不動産投資で頼れる会社とは?知っておくべき探し方・選び方

不動産投資を行う上でアパートやマンションなど、収益物件の情報収集は避けて通れない。

投資用の物件情報は不動産会社から得るのが一般的だが、優良物件を購入するためには投資のパートナーとして信頼できる会社を見つけることが重要だ。

今回は信頼できる不動産会社を探す際の考え方や見極め方のポイントを解説する。

不動産会社を比較・判断する基準を持つ

最初に結論を書くようだが、不動産投資に最適な会社とは「投資家の戦略にあった物件情報を保有・提供してくれる会社」だと言える。

では、そのような会社はどのように探せばよいのだろうか?

ここでは不動産会社を探す前に知っておいた方がよい考え方と知識について説明する。

自分が買いたい収益物件の種類を決める

「さっそく不動産会社の探し方を知りたい」と思った人にはまず考えて欲しいことがある。

それは「あなた自身がどのような投資を行いたいのか」ということだ。

一口に不動産投資と言っても、築年数や物件の規模など、市場に出ている物件はさまざまだ。
その中から自分が買いたい収益物件の種類を決める必要がある。

これは自分の不動産投資における戦略(=投資スタイル)を決めるということであり、この自分の投資戦略をしっかり掴んでおくことが不動産投資で成功する第一歩なのだ。

投資物件の種類と特徴を知る

初めから戦略を完璧に考えるのは難しいため、まずは簡易的にでも自分の投資スタイルを決めておこう。

ここでは自分の投資戦略を決める要素として、各物件の種類について簡単に説明する。

物件種類ごとの特徴の詳細については別記事「サラリーマン大家の不動産投資法3(区分、一棟、戸建)」で紹介しているのでこちらも合わせて参考にしてほしい。

新築の一棟アパート・マンション

新築の一棟アパートやマンションは、大手不動産会社が自社で建築し販売している物件が多い。

そのため新築の一棟アパートやマンションを投資用に手に入れようと思った場合には、大手の持つ資本力や商流、ブランド力により、投資家はお金と書類を出すだけでほとんどの工程が進む。

値付けや融資付けなど、面倒な工程に気を配ることなく不動産オーナーとなることができるため、投資家の負担が少ないのが特徴だ。
その反面、投資家が手にできる利益も少なくなることが多い

代表的な大手の供給元は 大東建託レオパレスシノケンTATERU などがある。

中小規模の不動産会社でも同様に新築の一棟アパートやマンションの建築・販売を行っていることがある。
この場合は投資家がコントロールできる部分が多く、中小規模の不動産会社は大手に比べて投資家がより多くの利益を得られる可能性がある
その反面、値付けや融資・客付けなど、ほとんどの工程で投資家自身が判断をする必要があり、失敗回避のためには事前の知識習得が欠かせない

中小規模の不動産会社を使う場合には、後述する検索サイトを活用して不動産会社の情報や物件情報を得ることになる。

新築の区分マンション

新築の区分マンションは、大手不動産会社が自社で建築し販売している物件が市場のほとんどを占める。
一棟アパート・マンションと同じく、大手の場合は投資家の負担が少ない反面、利回りは4%前後の物件が多く、得られる利益が少ない傾向がある

代表的な供給元はエフ・ジェー・ネクスト木下不動産などがある。

中小規模の建築会社が建てる新築区分マンション物件は大手と比べると数は少ないが、検索サイト等で売りに出ている。
こちらも一棟アパート・マンションと同じく、大手が供給する物件と比較すると中小規模の不動産会社は投資家の手間がかかるが、より多くの利益を得られる可能性がある

ただし、一棟アパートやマンションと比べ区分マンションは物件価格そのものが低いため、得られる利益は小さくなる点は注意が必要だ。

中古の一棟/区分マンション

中古物件は新築と違いハウスメーカーではなく仲介業者から買うのが一般的だ。

物件規模にかかわらず取扱業者は非常に多様であるため、自分の投資パートナーとして信頼できる不動産会社は自分で探す必要がある

自分に合った不動産会社の探し方・選び方

 

ここまで不動産会社を探す前準備として、自分の不動産投資の戦略を決めることが重要であると説明した。
では、自分の戦略に合った物件を紹介してくれる、信頼できる不動産会社はどのように探せばよいだろうか?

ここからは自分に合った不動産会社を探したり選んだりする際に知っておきたい点や、よい不動産会社と投資パートナーになるために気をつける点について説明する。

大手不動産会社から直接購入する場合は注意が必要

新築物件を購入する際は、大手不動産会社から物件を直接購入する選択肢があると紹介した。

値付けや融資・客付けなど、ほとんどの工程を業者任せにでき、物件が完成した後も家賃保証(サブリース)で一定の収入が保証される契約が付くなど、投資家の負担が少ないというのがメリットである。

裏を返せば投資家がコントロールできない要素が多く、建築費などコスト面で割高になるなど、結果的に収益性が低い投資となる可能性があると言える。
家賃保証も期間内に保証額を見直す契約とされることが多いので注意が必要だ。
楽をした分だけ見返りも減る、と考えれば分かりやすいだろう。

大手不動産会社から物件を購入する場合は、その契約内容をしっかり理解した上で、それでも自分の投資戦略に合っているかを判断する必要がある。
また、大手のブランド力を頼りにできる反面、属性審査基準が厳しい傾向があり、ある程度高い属性が要求される(程度はメーカーにより異なる)。

[関連記事] サブリース契約は損をする!? 家賃保証のメリット・デメリット、注意点

検索サイトを活用して不動産会社を探す

大手不動産会社で物件を買うメリットや注意点を紹介したが、短期的にキャッシュフローを得たいのであれば、大手不動産会社を投資パートナーとするのは適さない

では、大手以外の不動産会社へはどのようにアプローチするのがよいだろうか?
ここからは自分の投資戦略に合った不動産会社の探し方・選び方について説明する。

良い不動産会社とは自分に合った物件情報を持っている会社と言える。
これを逆に考え、物件情報から不動産会社を探すのが効率的だ。

つまり、最初から不動産会社を探し始めるのではなく、「楽待」「健美家」「不動産連合体」などの検索サイトから自分の希望条件と近い物件を探し、その情報元の不動産会社に問い合わせる流れとなる。
こうすることで自分に合った物件情報を扱う不動産会社に絞ってつながる事ができる

「物件を探して」「問い合わせる」を繰り返すことで、不動産会社に潜在顧客として覚えてもらえれば、検索サイトに物件が掲載される前の「未公開物件」の情報を手に入れることも可能だ。

こうした不動産会社とつながるメリットについては「健美家・楽待・不動産連合隊はどれを使うべきか」でくわしく説明しているので、ぜひ参考にしてほしい。

不動産会社のランキング一覧は参考にならないため要注意

インターネットで不動産会社について調べてみると、不動産会社のランキング一覧がすぐに見つかるだろう。
ランキングは情報がコンパクトにまとまっており、一見すると手軽で非常に便利に思える。

しかし、実はこうしたランキングは広告費で意図的に操作されることがあるため、無条件に信用するのは危険だ。

上位にランクインする大手業者の中には、得意分野が投資用物件ではなく居住用物件である会社もあり、投資パートナーとしての純粋な比較になっていないことも多い

そもそも、人それぞれ投資戦略が異なるなかで、万人にとって都合の良い不動産会社などは存在しないため、やはりランキング一覧に頼らず、自分に合った不動産会社を自分の力で探す必要がある

不動産会社を見極める3つのポイント

ここまで「良い不動産会社=自分に合った物件情報を持っている会社」と説明してきた。
しかし、物件情報は不動産会社を選ぶ基準の一つに過ぎないため、実際には不動産会社の対応方針など、「良い取引が行える会社か」という視点も重要だ。

ここでは、不動産会社を見極めるポイント3点について説明する。

あなたの投資戦略を理解してくれる

あなたの投資戦略を理解し、ニーズに合った物件を紹介してくれる会社と付き合おう。
市場にはさまざまな物件が存在しており、不動産会社に利益が多く入ったり、手っ取り早く取引が終了したりするような物件も数多く存在する。

あなたの考えを無視して、希望と違う物件を積極的に紹介してくる不動産会社には注意が必要だ。

融資付けに強い

数ある不動産会社のなかでも、融資についての知識や経験にはバラつきがある。

融資の引き方次第でキャッシュフローが変わるため、金融機関との付き合いが深く、より良い条件で融資を引ける実力のある不動産会社を選ぼう

物件の悪い面も正直に説明してくれる

物件の良い面だけでなくデメリットやリスクについても、きちんと説明してくれる不動産会社は信頼できる可能性が高い

ただし、この時のデメリットがあなたの希望から逸脱したものであった場合は、前述のあなたの戦略を理解してくれているのか再度確認した方がよいだろう。

[関連記事] 優良物件だけ紹介してくれる不動産会社は存在するのか?

不動産会社から信用される人の特徴3つ

ここまで投資家の視点から不動産会社を選ぶ基準について説明したが、不動産会社もビジネスであり、良い物件には競争相手が存在することを忘れてはならない

ここでは考え方や姿勢など不動産会社から信用される人の特徴について紹介する。

「現金や金融資産が潤沢」「金融機関からの融資が引きやすい」など、属性に準じた点については「不動産会社とパイプを作り優良物件を紹介してもらう方法」を参考にしてほしい。

特徴1:正確な情報を伝える

自身の年収や貯金などの金融資産や家族構成などは、心配なことがあっても隠さずにすべて正直に伝えよう。

嘘や隠し事をするような人とは不動産会社も安心して取引できないため、後出しで次から次に新事実が発覚するようなことがあれば、次から物件情報をもらうことも難しくなる。

特徴2:早めの返信を心がける

条件の良い物件を買いたい人はあなたの他にもたくさんいる。
不動産投資はスピード勝負であることを理解しておこう

返事が遅い、電話に出ない、折り返しもしない、というようなことが続けば不動産会社からの信用を失ってしまう。
不動産会社から連絡が入った際は可能な限り早めに反応することを意識しよう。

特徴3:丁寧に対応する

当たり前のことだが不動産会社から投資物件の情報提供を受けたら、まず感謝を伝え、自分の意向を伝えよう

情報が自分の求める条件に合わない場合は自分の条件を改めて詳細に話し、見送る理由を伝えるようにして、丁寧な対応を心がけよう。

地方では地場の不動産会社をパートナーに選ぶのがおすすめ

不動産投資においては、幅広く情報を集めることができるため、エリアを限定しない方がよい。
地方物件の購入を検討する際は、可能であれば地場の不動産会社と取引することをおすすめしたい。

ここでは地場の不動産会社と付き合うことで得られるメリットについて紹介する。

検索サイトの「仲介業者」に囚われる必要はない

たとえば、検索サイトで自分の希望条件に近い「地方物件」が見つかったとする。
次の行動としては、検索サイトの「仲介業者」欄に記載してある会社に問い合わせるのが自然だが、物件所在地が地方なのに首都圏の不動産会社が載っていることもある。
実際には仲介業者欄の記載に関係なく、地場の不動産会社から購入することが可能だということは覚えておいた方がよいだろう。

ただし、専任媒介といって取扱業者を1社に絞る契約となっている場合はこの限りではないので、まずは地場の不動産会社に取り扱い可否を聞いてみよう。

地方の物件は地場の不動産会社から買う方が有利

では、投資物件は「検索サイトに記載された不動産会社」と「地場の不動産会社」のどちらから買うのがよいだろうか?

結論としては、次にあげる点から地方の物件はその地場の不動産会社から購入する方が有利になると考えられる。

  •  その地方の特性を知っている
  •  地元の金融機関との付き合いがある
  • ネットに掲載していない他の物件情報を受けられる場合がある

地方の不動産投資ではネットでチェックした物件情報を地場の不動産会社に持ち込み、情報収集しながらコネクションを作るのがいいだろう。

地場でしか分からない情報を得られる場合もあるので、良い不動産会社が見つかったら可能な限り直接訪問するとよい

[関連記事]  高利回りな不動産投資を始めたいなら「地方」を狙うべき3つの理由

信頼できる不動産会社は自分で見極めよう

自分の不動産投資に戦略を決め、不動産会社を比較・判断する基準を持つ重要性をわかっていただけただろうか。

戦略を立てる際に知名度やブランド力で大手不動産会社の物件を選んでしまうのは少々安直すぎる。
手間と時間がかかるように思えるかもしれないが、検索サイトを使って「希望の物件情報を探す」「問い合わせる」を繰り返し、不動産会社と信頼関係を築いていくという行動が、結果的に成功への近道なのだ。

独学で不動産投資を行うことに負担を感じる人は、不動産投資ユニバーシティが提供している「無料メルマガ講座」を受講し、しっかりと知識をつけることをおすすめしたい。

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