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なっちー(舛添菜穂子)が月収80万円を得ている投資法【講演書き起こし】

2019年08月07日1,208

「主婦大家なっちー」こと舛添菜穂子さんが書籍「コツコツ月収80万円!主婦大家“なっちー”の小さな不動産投資術」を出版しました。

それにともない、不動産投資ユニバーシティ代表の志村となっちーさんで講演を行いました。

※記事の後半に対談動画があります。

なっちー大家(舛添菜穂子)のプロフィール

なっちー(舛添菜穂子)

主婦という属性の悪さに1度は不動産投資を諦めかけるも、毎日2時間以上の物件情報を閲覧し、100冊ほどの本を読み漁り「属性の悪い主婦にもできる手法」を見つけ出す。その後、資金500万円を使い地元大阪に中古戸建を購入して、大家さんデビューを果たす。現在戸建を6戸、区分3戸、アパート1棟(4室)、購入予定の戸建て2戸、計15室になる。これまでに4戸売却。レンタルスペース1室も運営中。家賃月収80万円となり、現在はパートを辞めて、大家業・執筆活動・講演会等で活動している。

志村「なっちーさんの新しい本ですが売れているようですね。おめでとうございます!」

なっちー「そうなんですよ、志村さんが対談動画を一緒に撮ってくれたりそれを見た皆さんが買ってくれたおかげです。ありがとうございます。」

志村「本の題名が「小さな不動産投資」ということですが、どういう内容なのでしょうか?」

なっちー「私がやっているのは戸建やアパートを属性を使わずに小さ目な物件を狙って買っていくやり方です。最近はレンタルスペースも運営しています。今日の会場のように綺麗なところではなく人が入って会議が出来るだけのスペースですけど(笑)1時間690円で貸しています。

志村「会議室が1時間690円は安いですね!カラオケボックス並み!(笑)」

志村「前は「パート主婦大家」だったと思いますが、新しく出した本にはもう「パート主婦」の文字がありませんよね?もしかしてパートはもう辞めたんですか?」

なっちー「そうなんですよ。私はパートで最高月収が12万円だったんですが、不動産投資でその月収を超えた時にパートは辞めました(笑)

志村「なるほど、「パート主婦大家」という肩書はもう捨てたんですね(笑)今日は講演をよろしくお願いします。」

なっち―講演会「小さな不動産投資で月収80万円を得る方法」

みなさん、よろしくお願いします。

わたしは「主婦大家なっちー」として活動している通り、元々どこにでもいるフツーの主婦でした。

属性が悪い中でも旦那様の手助けを得ながら不動産投資を進めている人もいると思いますが私は文字通り何もない状態でした。

まず、主人は手伝ってくれません。属性も貸してくれません笑

不動産関連の会社で働いていたわけでもなく、もちろんお金もあったわけではありません。

私のブログなどを読んでいる人は現金で買っているイメージがあると思いますが、最近はノンバンクや公庫などからも融資を受けています。

小さい物件が多いので進むペースは遅いです。でも確実に資産を積み上げられる投資法なのでおススメです。私のこれまでの歩みを今日ご紹介したいと思います。

なっちーはいまラジオにも出演中!

メディアにも何回か出させて頂いています。TBSのビビットに出て国分太一さんとやり取りが出来たのが良い思い出です(笑)

ラジオに出る機会が何回かあり、その縁で「なっち―大家の小さな不動産投資カフェ」というラジオ番組を持つことになりました。

これが最近の一番大きな出来事です。読者からへの質問や最近の融資事情などリアルタイムな話題を30分間月2回「市川うららFM」で放送しています。良かったら聞いてみてください。

ラジオの中では「これから始める人からの質問がすごく役に立った」と言われることが多いですね。

例えば「入居者が自分に物件に契約して入る際に何を気を付けるか?」とかですね。管理会社に任せれば大丈夫かもしれませんが、私は自分の物件を自主管理しているのでその視点から答えさせて頂いたりしています。

いまでも「大幅な指値」は出来るのか?

なっち―流不動産投資はは、ボロ物件を安く買ってDIY+業者リフォームして最低家賃で買うというものです。

そもそも私はDIYはそんな好きではなくやむを得なくやっていただけなので、業者リフォームも使います。どれだけ安く買えるか?がポイントになります。

それゆえ売主に対して指値をどれぐらいの幅でできるのかがすごく重要になってきますね。

私は買った物件のほとんどを指値しており、30%から41%程度は値下げをしてもらって買っています。

大阪で買った500万円の物件が205万円と半額以下になった例もあります。500万円でも土地値だったんですが笑

皆さん疑問に思ったと思いますが、「いまでもこんなに大きな指値は出来るのか?」という点だと思います。結論から言うと出来ると思います。

重要なのは売主にその気になってもらうことです。それには仲介業者さんに売主さんを説得してもらうという点です。もちろん必ず通るとは言えませんが。

あとは、普通の投資家が敬遠する条件を許容することも重要です。

再建築不可、借地、調整区域だったり、すごくボロい、駅から通りなどですね。こういう物件を私は狙ってきました。

最初に買った物件は大阪府吹田市の長屋で利回り22%で買いました。

「500万円の物件が360万円になりました!」と仲介から言われた物件をさらに10万円値引いて350万円で買いました。

「家賃6.5万円なんだから10万円の値引きは2か月で回収できますよ」と言われましたがその時は「安く買うこと」にこだわり過ぎていたので無理を言ってさらに値下げをしてもらいました。

いま思うとそれで買えなかったら意味がないのでそこまで頑張って交渉しなくても良かったと反省していますが、「安く買えなければ負け」だとその当時は思ってたんですね。

再建築不可ですが、建て替えができるかどうかは入居者には関係ないので、再建築不可物件はねらい目だと思います。

なっちー戸建て3号

この物件は私が鎌ケ谷に買った3つ目の戸建て物件ですが。ちなみに私は鎌ヶ谷に物件を多く持っていますが別に鎌ケ谷がエリア的に良いわけではないので注意してくださいね笑

購入金額は200万円台で利回りは25%です。駅から18分の物件ですが駐車場はありません。

私が持っている物件はぜんぶ駐車場はないんですよね。

こういう「地方物件」は人口が減っていると危ないと言われますが、一回入居すると出ていかないことも多いので、実際は問題ない場合も多いと思います。

この物件の入居者はクレームが少し多かったので、更新の時家賃を5,000円上げるという話をしました。もう退去されてもいいと思ったんですね。

そうしたら、入居者からキレられました笑

「普通、いきなりそんなに家賃を上げるとかあるんですか?」みたいな感じで言われたんですね。

クレームが多い入居者だったので穏便に済ます必要もないと思い、

「普通がどうなのかわかりませんが、運営にお金がかかるのでこのくらい上げさせてもらう必要があります」

と伝えて、最終的には2,500円アップで更新してもらいました。

なっちー戸建て5号

この物件は5つ目に買った戸建てで大阪市内にあります。

380万円で買いました。築年はなんと「不詳」です笑

最近、「築年が古い木造を持っていて今後どうするんですか?」という内容の質問を最近すごく多く受けます。

こういう質問をする人は、長く時間がたつと物件が朽ち果てると思っているのかもしれませんが、ちゃんとリフォームをしていけば問題なく使い続けられます。

この物件は和モダンなリフォームを120万円かけて行い、かなり広い物件でしたが一人暮らしの男性が入居しました。

リフォームして1時間後に入居希望者が内見してくれて、さらにその数時間後にもう一人が内見しましたが、最初に内見した人で入居が決まりました。

でもこの物件は近所の人が嫌がらせをしてくる問題がありました。この物件が古いのとは関係がないですが、そういうリスクは不動産投資をやっていくと出てくると思います。

そういう経緯もあり持っていても良かったのですが売ることにしました笑

買主は法人を経営しているお医者さんで、買い付けは「融資が通ったら」という条件付きでした。

みなさん「え、融資を使うの?」と思いませんでしたか?

私がこの物件を買ったくらいの値段なら普通は融資を使いませんよね?

実を言うと、売れた値段は融資を使って買うぐらい高い値段でした。いくらで売れたかは私の本に小さく書いてあるので読んでみてください(笑)

ちなみに余談ですが、私はこの物件を買おうか迷っている時に父親に相談しました。父親は「ヒロシ」という名前なんですが、父ヒロシは「買わない方がいい」と言っていました。

父ヒロシは大阪に住んでいて物件周辺の事情を知っていましたし、物件自体もボロいし再建築不可なので。

でも私は父ヒロシの意見は聞かずに買ったんですね。しかも買ってからこんなに高く売れる物件に変わりました。

何を言っているかというと「やっていない人」の意見は参考にしてはいけないということです。

聞くべきなのは「不動産投資で成功している人」です。やっていない人の意見はありがたく聞くけれども参考にはせず、ちゃんと実践して成功している人に聞くべきです。

もっとも、父ヒロシは私に勧められて今は不動産投資をやってます(笑)

しかも20%ぐらいの利回りのかなりいい物件を買っているんですよね。うらやましいです。

私が色々なところでヒロシの話をしていたら人気者になってしまい、みんな「ヒロシに会いたい」と言ってくれます。なので今度大阪で行う出版記念パーティーにもゲストで来ることになりました(笑)

なっちー戸建て8号

一番最近の物件で都内の戸建てです。見るからにボロいですよね。でも都内で徒歩3分なので価格も数百万円とかではなくもうちょっと高いです(笑)

私は最初は350万円の物件でも買うのが恐かったのですが、いまは結構大きな物件でも何とななるかなという感じで行けるようになりました。

この物件も出来れば融資を使いたいのでノンバンクに打診してみました。

その回答が、頭金ゼロ、期間20年(または25年)、金利3.9%、共担2戸必要、という条件でした。

私は普通の融資以外にマル経融資で500万円を借りています。

この制度融資はトータル2,000万円まで借りれるので、追加で1,500万円程度借りれないか打診しました。

しかしその考えは甘く「経営改善のために500万円貸したのにそれが達成されていない」という厳しい指摘を受けました。

反省点として、しっかり事業内容の説明を行うと同時に、事業計画自体をもっと練って実績がついてから打診する必要があると思いました。

融資をどう受けていくかは私の今後の課題です。

地方・築古・空室率が高い物件で大丈夫?

「こんな物件買って大丈夫?」という質問も良く受けます。

私が買っているのは団地だったり、戸建てだったりですが、立地もそれほど良くないボロ物件なのでみんな心配になるみたいです。

でも、私の投資哲学に「みんなが欲しがる物件は買わない」というのがあります。

みんなが欲しがる物件は安く買えないですからね笑

私は投資家としてひたすら安く買うことが正しいと思っているのでそれを一番重視しています。

なっちーが「団地妻」になった!?

私はここ数年、区分の団地を買い進めています。安いものなら借入なしでスタートできますし、「小さな不動産投資」をやり始めるにはもってこいの物件も結構沢山あります。

団地2号は購入金額170万円で20万円の追加リフォームをしました。

なんで売主はこんなに安く売ったのか?という点ですが、持っているだけでも固定資産税と管理費が2万円毎月かかるので、持ち続けてお金を払い続けるよりは売った方がいいという考えから私が譲ってもらうことになりました。

なっちー団地3号物件はすぐに売却!

3号目の団地は350万円で買って、貸すのと売るのを両方とも進めて売る方が先に決まったので売却しました。

金融機関からお金を借りている場合、買ってすぐ売るのは基本的にNGです。なのでもし売却を検討するなら気を付けた方がいいと思います。

これは私が作った言葉ですが「団地内好立地」の物件はねらい目です。

バス停が近い部屋、スーパーが近い部屋などです。お年寄りも多いので、1階か2階が好まれます。状態が良ければ3階でもOKです。

団地を検討する際ののチェックポイントですが、以下の点には特に気を付けています。

  • 水回りの交換が必要か?
  • 配管交換済か?
  • 修繕積立金は潤沢か?
  • 修繕費の値上げはないか?
  • 駐車場の空きはあるか?

マイホームは金利交渉で支払いを安く!

私は実はマイホームも持っています。この物件は昨今いろいろな銀行が低金利で住宅ローンを出していることに乗じて金利交渉をしています。

借り入れはメガバンクで、最初は金利0.95%でしたが、他の金融機関のパンフレットを持っていきつつ借りている銀行の店頭に行き、他の金融機関に借換をするそぶりを見せつつ0.85%に下げてもらいました。

そこからしばらくしてさらに市中金利が下がっていたので、また店頭を訪問して0.75%下げてもらっています。担当者からは「また来たんですか・・・」と言われましたけど(笑)。

なっちーが大事にしている「マインド」とは?

これまで説明したように、私はある意味ちまちましたやり方で小さくお金を積み上げています。

最後に私のマインド面について最後にお伝えしたいと思います。

一言でいうと「見切り発車でもいい!」ということです。

何も勉強しない人はダメですよ(笑)。

でも十分勉強していればもう取り組み始めるしかないです。なぜかというと、不測の事態はいつでも起きるからです。

それに、実際は実践を通じて勉強して学べることの方が遥かに多いです。

今日来ている方の中で、まだ不動産投資を始めていない人もいると思いますが、最初は勉強も必要です。

でも一歩踏み出す方がよほど重要だったりします。

ぜひ最初の一歩を勇気を持って踏み出してほしいと思います。

今日の講演で私の投資法に少しでも興味を持ったら、私が最近新たに出した書籍を購入して頂けると嬉しいです。

コツコツ月収80万円!主婦大家”なっちー”の小さな不動産投資術

ご清聴ありがとうございました。

なっちーの対談動画

なっちー(舛添菜穂子)さんと不動産投資ユニバーシティ代表の志村で対談動画を撮りましたので是非見てみてください。

動画の中では

  • なっちー(舛添菜穂子)さんはなぜボロ戸建て、区分、団地を投資として選んだのか?
  • 融資が厳しい時代に「小額投資」が向いている理由
  • 100万円から始める戸建て投資とは?
  • 初期費用35万円・家賃5万円で毎月10万円の収入を得る「レンタルスペース投資」とは?
  • 父ヒロシが買った利回り22%の超優良物件とは?
  • 家族を巻き込みながら不動産投資に協力してもらう方法
  • 貯金300万円程度から融資を引きながら月収数十万円を得る投資とは?

などについて語ってもらっています。

上記外にも、

「家賃収入の利益を毎月80万円も得ていて旦那との関係は大丈夫?」

「前は”パート大家なっち―”だったと思うけどパートはもう辞めたの?」

などを不動産投資ユニバーシティ代表の志村が鋭く切り込んでなっちーさんに聞いています。

この動画は、

  • リスクが低い少額投資を行いたい
  • 自己資金が乏しいが融資を引いて物件を買いたい
  • 利回り20%以上の高利回り物件が買いたい

という考えを持って投資をしたい方に向いています。

特になっちー(舛添菜穂子)さん一押しの好立地のレンタルスペース投資の利回りは100%以上にもなり、驚愕の内容になっています。

30分強の対談動画全ての不動産投資家必見の内容になっていますので、ぜひご覧になってください。

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