志村の波乱の不動産投資歴とは？

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不動産投資が会社員に向いている理由とは？

不動産動産投資は、本業や家庭が忙しい「会社員」に一番向いている投資です。

むしろ「本業が忙しすぎて、株やＦＸへの投資を断念した」というぐらいの人のほうが合っています。そう考えるのには二つの理由があります。

理由1：会社員は融資を受けやすい

会社員に向いている一点目の理由は、会社員の信用力を使って金融機関から融資を受けることができる点です。

不動産は安いものでも1,000万円以上する場合が多く、一棟物のアパートやマンションを購入するのであれば、少なくとも数千万円以上の購入資金を用意する必要があります。

それゆえ、ほとんどの人が銀行から融資を受けて物件を購入します。

アパートローン（金融機関が収益物件に融資するために用意しているローン商品）の融資審査では、物件そのものの収益性や資産性も重視しますが、同時に個人の収入や勤務先の安定性も問われます。

金融機関は、真面目に働いている会社員は収入が安定している優良貸出先だとみなすので融資稟議が通りやすく、より多くの金額を有利な条件で借りられる可能性が高くなります。

同じだけの年収を得ている経営者・自営業者などと比べた場合、会社員のほうが融資が通る確率は間違いなく高くなりますので投資を有利に進めることが出来ます。

理由2：買うまでは大変だけど買った後はラク

不動産投資が会社員に向いている投資であることの2点目の理由は、他の投資や副業に比べて、かける時間が圧倒的に少なくて済むからです。

やや逆説的な話になりますが、良い物件を探して購入するまではそれなりに大変で時間もかかります。もちろん知識もいります。

物件が見つかってから売買契約（売主との契約）、金銭消費貸借契約（銀行との融資契約）、決済（売買代金の受け渡し）をして不動産の所有権が自分に移転するまで、平均すると2か月ぐらいはかかることが多いでしょう。

銀行や証券会社に頼めばすぐに買えてしまう株や投資信託と違い、不動産売買は買主と売主が1対1で取引条件を取り決めて売買を行うので、精査や合意に時間が掛かるのです。

また、投資する金額が大きいこともあり、買主であるあなたと売主である現オーナーの他に、不動産会社の営業マン、銀行の融資担当者、司法書士などたくさんの人が関わってくるという事情もありやり取りにも時間が掛かります。

必然的に、1件の不動産の売買を行うのに比較的長い時間がかかることが多くなるのです。

また、売買が完了し、マンションやアパートの所有権が売主から買主であるあなたに移転した後も、空室があればそれを埋める計画を立てたり、リフォームが必要であれば手配したりする必要があります。

オーナーがやるべきことは実はあまりない？

ここまでの話を読み、「不動産投資は物件を買うまでに時間がかかるので、会社員が取り組むのは大変なのではないか？」と思ったかもしれません。

しかし、少し長めの長期スパンで考えると実際は逆です。満室になり、アパート経営が安定してくると、オーナーがやるべき仕事はあまりなくなるからです。

購入するまでの期間が2か月間あり、満室になって安定的に運営できるまで仮に更に2か月かかったとしても、当然ながらその後の保有期間のほうが圧倒的に長くなります。

入居者からの入金や問い合わせを専門の管理会社に任せた場合、オーナーの主な仕事は月1回送られてくる入金レポートのチェックぐらいになります。

近くに住んでいるのであれば、物件を毎週見に行ってもいいと思いますが、何回見に行ってもほとんど変化がないのですぐに不要だということがわかると思います。

こうなると放置状態で毎月家賃が自動的に入ってくる「不労所得状態」を作ることが出来るのです。

家賃は安定収入が見込める

慣れてくると時間もかからず、安定したアパート経営ができる状態を作れるのが不動産投資の魅力です。

あなたの代わりに入居者からの集金や問い合わせ対応を行ってくれる管理会社なども存在しますし、そのための仕組みも整っているので、精神衛生上も非常に良い投資だということを感じると思います。

また、家賃は「価格硬直性」があり景気感応度が低い傾向があるので、景気によって上下することがあまりありません。

いま6万円の家賃の部屋があるとすると、3年後も5年後もそのまま6万円前後の家賃で入居してもらえる可能性がきわめて高いのです。

10年のスパンで見ると数千円～1万円程度の家賃値下げは当然あり得ますが、その頃には返済もだいぶ進んでいるので、投資としては持って良し、売って良しの状態になります。

賃貸マンションの家賃が変わらないことは当たり前のことだと思うかもしれませんが、投資全般の視点から考えるとそうでもないことがわかります。

株やFXなどへの投資の場合は、株価や為替レートがそれぞれ大きく変化する可能性が常にあります。

その変化に一喜一憂しながら売買を繰り返すのは、本業を持っている会社員には体力的にも精神的にも大変な負担がかかることは想像に難くありません。

投資活動によって本業の会社員の仕事にも影響が出てしまっては、元も子もないと言えます。

不動産投資は、物件を買うまでにある程度の労力や時間が必要ですが、買ってからは手間がかからない上に、家賃収入の変動があまりないので日常生活において気にかける必要がなくなるのです。

また、安定した収益が入ることが買う前からある程度予測できるので、昼間は本業に集中したい会社員にとって非常に向いている投資だと言えます。

何が成否を分けるのか？

不動産投資が会社員に向いていることが分かったと思いますが、上手くいっている人と行っていない人は当然どちらも存在します。

何が成否を分けるのか？と言うと「勉強して正しい知識を習得しているか？」という点に尽きます。

これから少なくとも数千万円（ものによっては数億円）規模の投資を行おうとしているにも関わらず、ほとんどの人がネットで情報収集をして書籍を数冊読んだぐらいの浅い知識で不動産投資を始めてしまいます。

そして当然の帰結としてイマイチな物件を購入して失敗します。

勉強や最新情報の収集は非常に重要です。

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