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サブリースは問題だらけ?家賃保証の恐ろしい落とし穴

2019年08月06日5,570

近年、不動産会社と大家のあいだで「サブリース」によるトラブルが多発している。

不動産会社はサブリースによって「空室になっても家賃が保証される」などと謳っている。しかし、そこには大きな落とし穴が存在する。

今回は、サブリースのトラブル事例からなぜ問題があるのか、サブリースの全貌を紹介していく。

破産一直線!?サブリースのトラブル事例

最近、「サブリース」という言葉をテレビや新聞で見たり聞いたりしたという人は多いだろう。

不動産会社と大家のあいだで、一体どのようなトラブルが起こっているのか。サブリースのトラブル事例をみてみよう。

オーナー数十人が集団訴訟に踏み切る

大手サブリース会社L社は、サブリース契約をめぐって100人規模の集団訴訟を何度も起こされている。

オーナーたちは当初、L社から「30年間は賃料が減少しない」「絶対に損はしない」などと説明を受け、サブリース契約を結んだ。しかし、リーマンショックによりL社の経営は悪化。10年未満で家賃は減額され、オーナーたちには借り上げ契約の解除が求められた。

同じように、L社から家賃保証を減額されたオーナーの数は、推定で1万人以上いるとされている。

賃貸物件を建築した際のローンが残っているオーナーも多く、家賃増額に応じないのは不当として集団起訴が相次いでいる。

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シェアハウスを運営するサブリース会社の破綻

女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開していたS社が破綻した事件も世間に大きな波紋をよんだ。

同社は「頭金なしでシェアハウスのオーナーになれる」「30年間の安定した家賃保証」という謳い文句で、シェアハウスを販売。

同社のコンセプトに惹かれた多くのサラリーマン投資家たちが億単位のローンを組んで物件を購入し、シェアハウスのオーナーになった。

しかし、入居者不足などで赤字が続き、S社が経営破綻。保証されていたはずの賃料は支払われなくなり、オーナー達は多額の借金を背負うことになった。

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消費者庁や国土交通省もトラブル防止の注意喚起!

紹介したトラブル事例は氷山の一角にすぎない。

サブリースはトラブルが続出し、全国で次々と訴えがおこっている。国土交通省も消費者庁と連携してトラブル防止の注意喚起をしている。

サブリース契約をする場合は、契約の相手方から説明を受け、契約内容や賃料減額などのリスクを十分理解してから契約してください。

消費者庁や国土交通省のホームページでは、賃貸住宅オーナーからの相談を受け付ける公的な相談窓口やサブリース契約の注意点をはじめ、消費者ホットラインによせられた相談事例なども掲載している。

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家賃保証はウソ?サブリースの仕組み

トラブル事例が多数よせられている「サブリース」。

毎月の家賃収入が保証されるのであれば、賃貸経営を行うオーナーにとってはメリットしかないように思われるが、なぜトラブルに発展するのか。

サブリースとはそもそもどのような仕組みなのかみていこう。

サブリースとは?家賃保証の仕組み

サブリースとは、一括借り上げに伴う家賃保証制度のことだ。サブリース会社(不動産会社)が賃貸物件を一括借り上げし、それを入居者に貸し出す。

入居者のありなしにかかわらず、オーナーにはサブリース会社から一定の賃料が保証されるとともに、入居者の募集から維持にかかわるすべてをサブリース会社に任せることができる。

通常の賃貸経営では、物件の所有者であるオーナーが入居者と契約を結び、家賃も直接オーナーに支払われる。

サブリースの契約期間と費用

サブリースは一般的に「30年の長期で家賃保証がうけられる」などのうたい文句ですすめられることが多い。しかし、サブリースで30年も家賃が継続して保証されることはほとんどない。

契約書にはたいてい5年ごとにオーナーに支払う家賃を見直す旨が記載されている。

たとえ初めに30年契約をしたとしても、数年後には賃料改定が行われる。契約をしてから数年でオーナーが受けとる保証額は下がるのだ。

サブリース契約の家賃保証率の相場は満室時の家賃の70~90%である。

また、本来の賃貸経営ではオーナーに入るはずの敷金・礼金・更新料もすべてサブリース会社の収益になる。

物件が満室でも5割程度の入居率でも保証率は変わらない。オーナーは、満額の家賃収入を得られない代わりに、入居者がガラガラの時でも一定の収入を受け取れるという仕組みだ。

ただし、物件に入居者が入らない状態が続くと、サブリース会社の利益が減っていくため、そうなった場合にはいち早く保証額の引き下げが行われてしまうのだ。

サブリースをするメリットはある?

サブリースのメリットは、「賃貸にかかわる面倒なことはすべてサブリース会社が行ってくれる」といったところだろう。

オーナーには入居者を募集する手間もかからず、空室によって家賃収入が途絶えることを心配する必要もない。

また、物件の管理や入居者トラブルなどもサブリース会社が行ってくれる。つまり、オーナーはほとんど何もせずに一定の賃料を得られるということだ。

しかし、これは見せかけのメリットである。先に言及したように、サブリース会社が賃料の改定を行ったり、倒産したりする危険性は十分にある。

そうしたことを考えずに契約してしまうと思わぬ損をしてしまう。甘い話には必ず裏があるのだ。

なぜトラブルになる? サブリースの問題点

サブリースにはいくつかの問題があり、それによってトラブルが生じている。

これまでサブリースの仕組みにふれてきたが、具体的にはどのような点が問題になっているのだろうか。

家賃は必ずしも“保証”されない

家賃保証制度であるサブリースだが、家賃が必ずしも“保証”されるわけではない。

サブリースのトラブルで多いのは「30年の家賃保証と聞いていたのに、数年後に家賃を半分に減額された」というような事例だ。これだけ聞くと、サブリース会社が契約を違反したように思えるだろう。しかし、そうではない。

基本的にサブリース会社は、借地借家法という法律で守られていて、オーナーに対して「いつでも家賃の減額ができる」権利がある。

物件の家賃が徐々に下がっていくなかで、サブリース会社が頑張って家賃保証を続ける必要などどこにもない。

家賃保証を「保険」と勘違いしてしまっているオーナーがとても多いのだ。

サブリース会社が倒産する可能性がある

サブリースの問題点2つめは、サブリース会社が倒産する可能性があるということだ。

サブリース会社が倒産してしまった場合、入居者と結んだ賃貸借契約は通常、物件オーナーが引き継ぐことになる。それにより、保証されていたはずの家賃は入らなくなる。

オーナーのほとんどは銀行のローンを利用して物件を購入しており、家賃保証の額を前提に返済計画を立てている。

サブリース会社が倒産すると、想定していた家賃保証は得られなくなり返済計画が狂ってしまう。最悪の場合、ローンの返済ができなくなってしまう危険性もあるのだ。

入居者をオーナー側で選べない

サブリース物件の入居者の審査は基本的にサブリース会社が行う。そのため、物件のオーナーとしては住んでほしくないような人が入居する可能性もある。

たとえば、反社会勢力に属する人や家賃の支払い能力がない人、近隣住民とトラブルを起こしそうな人などだ。

サブリース会社は空室が発生して家賃が入らなくても、物件オーナーに空室保証を支払わなければならないため、どんな入居者だろうと入居してくれればよいと考えるのだ。

不動産会社が指定した建物を建てなければならない

サブリースをして新築物件に投資する場合、新築物件の建築を不動産会社に委託するケースはよくみられる。

不動産会社から「家賃保証をするので、建物の建築はこちらに任せてください」といわれるのだ。その際、割高な建築費用の支払いを要求する会社も多い。

また、年月の経過とともに建物や設備の修繕工事が必要になる。その際、不動産会社が指定した工事業者以外は修繕工事をすることができないという契約になっていることも多い。

結果として、自分で探したコスパのいい工事業者に依頼することができず、通常よりも修繕コストが高くなってしまうのだ。

サブリースは簡単に解約できない

サブリースは物件オーナー側からは簡単に解約できない。

事実、サブリースの契約更新に関する裁判では、サブリース契約を解除したいオーナーとサブリース会社が争い、サブリース会社が勝訴している。

サブリース会社は物件オーナーに対して借主の立場にあたる。そのため、サブリース会社が賃料を支払ってくれないなどの正当な理由がない限り、オーナー側から契約を解除するのは難しい。

たとえ家賃保証の金額が大幅に下げられ、それに納得がいかなくてもだ。一度サブリースを契約してしまったら、オーナー個人の事情では解約することができないと思っておいたほうがよい。

サブリース物件は入居者側も注意が必要!

サブリース物件は、オーナー側だけでなく、入居者側も被害を被る可能性があるため注意が必要だ。

オーナーとサブリース会社の契約が終了すると、入居者は最悪の場合、退去を求められることもある。

サブリース物件のように、建物の貸主とオーナーが異なる場合には、賃貸契約の書類に必ず両者を記載しなければならないことになっている。

入居者は、自分が借りる部屋がサブリース物件なのかどうか入居前に確認をしておこう。

国土交通省と消費者庁では、サブリース住宅に入居する人向けに注意喚起を行なっている。自分がいつサブリースの被害者になるかはわからない。こちらもあわせて確認しておこう。

サブリースのトラブルに巻き込まれないためには?

一見、条件のいい取引に思えるサブリースだが、実際は詐欺まがいの売り込みも少なくない。

サブリースのトラブルに巻き込まれないためにはどうすればよいのだろうか。

サブリース業者・会社は多数!信用できる会社か確認

サブリース業者・会社は多数存在する。もし、どうしてもサブリースをする場合、それぞれの会社で借り上げ条件などが大きく異なるため、複数社の比較をおすすめする。

入居者の募集力があり、家賃や免責期間などの条件がもっともいい業者を選びたい。

また、トラブルを避けるためにも、契約書に書かれている内容はすみずみまで確認しよう。

不動産会社の説明と異なるところや不安に思う点が一つでもあれば契約しないほうがいい。

契約内容でわからないことがある場合は、不動産を得意とする弁護士などの専門家に相談しよう。

サブリース問題解決センターって?相談窓口一覧

以前は「サブリース問題解決センター」という機関がサブリースのトラブル解決にあたっていたようだ。

もし現在、サブリース関連の問題を相談するのであれば、NPO法人日本住宅性能検査協会が設立した「サブリース投資マンション等被害者センター」に問い合わせてみるとよいだろう。

サブリース投資マンション等被害者センター」は一棟マンションやアパートを持つオーナーを対象に、不動産ADRを活用したトラブル解決の支援を行っている。

定期的に無料相談も行っているため、サブリースによるトラブルや不安がある場合は一度相談に行ってみるのもいいだろう。

サブリースのトラブルを相談する窓口は多数存在している。「朝日中央インターネット法律相談」は国土交通省や消費者庁が紹介している相談窓口である。

賃貸住宅のオーナーに対してメールによる無料法律相談を行っている。

ほかにも、国土交通省や消費者庁はサブリースによるトラブルの相談窓口を紹介しているため、以下の資料も参考にしてほしい。

アパート等のサブリース契約で特に覚えておきたい ポイント例・相談窓口一覧

サブリースは悪ではないが、充分に注意するべき契約

「空室がでても家賃が保証される」「オーナーは何もしなくていい」など、大家側のメリットが大きくみえるサブリース。

しかし、実際には家賃減額のリスクやサブリース会社が倒産するリスクなど大きな落とし穴が存在し、トラブルが続出している。

サブリースで起こるほとんどのトラブルは、契約内容をしっかりと確認し、サブリースの仕組み・問題点を理解していれば防ぐことができる。

不動産会社にいわれるがまま、楽をしたいがためにサブリースの契約をしてはいけない。サブリースが「本当に必要なのか」を見極め、リスクを充分に理解しておくことが大切だ。

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