不動産収入は不労所得ではない

2020年12月17日2,684

私は収益物件を合計100室以上保有し、既存物件の稼働率は毎年97〜98%となっている。このように満室状態になっている物件を保有していると、ほとんど手間がかからない。

労働力を提供しないで入ってくる収入という意味では、このような状態は「不労所得を得ている」といえるかもしれない。しかし、不動産収入が完全な不労所得かというと実情は少し違う。

なぜ大家は不労所得を得ていると思われているのか？

家賃収入が「働かなくても入ってくる不労所得」として認識されているのは、資産家の不動産オーナーが家賃収入で暮らしているイメージから来ている。

資産家は収益不動産を保有していることが多く、収入のほとんどが家賃収入だという資産家もかなりの数が存在するからだ。

彼らの資産構成の内情は、銀行からの借り入れがない、または残債の割合が非常に少ないことが特徴だ。

それゆえ、入って来た家賃収入をそのまま自分自身の収入に出来るのだ。

資産家は資産保全と安定性を重視するため、利回りは多少低くても、安定的な賃貸需要が見込めて土地の値段も下がりにくい、良い立地の物件を保有しているケースが多いのも特徴だ。

一般の会社員が行う不動産投資は、資産家と違い通常は銀行から融資を引いて物件を購入する。

銀行への返済比率は、返済と利子と合わせて40％前後ならかなり上出来だ。

返済比率が50％以上に上る物件を持っている人も多くいるだろう。

この場合、家賃収入の半分が銀行への返済と利子の支払いになってしまうのだ。

同じ不動産投資でも、資産家と比べると、単純計算で4割～5割も収入が少なくなるため、利回りが高く高収益な物件を頑張って見つける必要がある。

このような物件は、都心部の駅近物件ではなく立地に劣った地方の築15年以上の物件だ。

また、物件購入後も、光熱費やリフォームのコストカットについて工夫を凝らしたり、少しでも家賃を上げられるよう様々な努力をする必要がある。
ここまでやって、やっと微々たる手残りが収益として発生するのだ。

世の中に出回っている90％以上の物件が、会社員の不動産投資には適さない物件だ。

具体的に言うと、収益性が低く資産価値も乏しいものがほとんどなのだ。

この中からいい物件を探して購入するのは、並大抵の努力では不可能だ。

それこそ、毎日物件情報を集め、不動産会社に足繁く通い、銀行から何回も融資を断られながら、やっと利益が出る物件を一つ購入できるのです。

資産家が一等地の物件を現金で買えば、空室リスクもなく、支出が収入を上回ることはまずない。

しかし銀行から融資を引いて購入する人達が仮に同じものを買ってしまったら、収益性の低さから高い確率で赤字になるだろう。

資産家が得ている不動産収入と、会社員投資家が得ている不動産収入は、収益性の差もある。

それに加えて、物件の種類も物件を購入する過程も全く異なるのだ。

間違ったやり方の不動産投資で良くあるのが、会社員が新築ワンルームマンションを返済比率80％以上で購入している例だ。

家賃が10万円なのに、返済と利子が8万円もあっては、管理費と税金を加味したらマイナスになってしまう。

これらの物件は、そもそも会社員が融資を使って買ってはいけない種類のものなのだ。

このように、物件を探す手間を省いて安易に新築物件を購入してしまうと、不労所得にはなり得ない投資になってしまう。

不動産収入が不労所得だと考えて安易に不動産投資を始めると、痛い目に合う危険性があるのだ。

不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール