マンション経営で失敗して破たんした2人の人の事例

マンション経営で失敗して破たんした人の事例を紹介しようと思う。

読む前に理解してほしいのだが、投資用マンションを買ったとしても、よほどのことがない限り破たんすることはない。

収益目的のマンションやアパートの融資で有名なスルガ銀行で、マンション経営で失敗・破たんしたする割合はわずか0.2%(2016年)だ。

これは債務の総額に対しての比率なので、件数ベースではもっと少ないだろう。

新築ワンルームマンションを買ったAさんの事例

Aさんは公務員として20年間都内で働いている、40代の男性だ。

貸家で生活をしているが、至って真面目な生活で、派手に遊んだりギャンブルに手を出したりといったことには全くしたことがなかった。

こんな人がマンション経営に手を出して、失敗して破綻してしまったのだ。彼を良く知る周囲の人は非常に驚いていた。

Aさんが1室目のワンルームマンションを買ったのは、5年前のある日がきっかけだった。

たまたま自宅にいた時に、ワンルームマンションの販売営業の電話が掛かって来たのだ。

いつもは全く相手にしないものの、たまたま営業マンが同郷だったことが話しをしていてわかった。

ひとしきり地元の話で盛り上がり、どうしてもとお願いされたので、Aさんはその営業マンと一度だけ会うことにした。

新聞などで年金制度の破たんが叫ばれており、将来の不安が頭をよぎったことも、その営業マンと会うことの後押しになった。

当日は、都内の喫茶店で会うことになった。

電話で話した同郷の営業マンと、同席した彼の上司から話を聞いた。

営業マンの上司は意外にも女性で、グレーのスーツを着たデキる風な女性だった。

彼女らがすすめてきたのは、都内山手線の某駅にこれから建つ新築のワンルームマンションで、利回りは5%ぐらいの物件だった。

その当時は利回りの概念も理解出来てなく、何故マンション経営が年金の代わりになるのかも初めて知った状態だった。

物件価格は2,200万円だった。

それが高いのか安いのかも良くわからないままだったが、さすがに即決できずに持ち帰った。

自分の話もしっかり聞いてくれたし、強引に契約を迫るようなこともなかったので、営業マンとその上司の印象は決して悪くなかったと言う。

その後、自分の周囲の何人かの人にマンション経営を始めることについて相談したものの、反対する人が多かった。

しかし、もう売り切れそうだと言う連絡が営業マンから何回か入ったこともあり、結局買うことにした。

手付金はわずか15万円だったが、そもそも収支計算などはあまり見てなく、営業マンを信頼して買ったのだと言う。

この物件は完成後、家賃とローンの差額が月5,000円程度入るようになった。

その後、ワンルームマンションの電話営業の数が増え、最初に買った会社とは違う会社の営業マンの話を何回か聞くことになった。

既に投資を始めていて少し知識は増えていたので、違う会社の人の話も聞いてみたいとAさんは思ったのだ。

そこで聞いたのは「リスク分散をした方がいい」という営業マンの話だった。

分散していくつかの物件を違う場所に持っていた方が安全だと言う話には、それなりに説得力があった。

その言葉を真に受けたAさんは、その後も何回か打ち合わせを重ねた後、都内で山手線の駅から徒歩10分の物件を買うことにした。

この物件は、収支計算上は手残りがあったはずが、実際に募集を開始してみると家賃を下げないと決まらず、結局トントンぐらいになってしまった。

この時点でAさんは2室のワンルームマンションを保有することになった。

問題が加速したのは、最初のマンションを購入してから3年後だ。

2室あった保有物件の空室がたまたま同時に発生し、リフォーム費用が合計15万円も掛かってしまった。

それに加えて、募集を再開したところ、2か月後に両方とも決まったが、家賃は5,000円も下がってしまったのだ。

結局空室時のローンも含めて50万円ほどが、手持ち資金から一気に出て行った。

これでは完全な赤字だ。

「自分は取り返しがつかない失敗をしているのではないか」という疑念が、Aさんの頭をよぎった。

空室が発生したのと同時期に、Aさんは2つ目の物件と同じ会社の別の営業マンから話を聞いていた。

最初の営業マンは既に退職したらしいということを聞いた。

新しい営業マンは信頼がおける風貌の30代だったが、この見立ては大きな間違いだったことがのちのち発覚する。

この営業マンが言うには、Aさんは既に2部屋持っているので普通はこれ以上ローンが降りないので買えない。

しかし、営業マンは自分を通して話をすれば大丈夫だと言う。

Aさんはやや疑問を持ちながらも、他にはない特別な話だと言う営業マンのことを信頼し、物件を購入することにした。

購入物件は私鉄沿線の物件で、利回りは4.5%と低かったが、収支計算表を見せられたのは何と契約当日だった。

家賃9万円に対して返済は7万円前後だという話は事前に聞いていたが、このローンでは物件価格の6割しかカバーできてなく、実際は無担保のカードローンを併用する仕組みにより、返済総額は13万円にもなった。

9万円の収入に対して出費が13万円となり、毎月4万円もの赤字額になってしまう。

しかし、この話を聞いたのが契約日当日だったため、Aさんは営業マンに押し切られてしまい、契約書に印鑑を押してしまった。

完全に失敗したと後日気付き、Aさんはこの会社に抗議した。

会社からの返答は、ローンについては会社は一切関知していないという冷たい対応だった。

その後、月々6万円にも上る赤字額の出費に耐えられなくなったAさんは、物件の売却を決意するとともに、当面のお金を消費者金融から借りることを決断した。

しかし、物件は3戸で総額7,000万円以上あったものの、4,000万円台後半でしか売れないことがわかりAさんは絶句した。

半年以上経つと、消費者金融の支払いも厳しくなってきた。

その後も1年ぐらい耐えて頑張ってきたが、打開策が見つからないため、Aさんは自己破産の手続きをすることにした。

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1棟マンションを買ったBさんの事例

Bさんは関西の大手メーカーに勤める30代後半の男性だ。

結婚しており、5歳年下の奥さんがいる。

投資にはもともと興味があり、株はひとしきり経験したが、今は仕事が毎日深夜まであるためやっていなかった。

収益物件を専門に扱っている不動産会社に初めて行ったのは、奥さんから友達経由でその会社の社長を紹介するという話があったからだ。

Bさんの奥さんは交友関係が広く、Bさんが知らない友人も多くいる。

社長を紹介すると言った奥さんの友人もBさんは会ったことがなかったが、当日は来ていなかった。

Bさんと奥さんは、不動産会社の社長から直接話を聞くことになった。

不動産会社は収益マンションを専門にしている会社で、売買の仲介と中間省略による自社販売を行っていた。

自社販売であれば仲介手数料が無料になる上に、家賃保証が付くと言うのが利点でだという説明が社長からあり、その日は居なかった奥さんの友人もこのやり方で1億5,000万円の1棟マンションを買ったのだと言う。

Bさんはあまり乗り気ではなかったものの、奥さんはかなり気に入った様子で、その後Bさんが昼間働いている時に何回かこの会社に行って説明を聞いたらしい。

その後、物件情報がこの会社から出て来たのでBさんも見てみた。

立地は奈良県の某所で、駅からは近いもののどのような場所なのかBさんはよくわからなかった。

Bさんはそもそも関西出身ではなく九州出身だ。地理は地元が関西の奥さんの方が詳しい。

鉄骨造で築25年と築年は経過している物件だったが、写真を見る限り見た目はかなりきれいだ。

リフォームをして外壁を塗り替えたばかりらしい。ツートンカラーでおしゃれな雰囲気だ。

価格は1億円で利回りは10%ぐらいだった。

3点ユニットの1Kが30戸ある物件で、空室はわずか1戸しかない。

ずっと満室の状態だったという営業マンからの説明もあり、空室リスクは少ないように思えた。

一応、不動産会社を紹介してくれた奥さんの友人にも奥さん経由で聞いたところ、ぜひ買った方が良いと言っていたらしいということを聞いた。

Bさんは思案したが、奥さんの勧めもあり、この物件を30年ローンの融資を受け購入することにした。

Bさんは収支計算を事前に確認しており、月々10万円程度が残る計算だった。

しかし実際に購入してみると、空室が頻繁に発生した。

空室が出るたびに、リフォームに15万円、募集するのに約7万円の広告費が掛かった。

空室は2か月ごとに1戸ずつ発生したので、単月で見ると完全に赤字だ。

Bさんはローンの金利が4.5%と高く、中古物件にも関わらず30年という長期返済になっていることも気になっていた。

今はリフォームした直後で多少綺麗でも、もともとは築25年の物件だ。30年後もこのまま貸せるはずがない。

外壁を塗ったり水道の配管を替えたりするのには、500万円以上のお金が掛かることが調べてみてわかった。

Bさんは、まだ失敗したわけではなく、破たんの兆しがあるわけではない。

しかし、今後も無事にマンション経営を続けていくことが出来るか、不安になっていた。

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解説

Aさん、Bさんの話は、マンション経営における典型的な失敗事例だ。

いずれも、不動産会社の営業マンの話を鵜呑みにしていることが一番の問題だ。

自分で勉強する姿勢があれば、このような事態は避けられただろう。

Bさんの例は、即座に破たんすることはないと思われるが、銀行はBさんの給与収入をあてにして融資を実行している。

Bさんが買ったような地方の築古鉄骨物件は、詳細を見るまでもなく積算評価が大きく割れていて地方物件の割に収益性も低い。

加えて、収益評価も良くない。

それでいてキャッシュフローがマイナスにならないのは、融資期間が30年と長いからだ。

耐用年数を大きく越えて融資を受けているので、他の銀行で借り換えをしたり、追加で物件を購入することは不可能だ。

このままでは売却することも難しいので、残債が減るまでどうにか耐えるしかない。

かなり厳しい状況だと思わざるを得ない。

このような状況下では、誰か頼れる人を周りに作ることも重要だ。

不動産会社の営業マンは、決して我々の味方ではない。

決済をすれば仕事が終わりだと考える不動産仲介業社は、我々投資家とは見ている視点が異なるのだ。

AさんもBさんも、物件購入については知識がある第三者に相談する必要があったのだ。

不安感を煽る話が多くなったが、ちゃんと勉強していれば、実際にAさんBさんのようにマンション経営で失敗する可能性は低い。

また、知恵を振り絞れば、AさんやBさんの状態から復活することも可能だ。

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