丸川隆行がすすめる「利回り10%超の新築アパート投資」とは?【動画あり】

2019年09月12日801

新築アパート建設を自ら行うことによって高利回りな物件運営を実現している現役大家・丸川隆行氏。自ら土地を見つけ、建築会社の手配を行うことにより、通常よりも数%高い利回りで安定した新築アパート投資ができるという。

今回は、新築アパート投資のエキスパートである丸川隆行氏と不動産投資ユニバーシティ代表・志村義明で新築アパート投資に関する対談を行った。

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丸川隆行氏の経歴

丸川隆行氏はIT系のサラリーマンとして企業に勤めるかたわら不動産投資を行って成功をおさめている。

26歳で株式投資を始めたもののライブドアショックで資金が3分の1になってしまった。その後始めたFXでは、資産が一時2倍になったこともあったが、リーマンショックで損をこうむりFXからも撤退

そんな経験を経て、自分の努力で安定的に資産を増やす投資はないか探した結果、不動産投資にたどりついた。

ごく平均的な会社員で資産ももたないなか、2014年に自ら土地を探して利回り10%以上の新築アパートを建設。2017年には土地価格・アパート建築価格が高騰するなか、利回り9%弱の新築アパートを建築している。

そのほか、高利回りな築古アパートなども購入しており、安定的に運営できる優良な収益不動産を増やしている。

丸川隆行氏の書籍

丸川隆行氏は、2018年に書籍『サラリーマンの僕がやっている稼げる「新築アパート」実践投資法』を出版した。Amazonレビューでは、★4.7/5と高評価を得ている(2019年8月時点)。

初心者がゼロから新築アパート投資を始める場合、どのように土地を探しアパートを建てるのかがステップ・バイ・ステップでわかる内容になっている。

【本の内容抜粋】

  • 今ある不動産投資法の特徴と新築アパート投資のメリット
  • 中古不動産と新築不動産どちらがいいか?
  • 土地の探し方と建築会社の見つけ方
  • 空室のでないアパートにする方法
  • 新築アパート投資で銀行融資を受ける際のポイント
  • 土地の契約・建物の建築でおさえるべきポイント

丸川氏によると、新築アパート投資は、自分で土地を見つけるとこからやれば、建売の新築アパートを普通に買うよりも1〜2%利回りを上げることが可能だという。たとえば、神奈川県横浜市の新築アパートは利回り7%台が多いが、8〜9%で作れることもある。

しかしながら、新築アパート建設にはデメリットもある。土地探しから建築会社との交渉まで自分でやらなくてはならないため、知るべき知識がたくさんあり、やみくもに動いてもなかなか結果はでない。

また、新築アパートの建築を進めていくうえで工期が遅れたり、当初の予定以上に費用がかかったりすることもあるため注意が必要だ。ただし、これらのリスクはしっかり知識を学べばほとんど防ぐことが可能だという。

丸川隆行氏の書籍には、これらの知識があますことなく書かれているため、高利回りな新築アパートを建てて安心・安全に不動産投資を行いたい人はぜひ一読してみてほしい。

『サラリーマンの僕がやっている稼げる「新築アパート」実践投資法』
丸川隆行著(日本実業出版社)

丸川隆行×志村義明対談「高利回り新築アパート投資」とは?(動画あり)

今回、新築アパート投資のエキスパート・丸川隆行氏と不動産投資ユニバーシティ代表・志村で対談を行った。

対談では、丸川氏の経歴、これまで買った物件の詳細、一押しのエリア、新築アパートを建てるうえで注意するべき点、丸川氏のプライベートなど、書籍には書いていない内容を中心に話をしてもらった。

新築アパート投資に興味がある人に有益な情報が満載のため、動画もしくは記事をぜひチェックしてみてほしい。

初心者でも新築アパートがゼロから建てられる

志村義明(以下、志村):今日は、『サラリーマンの僕がやっている稼げる「新築アパート」実践投資法』という本を書いた丸川さんにおこしいただいて、いろいろお話を聞きたいと思います。丸川さんよろしくお願いします。

丸川隆行氏(以下、丸川):よろしくお願いします。

志村:早速ですけれども…、新築アパートは何棟お持ちなんですか?

丸川新築アパートは2棟ですね。

志村:新築2棟と、それに加えて中古もお持ちなんですよね?

丸川:中古は、築30年のアパート1棟と、戸建て1つですね。

志村:いま、不動産投資の本ってたくさんでてるじゃないですか。丸川さんがだした本の特徴は、一言でいうとなんですか?

丸川:一言でいうと、これを見れば「土地から仕入れる高利回り新築アパート」が自分で作れるようになります。

志村:土地から探して作る高利回りな新築アパートを、自分で企画できるようになるというわけですね。

中古アパートから新築アパートへ投資物件をシフトチェンジ

志村:そもそも丸川さんと初めてお会いしたのは何年前でしたっけ?

丸川:もう6年くらい前ですよね、たしか。

志村:その時は新築アパート投資はやってませんでしたよね?(笑)

丸川:まだやってなかったですね(笑)。普通に中古のアパートを探してました。

志村:一棟目を探してる期間がけっこう長かった記憶があります。

丸川:そうなんです。実際2年くらい最初の物件を探してましたね。

志村:2年くらい探して中古アパートを買って、そこから新築ですか?

丸川:中古を買ってから新築アパートにいきました。

志村:中古から新築にいった時に、なにか投資に対する考え方の変化はあったんですか?

丸川:ありましたね。6年くらい前だと、まだ中古アパートの利回りも今に比べてけっこう高かったですよね。普通の物件でも12~13%とか。

そういう状況でも、やはりいい物件はとりあいなんですよね。自分とか初心者が中古アパートを探しても、すでに買い付けが入っちゃってたり、なかなかいい中古物件を買えない時期がけっこう続いて。

これはもう、人と違うことやらないといけないなと考えた結果、新築アパートを自分で作るところに行き着きました。

志村:なるほど。そこからはもう、新築の土地探し一本だったんですね?

丸川:そうですね。土地を探して、それでたまたま運よく、もう1~2ヶ月で。これだったらいけるだろうという土地が見つかったので実践しました。

志村:土地が見つかってまず1棟建てて。そこからさらにもう1棟また建ててという形で進めたんですね。

土地から探す新築アパート投資なら、エリアと利回りを自分で決められる

志村:本には、「土地から仕入れる新築アパート投資の特徴は、エリアを選べる、自由に建てられる、利回りを自分で決められる」ということが書いてありました。このへんについて、くわしく教えてください。

丸川:建物を建築するときの建築費は、多少の違いはあれど、あるていど相場が決まっています。あとは、家賃収入で重要なのは貸した時の賃料ですが、相場の賃料というのもエリアごとにだいたい決まっています。

そういうエリアで、もっと利回りを上げたければ値段の低い土地の情報を探すということになります。

志村:賃料が高く土地が安いエリアを探せばいいわけですね。

丸川:エリアごとに賃料と土地の値段の差っていうのがあるので、そのなかで自分のやりたいエリアを選べるということがこの投資法の特徴ですね。

賃料が高いけど土地値も高い所で勝負するのか、賃料が安いけど土地値がそれ以上に安いようなやや郊外で勝負するのか、などを自分の判断で選べます。

志村:なるほど、自分で選べる。ところで…なんか真面目ですね、今日(笑)

丸川:(笑)

志村:いつも飲んでわちゃわちゃね~…飲みの場でしか会わないから(笑)

丸川:そうですね(笑)

志村:話は変わりますが、ふだんは会社員やってるんですよね。

丸川:そうです。今も現役のサラリーマンです。

志村:大丈夫ですか?本なんてだして。

丸川:実際に本をだして3日後くらいに部長から連絡がきまして、「面白い投資やってるそうだね」って言われました(笑)

志村:それでなんて返したんですか?(笑)

丸川:「ええ、まぁそうですね」と言っておきました(笑)。本をだしたからといって、特別会社からなにか正式に言われたりというのは今のところないですね。

志村:そうなんですね、大きい会社に勤めているので意外です。部長はたまたま本屋で見つけたんですか?

丸川:部長は…Twitterででてきたって言ってました(笑)

志村:じゃぁ、会社内でそんなに話題になっているわけではないんですね。

丸川:そうです。部長はたまたま見つけただけらしいです。本当か知りませんが(笑)

志村:なるほど。本書いても意外とわからないものなんですね。会社員はずっと続けるつもりなんですか?

丸川:続けるつもりですね。今は名古屋に行ったりとかもして、忙しい毎日です。

志村:新築アパートを自分で企画して建てていると、自分で住む家を建てようとはならないんですか?

丸川賃貸併用住宅とかも考えました。ただ、私が住んでいる地域だと賃料が安いですよね。なので、賃貸併用でもなかなかうまくまわらないかなっていうので、今は普通に新築アパート物件を探しています。

志村:本にもどりますが、内容的には「新築アパートを建てるための教科書」みたいな内容ですよね。

丸川:そうですね。資産10億円とか、そういう特別大きいことを言っているわけではなくて、ほんとに新築アパートを建てるためにやらなきゃいけない作業や考え方だったり、そういうことを書いてますね。

新築アパート投資で初心者がつまずくポイントは「流れがイメージできないこと」

志村:新築アパートを建てる際に、どこでつまづくんですかね?初心者は。

丸川:うーん…つまづく一番の原因は、土地を見てもイメージできないという部分だと思います。ここの土地にどれくらいの建物が建てられて、どれくらいの賃料で貸せてというイメージが作れないということですね。

志村:たしかに、経験が必要そうですね…。

丸川:それがわからないまま新築の土地から探そうって探しても、やっぱりイメージがないと途中で活動が止まっちゃうんですよね。

だから、そういうのがないように、どのようなステップをふんでやればいいのかというのを本ではしっかり解説しています。

志村新築アパートを建てる流れについてあらためて確認ですが、まずは土地を探すところから始めるんですよね?

丸川:そうです。土地を探して、それを建築士にどれくらいのフレームが入るか見てもらう感じです。

志村:フレームっていうのは、どれくらいの戸数が入るかっていうことですか?

丸川:ざっくりいうとそうですね。

志村:一棟アパートなので6室入るのか、8室入るのかという部分ですね。

丸川:はい。

志村:価格的にはどうなんでしょうか。東京・千葉・神奈川・埼玉だったら、たとえば総額1億円ぐらいあったらどういうのが建てられるんですかね?

丸川:たとえば、土地の値段が6,000万円くらいで、上物(建物)1部屋400万円くらいだと仮定すると、10部屋入ると。そういう計算ですね。

志村:土地値が6,000万円もするとなると、なかなかいいエリアですね。

丸川:いい土地ですね。広さも結構あるような土地ですね。逆にいうと、それ半分にすれば、3,000万円の土地で5~6部屋入ると。

志村土地6,000万円の10室とかを1億円とかで建てられるとしたら、場所ってどのあたりなんですか?具体的なエリアとか駅名とか。

丸川:私は、川崎とか横浜で探してるんですけど、横浜の東横線の各駅停車の駅とかだったら6,000万円の土地がみつかれば、建物込みで1億円で建てられますね。

志村:というと、具体的には元住吉駅とか日吉駅とかですか?

丸川:元住吉あたりだとちょっときついですね。白楽とか菊名から横浜の間くらいとか、反町とかあのへんならいけますね。

志村:それでも横浜から数駅ってことですもんね?

丸川:そうですね。あとは、埼玉はあまり調べたことないんですけど…。千葉のほうはもっと安くできるんじゃないんですかね、土地の値段が安いので。

志村:そうなんですね。たしかに、東横線沿いで1億円とかでいけるならいいですね。それが自分で建てられるということですね。

丸川:自分のやりたいと思うエリアの賃料と土地の値段を調べれば、利回り何%くらいになるかをだせると本の中に書いてあります。その結果、自分の納得いく利回りかどうかっていうのを見るやり方がいいですね。

志村:それで納得いく土地が見つかるじゃないですか。見つかったらそのあと丸川さんはどうしているんですか?

丸川:見つかったら、その土地の資料を不動産会社からとりよせて、実際の土地の大きさを測量とかでもらって、それを設計士だったり建築会社に渡して、これでどれくらいのボリュームができるかっていうのをみてもらいます。

そこで10室建てられますとかってなったら、いくらですかと概算をだしてもらって、その土地の情報と建物の情報をもとに融資を受けにいく

志村:建物の金額まで設計士にだしてもらうんですね。

丸川:ざっくりでいいんですよ。建物のボリューム感でだいたいいくらくらいですっていうのは自分でもだせるので。

それに諸費用や外構費用、水道工事費だったりをもろもろ概算でだしておいて、それをもとに融資だせるかっていうのを確認しにいくっていう流れですね。

土地を見つけてから融資打診までは10日程度

志村:土地を見つけてから、設計士に建築費用の確認、もろもろ資料もそろって融資打診っていうところまで、だいたいどれくらい時間がかかるんですか?

丸川:設計士とか建築会社のスピード感にもよるんですが、たとえばそこに1週間かかったとすると、トータル10日くらいでは融資打診にもちこめるかなという感覚ですね。

志村:目安としてそれくらいで動けるといいかなという感じでなんですね。土地情報がでてきてから1週間~10日って、けっこう早くないですか?

丸川:1週間というのはあくまで目安というか目標ですね。自分が動くというよりは設計士に動いてもらうことになるので、どうしても他者に依存はしてしまう部分はあります。

志村:それって複数同時に依頼するんですか?建築士とか設計士には。

丸川いくつか候補の土地がでてきた時は、複数の人に依頼したほうがいいと思います。

志村:いくつかでてきたらというと?

丸川:土地を探してると、同じ坪単価など似たような条件でいくつかでてくるんですよね。それをそれぞれ同じ設計士などに依頼すると、見積もりに2倍時間がかかってしまうんですよ。しかも、設計士の方はたいてい無償でやられていると思うので、嫌がる可能性があるので、いくつかにわけたほうがいいですね。

志村:じゃあ1つの土地については、基本的には1ヶ所の打診でいいということですね。

丸川:設計士によっては、アパートが不慣れという方もいて。ちょっと変形した土地だとこれ入りませんとかいう人もいます。実際は入るんですけどね(笑)。

そういう場合は、自分の基準でこれは入ると思っているのであれば、いくつかのところに頼んで、得意な人とかに「こういう形でやりたい」という具体的な要望をもって相談するのもありですね。

志村:そのように依頼する数をこなしていくくうちに、だんだん知識につながっていくということですね。

丸川:はじめはどうしても計算の部分が難しいですよね。建ぺい率とか容積率とかの計算で、部屋数とかをざっくりだして、そうすると斜線規制だとか、もろもろの制限があるのでもしかしたら入らないかもなど。

そういうのをちょっとずつ設計士の人などに教わりながら、自分の中でも知識をたくわえていくという感じですかね。

中古アパート探し中に新築アパートの建築条件付き土地購入へシフト

志村:丸川さんは土地を実際に探し始めてから、どれくらいで買ったんですか?

丸川:1棟目は私もそこまでのステップがわからなかったので、探り探りでしたが…。それでも土地を見つけてから1ヶ月くらいですかね。

志村:1ヶ月はけっこう早いですね!

丸川:たまたま見つけたのが建築条件付きの土地だったんですよね。アパートを建てる条件の建築条件付き土地

志村:ということは、新築で土地を探してたのではなく、中古を探してたらたまたま見つかった感じですか?

丸川:収益物件を扱う不動産会社のサイトで見たら戸建ての建築条件付き土地があったっていう感じですね。それで計算したら、その時は利回りが10.3%くらいありました。

志村:そこではもう利回りを計算するスキルはもってたんですね。

丸川:そうですね。一応、不動産会社も想定利回りをだしているので、それを実際に賃貸の仲介会社の人に確認したところ、だいたいそれくらいの利回りはとれるということがわかったのでスタートしたという形ですね。

志村:そうか。じゃあその仲介の不動産会社がもうボリュームチェックまでやってて、どれくらいのボリュームが入るというのもわかっていたと。

丸川:そうですね。そこは2階建てで6部屋というのがわかっていて、賃料にズレがないかという確認をして、それで実際土地を見に行って、ここだったらいけるかなと思ってスタートしましたね。

志村:最初はそうやって学んで、始めていったと。

新築アパートと中古アパートで融資に違いはある?

志村:融資してもらう金融機関は自分で探しているんですか?

丸川:1棟目は不動産会社から紹介をうけましたね。2棟目は、建築会社が懇意にしている金融機関。自分で探すとなかなか難しいので、やっぱり紹介とかのほうが行きやすいと思います。

可能であれば、不動産会社とか建築会社に紹介を依頼したほうがいいのかなと思います。

志村:融資を受けたのは、地場の金融機関ですか?

丸川:両方とも地場ですね。一つは信金(信用金庫)、もう一つは地場の銀行です。

志村:融資審査において、新築と中古だと違う点はあると思いますか?

丸川:2棟目の時にいわれたのが、「そこの建築会社さんが建てたものについては貸します」と。条件は、私の属性だったりその時の状況によって違ってくるんですけども、融資を出すというスタンスでいますといってくれましたね。

なので、建築会社の信用があった部分もあり、ゼロベースでいくと違う結果だったかもしれません。

志村:それはいいですね。その建築会社だったら安心なので融資しますということですね。

丸川:くわしくは本にも書いてあるんですけれど、初めに建築会社に行った時にたまたまその金融機関の方もいらっしゃって、他に持っている不動産の話などをしてポンポンポンと進んでいったので融資を受けられるまで早かったですね。

志村:なるほど。話が変わりますが、劣化対策等級とかとっておいたほうがいいと思います?

丸川:金融機関によるんですよね。私が借りた金融機関は全然関係ないですと。一方で、たとえばりそな銀行とか横浜銀行とかは、劣化対策等級をとってると35年とかで貸しますよって話でした。

そこは、どういう金融機関で今後借りていくかってとこに依存するかなと。とれるならとっておいたほうが、次に売る時とかに、その分で次買う人が融資がのばせるっていう考え方もあるので。

志村:劣化対策等級は実際に建築に入れる時につけられますよね。金融機関があったほうが融資期間がのばせますよとかの条件をだしてきてから考えるという形でも大丈夫ですよね?

丸川:そうですね。

1月完成がベスト!新築アパートは募集時期から逆算して建て始める

志村:木造でどれくらい建築に時間かかるんですか?大きさによるんでしょうけど。

丸川:だいたい4ヶ月くらいみとけばいいかなって感じですね。

志村木造の建築期間は階数+1ヶ月とかいう話がありますよね?

丸川:そんなの目安もありましたよね(笑)。あとは、建築会社によっても、人材をおさえている時といなかったりする時とかがあります。あとは天候とかによっても全然変わってくるので、1月くらいに建つ形で逆算していくのがいいと思いますね。

志村:それは、繁忙期の募集を考えてということですか?

丸川:そうですね。繁忙期の賃貸募集が2月から3月くらいに入るので、その前の1月くらいをめどに建て終わると。ちょっとのびたとしてもまだ2月なので、まだ繁忙期初めに間に合う。そういう考え方がいいかな。

志村:そうか。当たり前ですけど、新築は全空の状態で入居者を募集するので、時期を間違えると大変ですね。

丸川:そうなんですよ。そこが一番逃しちゃいけないところなんで。

志村:じゃあ6月築とか7月築だと厳しいと。

丸川:新築なので、初めはプレミアムをつけて貸したいと思うので、そういうのを考えると2月、3月のほうがいいかなと。もちろん、賃料が落ちたとしても当然まわるような想定をして建てていかなきゃいけないんですけど。

志村:建築が決まって施工が開始したら、大家さんはなにをするんですか?

丸川:建築が決まって、請け負い契約をする前後で、多分部屋の内装だったり設備とかを決めなきゃいけないですね。それによっても建築会社さんの行動が変わってきたりするので。そこはできれば、土地とか探してる間に自分の中で決めといたほうがいいかなと。

それで、こういう設計でいきましょうというのが決まって、それからしばらくは自分ですることはないんですけど。建ててる途中で、その周辺の賃貸の仲介会社に「貸しますよ」というのを知らせていく。

志村:それ終工のどれくらい前からやり始めればいいんですか?たとえば1月末の進行だったら?

丸川:その場合、12月頃ですかねだいたい。パースっていう物件が建った完成図があるんですけど、それがあるのであれば早い段階で仲介会社にまわしてもいいです。賃貸の募集をしても画像がなにもないとイメージがつかないので。

新築アパート投資でおさえたいのは「二口コンロ」と「広さ20平米以上」

志村:設備面でこういうのは入れとこうとか決めてるんですか?

丸川:私は、二口コンロをできれば入れたいと思ってます。やっぱり女性に人気があるっていうのと、最近男性も料理する方増えてきているので。

志村:一口コンロのほうが多いんですね、新築って。

丸川:割合的には一口のほうが多いですね。なので、差別化はできるかなと。ただ、スペースをとるので、その分部屋が狭くなっちゃうとか、その兼ね合いはあるんですけれども。

志村:基本1Kですか?1R?

丸川:1Kですね。

志村:じゃあベッドルームとキッチンは分ける人向け。

丸川:そうですね。まぁ、色々やり方はあるんですが、コストをおさえてワンルームでやっていくっていう考え方もありますし。

ただ私はどちらかというと、賃貸の検索をする時に差別化になる要素というので探しているので、20平米以上にするですとか。20平米きると、13平米とか15平米とか18平米とか全部ひっくるめて表示されちゃうので、どうしても弱かったりするんですよね。なので、20平米以上で。

志村:じゃあ20平米以上でガスコンロ2口。

丸川:ガスコンロ2口で、バストイレ別。あとは、アクセントクロスとか、今の物件では通常だと思うんですが、そういうのはやったりしますね。

志村:あー、内装の色使いですね。あとは、これは許容してるみたいなのってありますか?なくてもいいなみたいな。追い炊きとかはどうですか?

丸川追い炊きは入れないですね。SUUMO(賃貸物件検索サイト)のオーナー向けのサイトがあるんですけど、そこの中で利用者が検索にチェックを入れてるかどうか、それに対してどれだけ物件があるかっていうのを比較できるんですね。

そこで見ると、追い炊きとか浴室乾燥機はそんなにチェックが入ってないんですよ。なので、あまりそこは重視されてないんだろうなと。まぁ、あったらいい設備という捉え方をしているので、あまりそこは入れてないですね。

なので、なるべくチェックが入ってて検索の項目になってて、かつ他の物件があまりやっていないといったところを主眼においてるという感じですね。

志村:バストイレ別は絶対必須ですよね。

丸川:そうですね。エアコンとかも当然入ってますね。

志村:駅からの距離ってどう考えてますか?やはり10分以内が目安ですか?

丸川駅からの距離は10分以内で今は考えてますね。当然離れると土地も安くなるので、うまく収支があえばそれもありかなとは思うんですけど。長く物件を持とうとするのであれば、極力築年数がたってもそんなに賃料が下がらない駅10分以内っていうのがいいのかなって。そこは考え方によってなのかなと。

志村:駅10分以内で、駅力もそれなりにあってという感じですか?

丸川:駅力はどちらかというと、ターミナル駅よりもターミナル駅から1~2駅離れたところ。やっぱりみなさんターミナル駅に住みたいんですけど、賃料が高かったり、あとは土地の値段も高いので、収支があわなくなるんですよ。でも、1~2駅離れると収支があってきたりするんで。

私が持っている川崎と横浜の新築アパートも、ターミナル駅が横浜だったり、川崎の場合武蔵小杉とかが近くにあるんですけど、そこから1~2駅離れたところって感じですね。

志村:大きい駅から1〜2駅離れたほうが、収支的にはいいんじゃないかということですね。

丸川:そうですね。多少利回りを下げてもよければ、ターミナル駅とか主要な駅の近くで買うっていうのも考え方としてありですし。

志村:だいぶ利回り変わりそうですね。武蔵小杉駅とか横浜駅とかだと高いですもんね。

丸川武蔵小杉とかだと7%とか6%になっちゃうのかな?

志村:なるほどなるほど。そうやって駅選びをしてるんですね。

新築アパート投資で初心者が失敗する落とし穴

志村:あとなんか、こういうところが落とし穴だみたいなのあります?よく聞くのが、建築会社が倒産するみたいな。どうやって防げばいいんですか?あんなの。

丸川:あれは、防げないですね(笑)

志村:建ててる途中に倒産しちゃうんですよね?どうすればいいんですか?(笑)

丸川:まぁ、実績あるところに建築を依頼するというのが一番いいんですけどね。

志村:ある程度大きい会社に依頼するということですよね。

丸川:そうですね。大きいところだったりとか…。あとは、私が建ててもらったところは両方とも戸建てをいっぱいやっている業者だったんですよ。

なので、そこで実績があったりして、金融機関と話しているなかでも、ここはカタイ建築会社ですよとか、そういう評判を聞いたりするとより安心材料にはなるのかなと。

ただ帝国データバンクのデータ見るとか、そういうのをしても正直わからないじゃないですか。

志村:わからないですよね。潰れる時は潰れるだろうしね。

丸川:あとは防ごうとするのであれば、支払いを後半にもってくるとか。私の場合は、両方とも完成引き渡しで全額振込という形だったので、そこの間のリスクというのはなかったんですよ。着手金とか中間金というのがなかったので。

志村:それめずらしくないですか?

丸川:でも2つともそうだったんですよね。めずらしいとは思うんですけど。

志村:土地だけ決済して、2回決済ということですか?

丸川:2回決済ですね。土地の決済と最後建物の引き渡しの時の決済と。そうすると、あいだの請負契約のなかで、そういった条項がなければ、最悪土地分はもう払っちゃってるんですけど、その土地で建ててる建物の分に関してはリスクはないかなと。

だから、可能であればそういった交渉を建築会社とするっていうのはありかな。それができないのであれば、なるべく金額を後ろのほうを高めにして、着手金とか中間金を低めにしておくとか。そういったやり方もあるのかなと。

志村:具体的にはどれくらいの配分でやればいいですか?着手金が20%、中間金が20%、引き渡し時の決済が60%とかできるんですかね?普通は30%、30%、40%とかですよね。

丸川:それは話し合いなので場合によってはできると思います。

私1回、大手のハウスメーカーさんと、建築プランをもっていって、契約のギリギリ前日に解約したことがあったんですけど。そこは逆で、60%、30%、10%とかそんな感じだったんですよ。なおかつ、途中で何かあった場合も保障はしませんと。

志村:何かあってもの「何か」ってなんなんですか?(笑)

丸川:たとえば、台風が来て壊れちゃったとか、地震があって壊れちゃいましたとか。そうなった時に、そこはハウスメーカー側じゃ防げないので、もうどうしようもないですよみたいな。

志村:それはでも、請負だから作らなくちゃいけないのでは?(笑)

丸川:通常、請負だと作らなきゃいけないっていうのが一般的な考え方なんですけど。そこは違いましたね。せめて、そういうのを両者で協議のうえ決めるとか、そういった契約書の内容にしてくださいって交渉したんですけど、それも会社で決まってるのでダメだと。そういうのがカタかったので、そこはリスク背負えないなっていうので。

志村:それが理由で契約前日にとりやめたということ?

丸川:そうですね。前日の夜中2時くらいに電話して。

志村:担当者はなんて言ってました?

丸川:それはしょうがないですねと。

志村:しょうがないなんだ(笑)

失敗を防ぐにはアパート建設現場に見に行くことも効果的

志村:ほかに何ですかね?新築アパート投資で失敗するって。

丸川:僕の失敗なんですが、最終的には調整できたのでよかったんですけど、アパートを建ててもらっている時に、外壁の色とか当然自分で選択してやるんですけども、違う色の外壁になっている時がありましたね。

志村:違う色っていうと、黄色とか赤になっちゃったんですか?

丸川:そこまで突飛なのじゃないんですけど…。こげ茶を選択したんですけど、薄い茶色がくっついていて。悪くはないんですけど、やっぱり当初選んだのと違いますよねという話をして。そしたら、ちゃんと変えてくれたりしたので。

志村:もう1回塗りなおしてくれたんですね。

丸川:なので、建築途中もやっぱり要所要所で見に行ったりして、しっかり進んでいるかだったり、自分が求めたものがちゃんとできてるかっていうのは確認しに行ったほうがいいと思います。

志村:要所要所というと、どれくらいの頻度で行けばいいと思います?

丸川1ヶ月に1回くらいですかね。やっぱりオーナーが顔をだして見に来てると、建築会社としても気持ちを引き締めてやりますし、あとは思い入れがあるんだなというので、作る側もちゃんと作ってくれたりするんですね。

通常、アパートの建て売りとかだと、けっこう中がガサツに作ってあったりとか、見えないところが欠陥とまでは言わないですけど、そういうふうにやってるケースが多いので。途中まで建ててあとは雨ざらしになって2ヶ月放置とかっていうのもけっこうあったりするんですよ。

なので、そういうふうなことにならないためにも、自分の顔を職人さんとかに知ってもらって、挨拶するだけでも職人さんの気持ちって全然変わってきますんで。

志村:それは効果的だっていう実感があるんですね。なんか持っていくんですか?缶コーヒーとか。

丸川:缶コーヒー、お茶とか。ちょうど1月を目処に建てようとすると、真冬の時に建ててるので、正直寒いと思うんです。なのでそこにあったかいお茶でももっていくと、やっぱり人間なので、多少は気持ちが変わってくるかなと。

志村:それはコンビニで買っていくんですか?

丸川:普通にコンビニですね。そこで、どんな感じですか?とか言うと、設計図はこうだったけど、実際建ててみたら、ちょっとここのところが入らないからこういうふうに変えたよとか、職人さんとかが言ってくれるんですよね。

やっぱり職人さんもオーナーの顔を知っているので、いいものを作ってあげようという気持ちで、だからこうすると使いやすいよとか会話できたりするんですよね。

志村:それは有効ですね!

丸川:そういった面でも職人さんとのコミュニケーションは大事にしたほうがいいかなと思います。

志村:月1回は現場の様子を見にいくと。

丸川:挨拶するだけで。実際建てていても、何がどう建てられているかってわからないんですけど、自分なりに見た時にここってどうなってるんですかね?とか会話をするだけで、職人さんとのコミュニケーションができるので。

あと1つ、失敗というか。請負契約をする時に、建築業者の請負契約書ってあまり細かく書いてないんですよ。仕様とかも明記されたものがないなかで契約を結んだりとかしてたんですね。

志村:仕様というのは、いわゆる内装がどうとかいった話ですか?

丸川:そうですね。たとえば、ガス管の工事をどっちがやるとかいうのって、建ててもらう側ってやってもらうものだと思ってるじゃないですか。

でもそういうのがちゃんと明記されてなかったので、途中で水道工事の代金が50万円くらいかかるので振り込んでくださいっていう連絡がきて。いやいやそれって普通は建築費用に入ってる…っていうので不動産会社経由で言ってもらって、結果建築会社がもってくれることになったんですけど。

はじめての場合、そういう取り決めを一個一個きちっとやるっていうのは難しいと思います。でも、実際にいま言ったケースもあったりするので、なるべく自分で気づくことについては明記したほうがいいかなというふうに思います。

志村:建築費に入っているかどうかでもめるのはイマイチですけど、起きそうですよね。

丸川:そうですね。その時は、両方とも戸建てをメインにやる会社さんで、戸建ての場合は一般的にどうなんですか?と聞いて。戸建ての場合は一般的にすべて込み込みでやってますと。それであれば、アパート建築もそれに準じた形でやってくださいというのはお願いしたりしましたね。

志村:項目がわからない場合はどうしたらいいんですか?事前にリストなどがでてきて、そこに必要な項目がすべて入っているのかの確認をするには。

丸川:そこは、経験者に聞くのが一番いいかなと。私も1棟目の時、カーテンレールがついてなかったんですよ。一般的についてないものらしいんですね。そういうのも、経験して初めてわかるっていうのがあるので、そこはまわりにいる大家仲間だったり経験者に聞いていただくのが一番いいかなと。

志村:そうか、たとえばカーテンレールは普通ないんですよね。

丸川:あとは、外構も入っているところとないところありますから。

志村:外構なしはキツイですね。

丸川:それがないと、砂利をひくにしても追加分とか入ったりするんで。そこは外構込みでやってくださいというのを最初の請負契約とかで交渉はしたほうがいいかなと。項目は経験が大きいところはありますね。

志村:わからなかったら経験者に聞くことが重要だということですね。

木造?RC?新築?中古? 投資効率を考えて判断していく

志村木造ばかりを建ててる理由ってあるんですか?

丸川:一番利回りがでやすいっていうのが正直なところですね。当然RCとかでもいいんですけど、やっぱり建築費用が高くなっちゃうので。私もまだ数多くもってるわけじゃないので、初めのキャッシュを作るっていうところでは木造が一番いいかなというところですね。

志村:なるほど。

丸川:今ってどうですか?中古と新築の利回りにほとんど差がないような状態だったと思うんですけど。逆にここ最近って中古はどんな感じですかね?

志村:利回り自体は上がってると思います中古については。新築はどうしても建物の建築単価と土地なので、実需とかとの兼ね合いがあるじゃないですか。中古アパート投資は融資との兼ね合いのほうが大きいですからね。

今、スルガ銀行がしまったりとか、そういう事情によってああいうところにだしてた、新築とか特に一都三県とかいい場所とか関係ないのかもしれないですけど、そういうのは上がってるんじゃないですかね多少は。

丸川:私も絶対新築じゃなきゃダメっていう考えではないんですけども、銀行からお金を借りやすかったりキャッシュをだしやすいっていうところから判断して新築をやってるっていう感じですね。なので、当然今後利回りが中古アパートのほうが上がってくれば、中古アパートを買うっていう判断もありますし。

志村:それはもう投資家として判断していくという感じですね。

丸川:そうですね。

志村:わたしが聞いたこと以外に、本に書ききれなかったこととかないんですか?これ書こうと思ったらボツにされたとか(笑)

丸川:ないですねー。基本的には全部出し切りました(笑)

会社員をしながらアパート投資を続けていく?

志村:今後はアパートをどんどん増やしていくんですよね。どこまでいくんですか?

丸川:どこまでいくんでしょうね?(笑)

志村:そもそも会社員の仕事は続けるんですか?会社の人がこれを見てるからいえないか(笑)

丸川:あはは。まだ、続けるんじゃないですか、まだ(笑)

志村:じゃあ仕事は好きなんですね?

丸川:おもしろい部分もありますね(笑)

志村:おもしろい部分(笑)

丸川:ただ、自由な時間も欲しいっていうのはあるんで。そこは、追い追い…心の中で考えてはいますけど。

志村:会社員の給料もあって、アパート投資からも収入が入ってきてるんですよね。お金は何に使ってるんですか?

丸川:いや、すずめの涙なんで(笑)

志村:そんなことは全然ないんじゃないですか。けっこう貯めてるんですねじゃあ。

丸川:そうですね。基本アパート投資の収入は使わないので、次の物件を購入するための自己資金っていう感じですかね。

志村:なるほど。そんな真面目な丸川さんを初めて見ましたけど(笑)。本を買っていただければ、質問をできる権利がついてくると。みなさん、ぜひ丸川さんの本を読んでいただいて、新築アパート投資を実践していただければいいなと。丸川さん今日はありがとうございました。

丸川:ありがとうございました。

丸川隆行流「高利回り新築アパート投資」まとめ

  • 中古アパートから新築アパートへ投資物件をチェンジするのも一つの戦略
  • 新築アパート投資なら、エリアを選べる、自由に建てられる、利回りを自分で決められる
  • 初心者が最初につまずくポイントは、土地にどれくらいの建物が建てられて、いくらで貸せるというイメージがわかないこと
  • 新築アパート投資を始めるまでの流れ
    1.土地を探す
    2.土地の資料を不動産会社からとりよせる
    3.該当の土地にどれくらいのフレーム(何部屋)が入るか建築士にみてもらう
    4.建物の概算をだしてもらう
    5.土地と建物の情報をもって金融機関に融資を受けにいく
    6.融資を受けて建築スタート
    7.建物引渡し・決済
  • 東横線の各駅停車の駅(白楽や菊名から横浜の間、反町など)なら1億円(土地+建物)で新築アパートが建てられる
  • ターミナル駅は需要が高いが、収支を考えるとターミナル駅から12駅離れたエリアがおすすめ
  • 新築アパート建築開始から完成までは4ヶ月
  • 新築アパートの完成時期は、繁忙期(2月~3月)前の1完成を目指す
  • 必ずおさえているのは「バストイレ別」「二口コンロ」「広さ20平米以上
  • 建設現場の職人さんとのコミュニケーションは、失敗を防ぐために有用
  • 契約時の項目チェックは、わからなければ経験者に聞くのが一番
  • 今後、利回りによっては中古アパート投資へのシフトもありえる
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