不動産投資を早く始めるべき理由とは

2020年12月17日1,229

不動産投資は株式投資やFXと異なり、投資を早く始めた方が利益をより多く生むことが出来る。

「投資」という言葉からは、大きな利益を得ることもあれば予想もしないような大きな損失を被るような、株式やFXなどのギャンブルに似たイメージを持つ方も多くいるだろう。

しかし、不動産投資はそれらの投資とは大きく異なり、景気が上向きではなく不景気が続く中においても、多くの不動産投資家は安定的に収益を上げている。

物件価格、利回り、融資条件など、不動産投資を取り巻く外部環境の変化が起来ている中で、このように長期にわたって中で安定して利益を得ている投資家がなぜ多いかの理由はハッキリしている。

最大の理由は、「家賃が長期間において変化しないから」である。

賃貸住宅に住んでいる人はおわかりだと思うが、住んでいる家が同じであれば５年前と現在の家賃は変わっていないはずである。

現在8万円の部屋に住んでいれば、５年後もほぼ同じ家賃と考えるべきであろう。

更新時に家賃アップの相談が来たとしても、その変動幅は上下数パーセント以内に収まる可能性が高い。
（しかも居住権の主張により、その相談自体を断ることは容易に可能だ。）

このように、収入がある程度正確に予測できるという特徴を理解することは、不動産投資の本質を理解するうえで非常に重要なポイントである。

早く始めるほど有利になるワケ

様々な要因による経済情勢の変動などの問題により激しく値が動く投資と違い、不動産投資は明日からは始めても１年後に始めたとしても手に入る収益があまり変わらない。

であれば、早く始めた方いいに決まっていると思わないだろうか？

具体的な例を見ていこう。

例えば、物件価格が５，０００万円、年間１００万円の収入が得られる収益物件があったとする。

この物件を今すぐ買った「Ａさん」、全く同じ条件で１年後に買った「Ｂ」さんについて比較してみよう。

Ａさんは１００万円の利益が１年後に得られ、Ｂさんは利益は０円であり、この時点でＡさんはBさんと比べて１００万円多く収益を得ている。

もし、ＢさんがＡさんと同等の利益を１年後の時点で求めるのであれば、物件を１００万値切り４，９００万円で取得する必要がある。

ただしBさんがこのような方法を取ることは実際にはかなり難しいだろう。

Bさんが様子見を続ける期間が１年ではなく、２年・３年と続けば、得られる利益の差はさらに大きくなる。

このような機会損失を出さないためには、そこそこの物件でもいいので早く買ってしまった方がベターな場合が多いと言える。

不動産投資を早く始めた方が良いと考えるもう一つの理由は、返済のスピードだ。

融資を利用して物件を取得した場合は、時間の経過とともに返済額が増えていくので、借入残高は減少する。

早く始めればその分だけ返済が進むので、ドンドン有利な条件で出口を迎えることが出来るようになるのだ。

具体例を挙げて考えてみよう。

２０年ローンで物件を購入した場合、５年経過後は元金均等返済の場合、借入残高は約２５％程減少している。

仮に、この時点で購入時と同額で物件を売却すれば返済済みの２５％程が利益となる。

もし、運悪く物件価格が１０％落ちても１５％程の利益は確保できる。

２０年ローンなので、残債は毎年５％ずつ減っていくが、家賃が毎年５％減ることはまずあり得ない。

保守的に計算しても、家賃下落は年１％程度だろう。

収益物件の価値は利回りの高さによって決まるので、５％－１％＝４％が毎年利益として積み増されていることになるのだ。

１年間だとたったの４％だが、５年経つと２０％になる。

ここまで来ると、よほど割高に物件を購入していない限り、負けることはないだろう。

このような財務状況となれば、金融機関等からの信用が高まり融資金利が下がるかもしれないし、新たな収益物件を購入するチャンスも出てくる。

安定的に利益を得ながら資産と信用を早く築き上げることができるようになるのだ。

これらの話から、不動産投資は早く始めれば始めるほど、有利な状況を作り出せる投資だと言えるだろう。

不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール