知っておくべき「税金」の話
志村です。
ここまでで物件購入、融資の受け方、管理運営の話をしてきました。
再度お伝えしますが、
「高収益物件を融資を受けて買う」
が基本的なやり方です。
エリアは「全国どこでも」にした方がいいです。
ただしこれは結果的にこういう物件を買うというだけの話です。
重視しているのは物件の収益性や割安感であり、それを満たしている限り都心でも地方でも物件を買ってもいいのです。
この話は非常に重要です。
背景となる考えを理解しないと、
- 高利回り物件なら自己資金をたくさん使ってもいい
- フルローンを引ければキャッシュフローが出なくてもいい
- CFが出れば価格が相場より高くてもいい
- という危ない方向で物件購入を進めてしまうことになるからです。
高利回りで安定稼働出来る物件を、借入比率を高くして融資を受けることが出来れば、アパート経営によって安定的にキャッシュフローを得ることが出来るようになります。
資産家と同じような、利回り4％-5%程度の物件を買っていてはダメなのです。
復習も兼ねて前置きの話をしましたが長くなりましたね。
今日は不動産投資に関する「税金」の知識ついてお話しします。
税務戦略はアパート経営において非常に重要です。
まず最も重要なのは消費税還付を受けることです。
これにより建物価格の8％程度が戻ってきます。
1億円の物件で建物価格が8,000万円なら、640万円が還付されて戻って来るのです！
実際はここから還付に必要な諸経費や税理士の先生が対応するための費用などが取られますが、それでも400-500万円程度は残ります。
こんなチャンスを逃す手はありませんよね？
そう思いませんか？
ただし、平成22年・28年の法改正によって消費税還付を実施するのは著しく難しくなりました。
よって、今では新設の法人融資にしか消費税還付は基本的に利用できません。
消費税還付は今でも実現できるわけですが、世の中にこのノウハウがほとんど出回っていないので、私が知る限り私が提携している税理士の先生など数名しか対応できません。
詳しくは以下の記事に記載をしています。
その他の税金ノウハウですが、個人でも法人でも黒字の決算書を作りながら節税するというのが基本的な方針となります。
以下のページに税金対策の基本的な方針を作るうえでの考え方を実例を交えて解説しています。
【記事】マンションの固定資産税はいくらかかる？基本や計算方法を解説！