管理・リフォームで費用削減より重要なこと
志村です。
本日は、管理・リフォームについてお話しします。
アパート経営は買う前に8割勝負が決まっているため、残りの2割を期待してあとから逆転することは基本的に絶対に出来ません。
ダメな低利回り物件を買ってしまっては、いくら購入後の管理・リフォームで工夫を凝らしても挽回は難しいのです。管理・運営よりもその前の物件選定の方が重要なのは間違いありませんが、購入後の運営のよしあしによって得られる利益額が大きく変わることも事実です。
月5万円の費用削減が年間で60万円になり10年間で600万円になると大きな差になるからです。
私は満室経営と費用削減にはかなりこだわっています。
リフォームに工夫を凝らして利回りを2％以上上げたこともありますし、空室率が極めて高い地域での入居者募集のノウハウも持っています。
また、火災保険・地震保険に関してもあらゆる選択肢を吟味していますので、かなり精通しています。
これらは、知識やテクニックは、あとで紹介する記事を見ていただきたいと思います。
この講座では知識・テクニックよりも重要な「本質」をお伝えします。
なので、「物件の管理・運営で重要なポイント」をたった一つだけ教えます。それは、
「費用削減」
よりも
「いかに満室運営出来るか」
を重視した方が良いという点です。
リフォームで数万円の費用削減を達成するために時間を使うよりも、多少費用が高くても早く満室にした方が早く家賃が入ってくるので効果が大きいからです。
なので、空室があるなら出来るだけ早く満室運営にすることに全力を注ぎましょう。そのために多少お金が掛かっても問題ありません。もしあなたが常に空室を抱えているのであれば注意が必要です。
何故かと言うと、そういうオーナーは管理会社から見て
「空室を許容していい大家だ」
と思われている可能性があるからです。
都心部・地方問わず空室が各地で多く発生している昨今において、空室を抱えていない管理会社は稀です。
あなたが地主大家なのであればそれでも収支は回ると思います。
なぜなら、地主は土地持ちなので融資比率が低いからです。返済額が少ないので多少の空室があっても赤字になることはありません。
でもあなたは土地持ちの地主ではないですよね？
管理会社から地主大家と一緒に見られており、空室があっても許してくれる大家だと思われているのであれば、すぐに明日から担当者の認識を改めさせた方が良いです。
投資家であるなら、満室状態をキープするためにトコトンこだわってください。
「空室が1室でもある状態は許せない！！！」
このくらい強い気持ちを持ち、それをしっかりと管理会社に明示する必要があります。
管理会社から見て
「少々うるさい大家だな・・・」
と思われるぐらいがちょうどいいのです。
管理・運営に関するその他の内容は、以下の記事が参考になると思います。