サラリーマンが不動産投資でカモられないためのポイント3つ

2019年05月27日249

「サラリーマンが不動産投資を行うと、カモにされるのでは?」「不動産投資=危険な投資」というイメージをもっている人は多いのではないだろうか。

実際、安易に不動産投資をはじめて「カモ」にされて失敗するサラリーマンも存在する。しかし、カモにされる人のほとんどは、知識が浅い状態で不動産投資をはじめた人である。

今回は、不動産投資でどんな人がカモになるのか、サラリーマンがカモにならず確実に利益をあげるにはどうすればよいのか、サラリーマン大家の実例など、サラリーマンが不動産投資で失敗しないために必ず覚えておきたいことを紹介していく。

なぜ不動産投資でサラリーマンはカモにされるのか?

不動産投資でカモにされるサラリーマンとは、どんな人たちなのか。また、なぜカモにされてしまうのか。ここでは、カモにされるサラリーマンのタイプとカモにされる理由を紹介していく。

カモにされるサラリーマンのタイプ

カモにされるサラリーマンのタイプは大きく分けて「属性・年収が高い人」「不動産投資の経験が浅い人」「サラリーマンの仕事が忙しい人」の3パターンである。

属性・年収が高い

まず、カモにされやすいサラリーマンのタイプは「属性・年収が高い」人である。不動産投資でいう属性とは、職種や勤務先などの社会的立場、保有している資産や年収など経済的状況を総合的にみた個人の特性をさす。

不動産投資は、銀行から融資を受けて物件を購入することがほとんどで、金融機関から高額融資が受けられる=高属性ということになる。

サラリーマンという属性かつ高収入の人は銀行から好まれやすく、年収が高いサラリーマンは有利な条件で融資を受けることができるため、高額な物件もわりとすんなり購入できてしまう。属性が良いサラリーマンは、とにかく物件を売りたい不動産会社の営業マンにとって都合の良い存在なのだ。

不動産投資の経験が浅い

カモにされやすい人の特徴として、不動産投資の経験が浅い人もあげられる。

不動産会社の営業マンは「節税になる」「頭金0円ではじめられる」「老後の資金になる」など、さまざまな謳い文句を使って、物件を購入してもらおうとする。不動産投資の経験が浅い人は知識が少なく、不動産会社の言うことを鵜呑みにし、確認や検証を十分せず物件を購入してしまいがちだ。

不動産会社の営業マンの立場になって考えると、優良な物件は客を選ばなくても売れる。逆に、売れにくい物件をどうしても売らなければならない場合は、経験者や勉強熱心な人を避け、知識の浅い初心者に勧めるだろう。

不動産投資の経験がない人は基本的に借入金が少なく、融資が多くひける点も不動産会社の営業マンからすると魅力的にみえる。安易に話にのってしまえばカモにされてしまうのだ。

本業が忙しい

サラリーマンの本業が忙しい人もカモにされやすい傾向にある。

本業が忙しい人は投資についてしっかり勉強する時間がなく、不動産運営をすべて業者任せにしがちだ。また、不動産会社からおいしい話をもちかけられた際、本業が忙しい人は業者の話の真偽を確かめる時間がなく、ウソも通りやすい

業者の思いのまま話を進めやすいため、忙しいサラリーマンはターゲットにされやすい存在なのだ。

なぜカモにされるのか?

上記のようなサラリーマンがなぜカモにされるのか。

それは、不動産投資に関わる多くのプロ(金融機関、不動産業者、建築会社、仲介会社、管理会社、リフォーム会社、税理士、司法書士など)にとって、そこを狙えば簡単に儲けられるためである。

彼らが行っているのは「商売」だ。何でも業者任せにすれば、業者側は投資家が損をするものでも勧めてくるだろう。 

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サラリーマンが不動産投資でカモにされないために知っておくべき3つのこと 

では、上述の条件にあてはまるようなサラリーマンがカモにされないためには、どんなことを意識すれば良いのか。ここでは、サラリーマンが不動産投資を行う際、知っておきたいポイントを説明していく。

1.セカンドオピニオンを求める

まず、カモにされないためには、不審に思うことがあったらすぐにセカンドオピニオンを求めることが重要だ。

カモになるということは、業者の思った通りに行動してしまうということである。

業者とやりとりをするなかで、少しでも「変だ」「おかしい」「最初の話と違う」と思うことがあれば、お金を払ってでも、不動産投資にくわしい第三者に相談するべきである。

相手の言うことを信じすぎてしまうと事態が泥沼化する危険性がある。ほかの人の意見を聞くことで事態を客観視でき、冷静になることができる

相談先として適しているのは不動産投資の知識が豊富な人だが、そうした知人がいない場合は、不動産投資のセミナーなどで見つけるといいだろう。

2.「不動産投資に失敗はつきもの」だと知る

不動産投資でカモにされたと気付いた場合、泥沼化を避けるためにも他の投資と同様に損切りをするのが大切である。

支払った額を惜しんでズルズルと引きずるよりも、「失敗しそうな気配」を感じたらすぐに撤退することが長期的にみていい結果をもたらす可能性が高い

とくに不動産は高額なため、一度の大きな失敗で再起不能になりかねない。小さな失敗の段階で損切りする癖をつけるべきだ。

実際に有名な不動産投資家ほど多くの失敗をしている。失敗せずに不動産投資を行うのは不可能だ。すべての失敗が悪いわけではなく、失敗も経験としてつぎに活かすことが大切だ。再起不能にならないレベルの小さな失敗は経験値をあげる重要な経験だと捉えよう。

3.プロに見下されない最低限の知識をもつ

不動産投資は、金融機関や不動産業者、建築会社、仲介会社、管理会社、リフォーム会社、税理士、司法書士など多くのプロと関わる事業である。プロを相手に自分が優位にたつことは難しいが、最低限の知識がないと相手の言いなりになってしまい、カモにされてしまう

不動産投資の知識は本やセミナーなどで得ることができる。自分の時間を惜しまずに勉強し、ある程度の知識をつけておくことが重要だ。

[関連記事] 不動産投資で役立つ資格や勉強法は?

不動産投資はサラリーマンにむいている投資!?

属性が良いサラリーマンはカモにされやすいかもしれない。しかし、きちんと知識や相談先を得ておけば、不動産投資はサラリーマンにむいている投資だといえる。ここでは、不動産投資がなぜサラリーマンにむいているのかを説明していく。

買うまでは大変だが買った後はラク

不動産投資は、ほかの投資や副業に比べて、かける時間が圧倒的に少なくてすむ

ただし、いい物件を探して購入するまではそれなりに大変で時間もかかる。ネットで毎日物件を探して、週末は不動産会社に行ったり物件を見に行ったりする必要がある。いい物件がみつかったとしても、融資先の銀行をみつけるために奔走することになるかもしれない。

ここまでしても、結局途中で売り止め(売主都合で売却が中止になること)になってしまったりすると、また最初から探さなければならない。多くの場合、物件が見つかってから不動産の所有権を得るまで、2ヶ月程度はかかるだろう。

不動産は一つとして同じものは存在しない。

売買のルールも最低限の基準が宅地建物取引業法(不動産取引の仲介を行う不動産会社が説明するべき情報などが定められている法律)で決まっているだけで、価格をはじめ詳細な売買条件は、その都度決める必要がある。

その際、動かす金額が大きいこともあり、買主と売主のほかに、不動産会社の営業マン、銀行の融資担当者、司法書士などたくさんの人がかかわってくる

銀行や証券会社に頼めばすぐに買えてしまう株や投資信託と違い、不動産売買は買主と売主が1対1で取引条件をとり決めて売買を行うため、必然的に購入まで時間がかかるのだ。

また、物件を購入したあとも、空室があればそれをうめる計画を立てたり、リフォームが必要であれば手配したりする必要がある。

これだけみると、本業があるサラリーマンにとって不動産投資に取り組むことはかなりハードルが高いように思えるだろう。

しかし、長いスパンで考えると逆なのだ。満室になり、賃貸経営が安定してくると、オーナーがやるべき仕事はあまりない

購入するまでの期間が2ヶ月間あり、満室になって安定的に運営できるまでさらに2ヶ月かかったとしても、投資全体で考えれば当然ながらそのあとの時間のほうが圧倒的に長いのである。

入居者からの入金や問い合わせを専門の管理会社に任せた場合、オーナーのおもな仕事は月1回送られてくる入金レポートのチェックぐらいだ。

長期的な安定収入が見込める

不動産投資は、一度軌道にのれば、時間や労力をほとんどかけず安定した収入が得られる状態を作ることができる

オーナーの代わりに集金を行ってくれる管理会社なども存在するし、そのための仕組みも整っているため、精神衛生上もとても良い投資だということを感じるだろう。

家賃は価格硬直性があり、景気によって上下することがあまりない

今月6万円の家賃の部屋があるとすると、入居者が変わらないかぎり、3年後も5年後もそのまま6万円の家賃で入居し続けてもらえる可能性がきわめて高いのである。

賃貸部屋の家賃の金額が変わらないことは当たり前のことだと思うかもしれないが、投資の視点から考えるとそうでもない。

株・投資信託・FXなどの投資の場合は、株価・基準価額・為替レートがそれぞれ毎日大きく変化する。その変化に一喜一憂しながら売買を繰り返すのは、本業をもっている会社員にとって、体力的にも精神的にも大きな負担がかかることは簡単に想像できるだろう。

90年代以降の株価は乱高下しているにもかかわらず、家賃は一定の価格で推移している。不動産投資は、家賃収入の変動があまりないため、日常生活において気にかける必要がほとんどなく、長期的に安定収入が見込める

これは、昼間は本業に集中したいサラリーマンにとって大きなメリットだろう。

サラリーマンの隠れた資産「与信」が使える

サラリーマンは「与信」という隠れた財産をもっている。

与信とは、年齢や年収、勤続年数、勤務先、雇用形態などから、「この人にはいくらまでならお金を貸すことができる」と金融機関が査定する評価のことをいう。サラリーマンの与信=信用力ともいえるだろう。

サラリーマンは、この信用力を使って金融機関から有利に融資を受けることができるのだ。

不動産は安いものでも数百万円以上する場合が多く、一棟物のアパートやマンションを購入するのであれば、少なくとも3,000万円以上の資金が必要になる。それゆえ収益物件を買う際、ほとんどの人が銀行から融資を受けて物件を購入する。

アパートローン(金融機関が収益物件に融資するために用意しているローン商品)の融資審査では、物件そのものの収益性や資産性も重視されるが、同時に個人の収入や勤務先の安定性もとわれる。

金融機関は、真面目に働いているサラリーマンは収入が安定している優良貸出先とみなすため融資稟議が通りやすく、より多くの金額を借りられる可能性が高い

同じだけの年収を得ている経営者・自営業者と比べた場合、サラリーマンのほうが融資が通る確率は間違いなく高いのだ。

[関連記事] 一流サラリーマンがなぜ2億円の借金をして不動産投資をするのか?

サラリーマン卒業も夢じゃない!宝の持ち腐れにならないようにまずは行動

サラリーマンの隠れた財産「与信」について説明したが、高い与信をもっていても、何もしなければ資産は築けない。考えているだけではサラリーマンを卒業・引退するのは不可能だ。

不動産投資は、与信を資産に変えることが可能で、努力次第で普通のサラリーマンでは得られない規模の資産を築くこともできるだろう。未来を変えたいのなら実際に行動するしかないのだ。

[関連記事] 不動産を用いた「フロー型」「ストック型」の資産運用とは?

サラリーマン不動産投資家がカモにされずに成功するためには

不動産投資では、人に頼る割合が大きいほどリスクが高くなる。リスクを軽減し、カモにならないためには「自分で勉強する」、「小さな失敗を受け入れる(損切りする)」、「相手の言うことを信頼しすぎずセカンドオピニオンを求める」ことが大切だ。

不動産投資家で成功している人は、目先の利益に一喜一憂せずに、大家会への参加や信頼できる不動産投資家に(有料であっても)アドバイスを聞くなど、長く生き残るために地道に前進している。

また、どんなに高属性で高い与信をもっていても、考えているだけでは資産は得られない。失敗を恐れず行動しなければ何も変わらないのだ。

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