不動産投資で「戦略」が必要な理由

志村です。

昨日は前半は私がアパート経営を始める前の話をして、後半に日本全体がこれから衰退していくという話をしました。

そのような厳しい状況に置いて、あなたが本気不動産投資を取り組む意思を固めているかどうかが重要だという話をしました。

まずは「今の自分の状況を必ず変える」という決断を固めましょう。

これがないと全てが中途半端になってしまい必ず失敗します。

もし本気で「不動産投資で成功する」という決断をしている場合はこのまま読み進めて下さい。

今日の内容ですが「戦略を立てることの重要性」についてお話しします。

■不動産投資でなぜ「戦略」が重要なのか？
不動産投資において戦略の重要性はどんなに言ってもいい切れないぐらい重要です。

なのにほとんどの人は「物件探し」から始めます。

そうするとどうなるのか？

適当な物件を1棟ぐらい買ってからは追加で買えなくなります。

私は10年以上不動産投資をやってきてこれまで3000人以上の人とセミナー参加者と話してきました。個別面談も数百人以上と行っています。

「どんな物件を買うべきか？」
「いまどんな金融機関が融資を出しているのか？」
「失敗しないためのポイントは何なのか？」

などは最新の情報を踏まえてある程度何でもお答えが出来ます。
なぜそんなことが出来るのかというとそれは単に経験が長いということと、情報を得るネットワークやパイプがたくさんあるからというだけです。

でも答えに窮する相談もあります。

「もう追加で買えなくなってしまいました」という人からの相談です。

よくよく聞いてみると「もっと違うやり方があったと思うけど・・・」と思うことがほとんどです。

「継続して購入する戦略」を立ててないまま買える物件を買うということを続けた結果、本来であれば2倍か3倍ぐらい買えてたはずがその遥か手前で融資が止まってしまっているのです。

あらゆる知恵を出すので光明が見えることも多いですが、そもそも最初から継続購入をするための戦略を作っていればこんな苦労をする必要もなかったわけです。

■融資が止まってしまう理由
あなたが「不動産投資を本気でやる！」と決断したとしたら、まずゴール地点を設定する必要があります。

「キャッシュフロー（利益）月100万円」でも「5棟買う」でも何でもいいです。

もし「区分を一つ買う」とかがゴールの人がいたら融資が止まる心配はないのでスルーして頂いていいです笑

でもほとんどの人は継続購入の可能性は残しておきたいところだと思います。

「まずは一棟購入する」ということが目標だとしても、それを達成しただけでは将来への不安は絶対に消えないからです。

では何故継続購入できなくなるのかというと融資が止まるからです。

でもこれは事前にわかっていることなので手を打っておけば回避することは可能です。

■継続戦略をどのように作るか？
継続購入の戦略＝融資の戦略です。

融資戦略は個人の年収、自己資金、居住地、勤務先などの個人属性によって変わってきます。

ただし避けるべき内容は一緒です。

・買うべき物件を間違える

・使う金融感を間違える

・金融機関を使う順序を間違える

などにより融資がストップします。

私は1000人を超える人の購入事例を見て来ていますし、不動産会社をやっているので融資打診を通じて金融機関から「こういう人は買い続けられる」「こういう人は止まる」という内容を日々聞いています。

また、不動産投資家ばかりを顧客に抱える税理士から「10億円以上買える人」「数千万円で止まる人」の違いについても事例を交えて日々情報交換をしています。

それらの情報を統合して私なりの「継続購入の戦略」を構築して確立しています。

※ちなみに世間で言われているやり方とはかなり異なります。

■誰から戦略を学ぶべきか
継続購入のための投資戦略を学ぶことの重要性はわかったと思います。

誰からそれを学ぶべきか？を考えることは重要です。

一番ダメなのは不動産会社の営業マンに聞くことです。

営業マンの仕事は不動産を売ることです。

極端な話しではなく「何でもいいから売れればいい」わけなので、その物件が本当に利益が上がるのかどうかは関係ありません。

営業マンの言うことをうのみにして物件購入をしようとしているのであれば愚の骨頂です。

不動産投資について相談できる人が営業マン以外にいない人はかなり危ない橋を渡ろうとしているということを自覚した方がいいです。

では誰から学ぶべきか？答えは簡単です。

大家さんとして実績を出ている人、です。

これ以外にありません。

また有名な大家さんも、元々資産家や地主だった人はたくさんいます。

こういう人の話を会社員の人が聞いたところでスタート地点が違うので参考になりません。

さらに言うと、出来れば「教えている経験がある人」の話を聞いた方がいいです。

名プレイヤーは名コーチにあらずとは良く言ったもので、たくさん物件を持っている大家さんでも初心者の気持ちになって教えることが苦手な人はたくさんいます。

そういう人は誰でも実現できる再現性がある手法を確立してない場合も多く、講演するセミナーなどで話を聞いても「それはあなただから成功できたのでは・・・？」という疑問がわくこともしばしばあります。

■成功している戦略を真似る
自分と同じ境遇で成功している「これは！」という人が見つかったらその人の戦略や手法を徹底的に学ぶことが重要です。

なぜ多くの人が不動産投資で失敗するのかというと、情報が多すぎるからです。

いろんな本を読んだり、ネット記事を見たり、セミナーに参加したりしても大家さんとしての実力は上がりません。

むしろ迷うだけです。

それよりも「これだ！」という一つの不動産投資戦略を深く学んで100％真似して実行する方が成功する確率は間違いなく上がります。

そういう自分に合った戦略を学べる機会をみつけましょう。