
投資信託の成功率
投資信託は、投資のプロである運用会社へ資金を預け、運用会社が株や債券の投資・運用し、その運用成果が各投資家へ分配される投資手法だ。
知識がなくとも投資できるが、元本保証はなく、失敗を避けるなら長期的な運用が必要になる。金融庁が試算結果を公表した金融レポートでは、運用5年の場合およそ70％の人の投資収益率がプラスとなり、運用20年ではすべての人がプラスになるとしている。そのため、投資としての成功率は高いといえるだろう。
ただし、投資信託は効率よく収益を出す目的の投資ではなく、何十年という時間が必要かつまとまった元手が必要となるため、すぐに収入を増やしたいと思うサラリーマンにはあまり向いていない。
FXの成功率
FXは為替の値動きの差分から利益を得る投資手法だ。
FX投資で１年間の収支がプラスになる投資家は20％程度だが、５年連続でプラスを出し続けることができる投資家は約1％程度といわれている。FXは値動きが激しく、毎日の市場変動を追うことに疲弊してしまい長く続けられない人が多い。
[関連記事] 不労所得だけで生活したい！月10〜50万円以上稼ぐ方法と種類大全集不動産投資が他の投資と違う理由
他の投資の大まかな成功率をみると株・FXは成功率が低く、さらに投資金がゼロになる危険性もある。投資信託は最終的な収益がプラスに転じる可能性こそ高いが、長い時間がかかるうえにレバレッジが効かず収益性が乏しい。
一方で、不動産投資は物件自体の資産性が高く、投資した資金がゼロになることはない。そのうえ、毎月家賃収入が得られるため継続的に安定して収入を得ることが可能だ。
また、株やFXのような売却益を狙っての投資は市場の売買価格に依存するためコントロール不可能だが、不動産投資の主な利益は毎月の家賃収入のため投資家自身である程度コントロールすることができる。
不動産投資は他の投資よりギャンブル要素が少なく長期的な資産形成にむいていて、他の投資と比べ「収入を上げる」という点では成功率が高いといえるだろう。
成功率が高いおすすめの不動産投資手法
「収入を上げる」という点で成功率が高いと紹介した不動産投資だが、不動産投資にも２通りの投資手法が存在する。一つは、不動産を安い価格で購入し高値で売るキャピタルゲインを狙った投資手法。もう一つは、家賃収入のインカムゲインを狙った投資手法だ。
サラリーマンが不動産投資を行う場合、元手が少額ですみ市場に左右されにくいインカムゲイン狙いの不動産投資手法がおすすめだ。
さらに、その中でも、不動産投資にはワンルームマンション投資や年金代わりの投資、節税対策目的などいろいろな種類があるが、成功率が高いおすすめの手法は継続的に安定した収入が得られる「一棟アパート投資」である。
失敗する人がやっている「成功率を下げる行動」４つ
ここまで不動産投資や他の投資の成功率についてみてきた。では、同じ投資手法をとっていても、成功する人と失敗する人の違いはなんなのだろうか。
不動産投資で失敗する人の多くは、成功率を下げる共通の行動をとっている。成功率を上げるためには、失敗につながる行動を知り、回避することが重要だ。
ここでは不動産投資の初心者がやってしまいがちな成功率を下げる行動を4つ紹介する。
1.年金代わりや節税対策として低利回りの物件を買う
成功率を下げる行動の一つが、「年金代わり」や「節税対策」として低利回りの物件を購入してしまうということだ。
「年金代わり」や「節税対策」として不動産投資を行うことが悪いわけではないが、「収入を上げる」ということに重点をおくのであれば低利回りの物件を買うことは避けたい。
低利回りの物件は、その物件から十分な利益を得られないだけでなく、その後の投資戦略にも悪影響を及ぼしてしまう。
不動産投資で十分な収益を得るためには、不動産を複数所有する必要がある。不動産は金融機関から融資を受けて購入することになるため、はじめに低利回りの物件を購入してしまうと金融機関の評価を損ない、次の物件を購入しようとした際に追加融資が受けられなくなるのだ。そうなると物件を買い進められず、利益を得られなくなり不動産投資に失敗してしまう。
2.立地やブランドのみを重視して低利回りの物件を買う
次に初心者がやりがちな成功率を下げる行動として、都心や大手ブランド、新築などの好立地の条件にこだわり、資産性は高いものの利回りは低いという物件を購入してしまうパターンだ。
たとえば自分が賃貸として住む場合に立地は重要だが、不動産投資用として購入する場合は物件を選ぶ基準が大きく異なる。不動産投資用の物件選びで失敗しないためには、立地やブランドを重視するのではなく、利回りを重視して探すべきだ。
[関連記事] 資産がある人とない人で選ぶべき投資法は大きく異なる
3.高利回りだが入居者が付かない物件を買う
不動産投資の成功率を上げるために利回り重視で物件を探すのは重要だが、高利回りであればすべてOKというわけではない。その物件がなぜ高利回りなのか、理由を考えるのも大切だ。
高利回りな物件は、入居需要が低い、建て直しができない、大規模なリフォームが必要など難しい要素をはらんでいる場合がある。購入時の試算では高利回りな物件だったとしても、購入後に入居する人がいなかったり、追加で費用がかかったりすると想定通りの利益を得られず失敗する危険性が高い。利回りを重視しつつも、高利回りである理由をしっかりと調べるようにしよう。
4.一部の地域でしか物件を探していない
不動産投資の成功率を下げる行動で意外と多いのが、物件選定の際に自分の居住区近くの範囲しか探さないということだ。
物件の検討範囲が狭いと良い物件が見つからずいつまでたっても物件を買えないという状況に陥りやすい。不動産投資では特定の地域を定めずに広く物件を探し、各エリアの情報をその土地の不動産会社に個別に聞くのがおすすめだ。
不動産投資の成功率を一気に上げる５つの方法
失敗する人の行動を知り、同じ行動をとらないように心がければおのずと不動産投資の成功率は上がるだろう。また、成功している人の行動を真似ることでも成功率をより上げることができる。ここでは、不動産投資の成功率を一気に上げる5つの方法を紹介する。
1.不動産の情報収集を人に任せず自分で行う
不動産投資の成功率を上げる方法1つめは、情報収集を人に任せず自分で行うということだ。当たり前なことのように思うだろうが、これができず失敗する人はとても多い。
たとえば、不動産会社から提示された資料を鵜呑みにせず、その情報が本当に正しいのかを自分で確かめるのはとても重要だ。相場調査は少なくとも不動産会社4社にはヒアリングを行おう。不動産会社の資料だけでは甘く算出されていたり、必要になる費用が省かれていたりする場合もあるため、キャッシュフローの計算は再度自分で行ったほうがいい。
この「人に任せず自分で行う」という行動で、不動産投資の成功率はぐんと上がる。
2.良い物件を素早く見極める
不動産投資の成功率を上げる方法2つめは、良い物件を素早く見極めるということだ。市場にでた良い物件にはすぐに買い手が付いてしまうため、見極めるまでのスピード感が重要になる。
しかし、膨大な物件情報の中から優良な物件を誰よりも早く見つけるのは至難の業である。優良な物件を見極めるには、日ごろから数多くの物件資料（マイソク）に目を通しておくといいだろう。マイソクの見るべきポイントとしては立地や物件状況、価格と利回りだ。マイソクを見るくわしいポイントについては「優良物件を探すために重要な「7つの要素」とは」を参考にしてほしい。
3.自分に合った不動産会社を選ぶ
不動産投資の成功率を上げるうえで、不動産会社選びも重要な項目のひとつだ。
保有している物件の種類（ワンルーム・新築・中古など）は不動産会社によって違う。自分の投資手法に合った物件を多く取り扱っている不動産会社を選ぶと、希望する物件が見つかりやすい。また、信頼できる不動産会社や、信頼できる営業担当を見つけておかないと最悪の場合騙されたり詐欺にあったりする恐れもあるため、不動産会社選びは慎重に行う必要がある。
[関連記事] 不動産投資で頼れる会社とは？知っておくべき探し方・選び方4.不動産投資で成功している人からやり方を学ぶ
不動産投資の成功率を上げるには、すでに成功している人からやり方を学ぶのが一番だ。
成功者の思考や行動パターンを真似ることでノウハウを習得する時間を大幅にカットできる。成功者のやり方を真似ることは不動産投資成功への近道となるだろう。
ビジネスに限らず物事を上達させるには「とにかく教科書通りに忠実に再現すること」が大切だ。サラリーマンをしていると、周りは自分と同じ属性の会社員ばかりになりがちなため、不動産投資家の目線で話をすることはなかなか難しい。だからこそ、積極的にセミナーなど外部のイベントに参加してメンターとなる成功者をみつけるといいだろう。
[関連記事] 不動産投資はコンサルしてもらえるメンターがいるかどうかが成否を分ける5.結果が出るまであきらめずに行動を続ける
不動産投資の成功率を上げるために、あきらめず行動し続けることはとても重要だ。
物件を探し続けていると、なかなか良い物件が見つからなかったり融資がおりなかったりして物件を買えずもどかしい思いをすることがあるだろう。そういった状態の時でも、妥協せず根気強く自分の希望条件に合った物件を探し続けることがなによりも大切なのだ。結果が出るまであきらめず、行動をし続けよう。
不動産投資の成功率を上げセミリタイアしたサラリーマンの例
一般的に成功率が低いといわれる不動産投資で、普通のサラリーマンが本当に成功できるのか？とまだ半信半疑の人もいるだろう。ここでは不動産投資の成功率を上げてセミリタイアしたサラリーマン、高橋さんの例を紹介する。
当初は独学で不動産投資に取り組み成功率を下げていた
一般企業でサラリーマンをしていた高橋さん（37歳）は、日々残業ばかりの生活に心身ともに限界を感じていた。年収は600万円で平均より少しは上ではあるものの、結婚9年目になる妻は専業主婦、5歳の子供もこれからどんどん大きくなりさらにお金が必要になる。子供の学費や自分の老後のために貯蓄をしていきたいが、貯金にまわすためのお金はなかなか増えず金銭的にも不安な気持ちを抱えていた。
ある日ネットサーフィンをしていると不動産投資のサイトにたどり着き、さまざまな記事を読むうちに不動産投資に興味を持つようになった。そこで高橋さんは、不動産投資の本を何冊か購入し自己流で勉強をした。ネットで見つけた不動産会社にも足を運んでみたものの、提案される物件が良いのか悪いのかさえ分からず結局不動産を買うには至らなかった。
物件の良し悪しを自分で判断できない時点で高橋さんの不動産投資の成功率はかなり低いことがわかるだろう。
のちに高橋さん自身も「ここでよくわからないまま物件を購入してしまっていたら失敗物件を買っていただろう」と話している。
不動産投資セミナーに参加して成功率をうまく上げられた
高橋さんが失敗物件を購入する前に踏みとどまれたのは、ある不動産投資セミナーに参加したおかげだった。参加したセミナーでは、自分と同じくサラリーマンだった人が登壇し、不動産投資について語っていた。そこで得た情報はネットや本では得られない知識も多くあり、経験者の話を聞く重要さを肌で感じていた。そんな中、個人的に講師に質問する機会に恵まれ、そのタイミングで不動産会社から提案された例の失敗物件を見てもらうことができた。わずか数秒、物件資料を見ただけで「この物件はキャッシュフローが出ないので買わないほうがいいですよ」と言われた。物件を買わずにすんだ安堵感とともに、自分が勉強不足だったことと質問ができる環境の重要さに気が付いた。この気づきが高橋さんの成功率を上げるきっかけとなり、当初は何となく将来のために儲かればいいなと思って始めた不動産投資に今では本気で取り組むようになった。
信頼できる講師のもとで正しい不動産投資のやり方を学び成功率を上げた高橋さんは、順調に物件を買い進めることができ、不動産投資3年目でついに会社員のセミリタイアに成功した。
[関連記事] 不動産投資セミナーを失敗せず選ぶ5つのポイント不動産投資の成功率は「知識」と「行動」で上げられる！
不動産投資の成功率を上げるには「知識」が必要不可欠だ。すでに成功している人から不動産投資の正しい進め方を学び、失敗している人と同じ行動を取らないようにするため、知識や情報を味方につけよう。
もうひとつ不動産投資で欠かせないのが「行動」だ。なかなか物件を買えず苦しい状況でも物件を探し続け、融資を受けるために行動し続ければ成功は近くなる。
正しい「知識」をもって「行動」を起こせば、成功率は飛躍的に高めることができる。不動産投資ユニバーシティではサラリーマンを対象に「無料メール講座」を配信している。不動産投資の基礎から応用までを学ぶことができ、成功率を上げるための正しい知識やノウハウが習得できる。ぜひ読んでみてほしい。
この記事の監修者
37歳の会社員が
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