不動産投資の7つのメリットと必ず知っておきたいデメリット・リスク
不動産投資にはさまざまなメリットが存在する。不動産投資をはじめようと思うきっかけとして多いのは毎月の家賃収入として不労所得が得られるということだろう。だが不動産投資のメリットはそれだけではない。
今回はたくさんある不動産投資のメリットと失敗しないために知っておきたい不動産投資のデメリット・リスクもあわせて紹介していく。
目次
不動産投資で得られる7つのメリット
不動産投資には大きく分けて7つのメリットが存在する。さっそく不動産投資で得られるメリットをみていこう。
メリット1:不動産投資の最大の魅力は「安定性」と「計画性」
不動産投資の最大のメリットは一度物件を購入してしまえば毎月安定した家賃収入が得られることだ。
物件購入前にある程度の知識が必要になるが株やFXなど価格変動が激しいほかの投資とは異なり不動産投資は入居者さえいれば毎月安定した収入が入ってくる。
たとえばオーナーである自分が病気や怪我で働けなくなった時にも安定した収入を得ることができるのだ。
毎月の収支を予測しやすいため将来の計画がたてやすいのもほかの投資にはない不動産投資の大きな魅力である。毎月の家賃は年単位で固定のため大きな収支の変動が起きにくく計画的に資産を増やしていくことができる。
収益を生む物件を購入するためには相応の努力が必要だ。しかし物件を購入したあとは入居者の募集や家賃の集金などは管理会社に任せることができるため不動産投資は本業があって忙しい人でも副業として取り組める投資である。
[関連記事] 不労所得だけで生活したい！月10〜50万円以上稼ぐ方法と種類大全集メリット2:「少ない自己資金」で投資を始められる
不動産投資と聞くと「はじめるために多額の資金が必要」といったイメージを抱く人も多いだろう。しかし不動産投資は物件を購入するための資金が手元になくても将来の利益を担保としてローンを組むことが可能なのだ。そのため少ない自己資金からでも投資をはじめることができる。
借りたローンの返済も入居者からの家賃収入であてがうことが可能だ。将来の利益をもとにローンを組むことができるのは不動産投資ならではのメリットである。
不動産投資で多くの利益を得ている人たちのほとんどが初めから大金で不動産を購入しているわけではない。こうした仕組みを活用して収益物件の運営を行っているのだ。
メリット3：投資用不動産が「生命保険」の代わりになる
投資用の物件をローンで購入すると「団体信用生命保険」というものが適用される。
団体信用生命保険とは物件を所有しているオーナーが死亡または高度障害状態に陥ったときに保険金でローンの残積を返済するための生命保険のことだ。投資用ローンを組む際にはほとんどの金融機関で加入が義務付けられている。
団体信用生命保険に加入しているとローン完済済みの物件を家族に遺すことができるため万が一の場合に備えておくことが可能なのだ。
ただし団体信用生命保険が適用されるかどうかには条件があり所定の高度障害状態以外のケガや病気では支払いの対象外となるため注意が必要だ。
[関連記事] 団体信用生命保険（団信）を利用して連帯保証人なしで融資を受けるメリット4：「老後年金」の代わりになる
私的年金（自分だけの年金）の確保ができるのも不動産投資のメリットである。高齢社会にともなう需給年齢の引き上げや需給額の減少により公的年金に対する不安は近年高まりつつある。
老後は現役時代と同じように働き収入を得るのは難しくなる。そのため若いうちから将来に対する備えが必要だ。家賃収入の地盤を作っておけば不労所得が入ってくるため不動産投資は老後の私的年金として最適である。
メリット5:場合によっては「節税効果」になる
不動産投資には場合によって所得税や相続税の節税ができるメリットがある。
所得税
不動産投資では家賃収入を不動産所得として申告することができる。
会社員が不動産投資を行う際は会社からの給与と不動産所得（家賃収入―経費）を合算して確定申告をする。もし不動産所得が赤字になってしまった場合には給与収入だけの場合よりも所得金額が少なくなるため税金の還付を受けることができる。
相続税
不動産投資には相続税の節税効果もある。預金や株式などはすべて時価評価とされるためほぼ全額が相続財産となる。一方で不動産は土地と建物を時価ではなく割り引いて評価する。（土地であれば7-8割、建物であれば3-7割）割り引かれた部分は相続財産とならないため結果として相続税が安くなるのだ。
[関連記事] 「節税できる不動産投資」と「儲かる不動産投資」は別物であるメリット6:インフレ対策になる
不動産投資は株式などの投資とくらべてインフレに強いというメリットもある。不動産は物価ではなく実物資産のためインフレ時には価格が上昇する。
逆にデフレになったとしても賃料が大きく下がることはないためデフレにも対応することができるのだ。
メリット:7売却益を得ることができる
不動産投資の収益は家賃収入だけではなく保有している資産の価値が値上がりすることによって発生する売却益で得ることもできる。
保有物件の価値が上昇したタイミングで売却をすることで売却益を得ることが可能である。
[関連記事] マンションを高く売るために！不動産売却マニュアル完全版不動産投資のメリットを最大限活用するには「インカムゲイン」を狙う
これまで不動産投資のメリットを7つ紹介してきた。
不動産投資で利益を得る方法は2通りあるがメリットを最大限に活用するためには「インカムゲイン」を狙うべきである。ここでは不動産投資で利益を得る方法をくわしく紹介する。
インカムゲイン＝家賃収入
インカムゲインとは株式や不動産などの資産を保有することによって継続的に受け取ることのできる利益のことである。不動産投資では物件を第三者に貸し出すことによって得られる家賃収入がインカムゲインにあてはまる。
不動産投資の最大のメリットは「安定した収入」だ。インカムゲインを目的として物件を保有していれば毎月決まった金額を長期的に得ることができる。
これまで説明した不動産投資のメリットを最大限に活かすためにはインカムゲインを狙う投資法をおすすめする。
キャピタルゲイン＝売却益
一方、キャピタルゲインとは土地や建物などの資産を売買することで得られる売買差益のことである。価値が変動する資産を安く購入して価値が上昇した際に得られる利益のことをキャピタルゲインとよぶ。
不動産投資でキャピタルゲインを狙い不動産の売買で利益をあげることは物件の選別や市況を見極める必要があり簡単ではない。
キャピタルゲインを目的とした不動産投資は初心者にはおすすめできない。
不動産投資は「新築」と「中古」どちらのメリットが大きいのか
物件の種類にはさまざまなものがある。ここではそのなかでも話題にあがることの多い「新築物件」と「中古物件」のどちらのメリットが大きいかということを紹介していく。
新築物件のメリット・デメリット
新築物件のメリットは設備が新しく耐久性に優れているところだろう。
新築物件は中古物件よりも建物の固定資産税や登録免許税の軽減、不動産所得税の軽減など税金面で優遇されるところも大きなメリットだ。
新築物件は物件そのものの価値が高いのでローンの融資が通りやすい。しかし物件価格が高額のため利回りが低くなるというデメリットも存在する。
中古物件のメリット・デメリット
中古物件のメリットは新築物件よりも物件の価格が安く利回りが高いところだ。中古物件は住民の様子や周りの環境などをヒアリングすることができるため具体的な情報を手に入れてから投資を始めることができる。
しかし新築に比べると修繕費などの維持コストが高くなる。中古物件には新築とくらべて投資用ローンの融資が通りにくいなどのデメリットも存在する。
[関連記事] 不動産投資は、地方物件がおもしろい知っておきたい！不動産投資のデメリットとリスク
デメリット・リスク1：投資額が大きい
不動産投資では金融機関から融資を受けることができるため少ない額から始めることができる。しかし初めに諸経費分の自己資金を用意する必要があるのも事実だ。
トータルの投資金額が高額のため失敗した際の損失も大きい。そのため起こり得るリスクに対して事前に回避策・対処策を知っておく必要がある。
[関連記事] アパート経営で失敗する人の特徴7つと回避法デメリット・リスク2：資産下落のリスク
収益物件の建物価格は建物の老朽化に伴いゆるやかに下落していく。建物のメンテナンスを行うことである程度の資産価値を保つことができる。しかし建て替えでもしないかぎり資産価値は確実に下がっていく。不動産の価値が購入時の価格よりも下落すると物件の売却時に損失を抱える。
資産価値下落の比率はエリアによって異なる。人が集まりやすい東京などの賃貸需要が高い都市は資産価値が落ちづらい傾向にある。
デメリット・リスク3：空室のリスク
物件を購入しても入居者がいなければ家賃が入ってくることはない。安定した家賃収入を得るには人口が集まりやすく駅から近いなど入居者のつきやすいエリアの選定が重要になる。
不動産投資で重要なのは物件を購入することではない。賃貸需要を見極めて満室運営をするのが大切だ。
[関連記事] サブリース契約は空室対策にならない！家賃保証のメリット・デメリット、注意点デメリット・リスク4：災害のリスク
物件の保有中に発生しうる災害もデメリット・リスクになるだろう。火災や地震によって所有している物件が倒壊するなど予測のできない災害はオーナー自身ではどうすることもできず多大な損失となるおそれがある。
そのほかには所有している物件で事件や事故(自殺など)が発生してしまい入居者がつきにくくなるリスクも存在する。
[関連記事] 「不動産投資は低リスク」ってウソ？失敗する人があとをたたない理由不動産投資で成功するためにはメリットとデメリットの両方の理解が必要！
不動産投資のデメリットやリスクについても十分に理解し対策をしておくことで今回紹介したメリットを十分に得ることができるだろう。
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この記事の監修者
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