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サラリーマン大家の悲惨な大失敗!毎月マイナス14万円…?

2019年08月29日1,304

サラリーマン大家が不動産投資をするにあたり、入居率の低下はできるだけ避けなくてはならない問題だ。空室が解消できなければサラリーマン大家として失敗すると言っても過言ではない。

今回は、サラリーマン大家の悲惨な大失敗例を紹介する。それぞれのサラリーマン大家がどのように失敗したのか、回避する術はあったのかを考えていく。

サラリーマン大家の失敗例!失敗回避策はあったのか…?

サラリーマン大家たちは、なぜ失敗したのか。詐欺にあったわけでもなく、不動産会社に騙されたわけでもない。サラリーマン大家たちが自分で選んで購入した物件だ。

ここでは、3人のサラリーマン大家の失敗事例と失敗した理由を紹介する。

「毎月マイナス14万円!?」物件付近の工場が閉鎖した途端に空室続出

はじめに、大手企業に8年勤めているTさん(46歳)が、不動産投資で毎月マイナス14万円の赤字になってしまったエピソードを紹介しよう。

Tさんの年収は820万円、妻と子供が1人いて不自由なく暮らしていた。しかし、子供の将来のことを考えると、もっと貯金があった方がいいと考え、サラリーマン大家になることを決意した。

不動産投資の本を何冊も購入し、勉強をした。なるべく高利回りの物件がほしかったため地方で探し、工場地域の物件をみつけた。一般入居者の需要はないものの、工場に勤めている人には安定的に需要がある物件だった。Tさんは良い物件をみつけたと思い、その物件を購入した。

しかし、保有して1年たった頃に問題は起きた。入居者の多くが勤めている工場が移転したのだ。

Tさんの保有物件は退去が相次ぎ、6戸中4戸が空室になってしまった。本来入ってくるはずの家賃収入が得られず、不動産投資による毎月14万円の赤字を会社員の給料から支払うまでになってしまった。

失敗回避策:入居需要の確認

サラリーマン大家として順調な賃貸運営をしていたように思えたTさんがなぜ失敗してしまったのか。

その理由は、入居需要を特定の工場のみに頼っていたことにある。事前に入居需要の確認をしたつもりでも、入居者の勤務先などが一つの施設や組織に偏っている場合は注意が必要だ。

不動産投資は、物件の長期保有を前提に10年後、20年後のことを考えなければならない。工場は移転や倒産、学校は廃校になったりする。さまざまな可能性を考慮し、それでも需要が見込める物件を購入するべきなのだ。

[関連記事] 「サラリーマン大家」は厳しい!失敗例から学ぶアパート経営

新築だから綺麗だと思った?14年間未入居の一軒家

つぎに紹介するのは、年収460万円、独身のHさん(43歳)のケースだ。

Hさんは年収と貯金額がやや低く、金融機関から高額な物件の融資がおりにくいと不動産会社にいわれ、田舎の築古物件をメインに探していた。

ある時、不動産会社から新築から14年間だれも住んでいない一軒家を紹介された。老夫婦が自分の子供のために建てた物件だったが、子供はその物件を使用せず都会へでてしまったという。老夫婦も亡くなってしまったため売りにだされたのだ。

「新築から誰も住んでいない」と聞いて客付けが心配になったが、地域的にはまだまだ需要があるように思えた。さらに、「すでに何名かの投資家が目をつけている物件のため、買うなら即断した方がいい」と不動産会社からいわれ、購入を決意した。

入居者募集の前に多少のクリーニングは必要だろうと物件の清掃に入ったところ問題が発覚。新築から未入居にもかかわらず想像以上に物件の状態が悪かったのだ。

床はシロアリ被害によってところどころ抜け落ち、天井には雨漏りの跡、部屋の中には野生動物が棲みついていたような痕跡がみられた。人が住める環境ではなく、掃除をすればどうにかなるというレベルではなかった。

賃貸するには大規模な修繕が必要となり、結局638万円ほどの修繕費がかかってしまった。

失敗回避策:物件の状態は実際に見て確認する

成功しているサラリーマン大家からすると信じられないかもしれないが、物件を実際に見に行く前に購入してしまう素人サラリーマン大家は一定数存在する。

「不動産会社がすすめるならいい物件だ」「ほかにも購入希望者がいるなら早く買い付けをいれないと」と思うかもしれない。しかし、不動産会社がすすめるからといって必ず良い物件とは限らないし、ほかに購入希望者がいるというのは購入を後押しするためのウソ情報の可能性もある。

不動産投資は金額が大きく失敗すれば破産の危険性もあるため、購入する物件の下見は最低限必要だ。環境や住みやすさなど、行って見てみないと分からない状況や思わぬ欠点がでてくるケースも多くある。

高利回りで物件の状態も良いファミリー物件…?

最後に紹介するのは年収900万円、妻と3人の子供がいるSさん(52歳)のケースだ。

Sさんには会社の同僚で不動産投資をしている人がいて、毎月家賃収入が30万円ほど入ってくると聞いてサラリーマン大家に興味をもった。「勉強はしたほうがいい」と聞いていたので、本やインターネット、有料セミナーに通い不動産投資の勉強をした。

年収が高めのSさんは、一棟アパートや一棟マンションをメインに物件を探した。地方で駅から少し遠めの、ファミリー層に人気のエリアの物件を購入することにした。

築4年で利回りもよく、実際に物件を見に行ったら内装もとても綺麗だった。融資の返済計画や経費の見積もり、90%しか入居者が集まらなかった場合のシミュレーションもきちんとしたうえでの購入だった。

しかし、いざ運用をスタートしてみると、15室のうち5室しかうまらなかった。管理会社の客付けの力がないのかと思い話をしに行ったところ「駅から遠いのに駐車場がないのが原因」だと指摘された。Sさんが購入した物件は駅から遠く、バス停も近くにないため、車での生活が必須な地域だったのだ。

失敗回避策:入居対象者を考慮して必要設備の確認をする

築年数が新しく物件の状態も良いにもかかわら利回りが高い物件は、「なぜ利回りが高いのか」を考えたほうがいい。物件の入居対象者と設備が適合しているかの確認がぬけると、今回のようなケースに陥りやすい。

モニター付きインターホンなどであれば少額の投資で解決できるが、駐車場となると新たに土地を確保する必要があり解決が一気に困難になる。

[関連記事] 「不動産投資は低リスク」ってウソ?失敗する人があとをたたない理由

不動産投資ユニバーシティ代表もサラリーマン大家時代に失敗していた

じつは、不動産投資ユニバーシティ代表志村も、サラリーマン大家時代に失敗を経験している。普通の会社員からサラリーマン大家として不動産投資をはじめ、今では数百名の不動産投資家に投資ノウハウを伝えている志村が、どのような失敗経験をして、失敗から何を学んだのか紹介しよう。

どんな空室対策より募集に強い管理会社を選ぶことが重要!代表志村の失敗談

志村は以前、首都圏の某市で物件を購入したことがあった。現在は売却済みだが、その物件は3点ユニットで、購入当初の管理業務は仲介した東京の会社に依頼をしていた。

正確には、志村から依頼をしたのではなく「仲介の契約に購入後の管理を任せる」という条項が付いていたため仕方なく依頼した形だ。

しかし、これが間違っていた。

大家をしている人は知っていると思うが、3点ユニットは日本全国どこにいっても不人気な設備だ。志村が購入した物件のエリアでもそれは同じで、リフォームを工夫したり室内に自転車置き場を設置したりしたが、空室は一向に埋まる気配がなく数ヶ月が過ぎた。

その間、広告を出したり、周辺の不動産会社にあいさつ回りをしたりしたが、稼働率は70%からまったく上がらなかった。

まさに、サラリーマン大家の典型的な失敗事例だ。

敷礼ゼロゼロ・フリーレント・設備の追加・広告費アップなどいろいろと試行錯誤したものの空室が埋まらず、結果、管理会社側のスキルがボトルネックだという結論にいきついた。

志村はなんとか管理会社の変更を行い、入居者の募集に強い地元の会社に管理や入居付けを任せることにした。

そうすると、家賃を上げて広告費を下げたにもかかわらず、3ヶ月ほどで満室になったのだ。この結果には、苦戦していた時間が長かっただけに、かなり驚いた。募集を行う会社と、どれだけ親密な関係を作って目標を共有できるかが、入居率改善には重要だということを経験から学んだのだ。

稼働率95%を目指さないと十分な利益は得られない!

サラリーマン大家は、銀行などの金融機関から融資をうけて物件を購入している。融資(借金)の額に対して、手元に残る利益(キャッシュフロー)はかなり少ない。その少ない利益からさらに空室による減収が重なると、毎月の収支はかなり厳しくなる。

所有物件の稼働率は95%以上を目指さないと、十分な利益は得られないと考えたほうがいいだろう。そのためには、数万円のリフォームや経費削減に取り組むよりも、空室解消に本腰を入れるほうが効果的だ。

空室をなくすために重要なのは、大家自身が「必ず満室にする」という気持をつねに持ち、それを客付け担当の管理会社にも見せ続けることだ。

「できれば満室がいい」ではなく「絶対満室にしてほしい」と管理会社に伝えるのだ。1部屋でも空室があるなら、月に数回は問い合わせ件数と内見件数を確認し、管理会社の社員と一緒に空室対策を講じなければならない。募集に強い管理会社とタッグを組み、サラリーマン大家自身が入居率の向上に対して意欲をみせることがなによりも重要だ。

そうして空室を回避してはじめて、毎月安定的に収入を得られ、成功サラリーマン大家への道がひらけるのだ。

[関連記事] 不動産投資で頼れる会社とは?知っておくべき探し方・選び方

レントロールの想定家賃収入は皮算用にすぎない!

物件を紹介して貰うために不動産会社に問い合わせをすると、物件概要書とレントロール(家賃の一覧表)を貰うことができる。問い合わせをした物件に、どの部屋がいくらの家賃で借りているかなどの情報が書かれている。

物件を検討する際の参考になる大事な資料だが、いい加減に作られていることもかなり多い。物件を少しでも良く見せようと、フリーレントを付けて無理矢理高い家賃をとっている場合もあり、空室部分の家賃は周辺物件の調査をすると相場以上に設定してあり、利回りを高く見せている場合もある。

物件概要書やレントロールの家賃は、満室運営の場合の金額が記載されているが、そもそも記載されている通りの家賃で埋められなければ皮算用にすぎない。

良い条件で買うことは大家であれば誰しも意識するが、レントロール通りの家賃で埋まるかどうかを考える視点が初心者サラリーマン大家に抜けがちである。

[関連記事] レントロールとは?絶対にチェックすべき7つのポイント(サンプルあり)

【PDF】失敗のもと「空室」の原因とチェックリスト

サラリーマン大家の多くが失敗する原因である「空室」は、ある程度ポイントをおさえることで回避できる可能性がある。ここでは、空室になりにくい物件かどうかみるべきポイントをチェックリストとしてまとめた。購入物件の見極めにぜひ活用してほしい。

空室をださないために見るべきチェックリスト

空室回避チェックリスト

物理調査

建物状況

外壁、廊下、屋上の汚れや劣化、クラックの有無、補修状況

室内状況

リフォーム状況やキッチン、トイレなどの設備水準の確認

管理状況

共用部の清掃状態、ごみ置き場、駐輪場の状態

駐車場

法定必要台数を満たしているか、需要台数分あるか

賃貸状況

入居状況

レントロール通りかの確認

迷惑入居者の有無

ゴミが溜まっていそうな部屋、闇金の取り立てを受けていそうな部屋、反社会勢力はいないか

商業用テナント

店舗付き物件の場合は業種・業態を確認する

(飲食店・コンビニなどは害虫、騒音の懸念)

周辺地域状況

周辺地域の将来動向

大規模な商業施設の開業・閉業予定はあるか、大学・工場の移転予定、鉄道の新駅の予定

生活利便性

駅までの距離、スーパー、コンビニ、ドラッグストアの確認

嫌悪施設の有無

ごみ処理場、火葬場、墓地、下水処理場、風俗店、ギャンブル場、高速道路、鉄道の高架、刑務所

賃貸市場の動向

賃貸市場

客付け難易度、賃貸需要を地域の不動産会社にヒアリング

平均空室率

平均的な空室率・入居率の調査

家賃水準

家賃相場をインターネットと不動産会社にヒアリング

共益費水準

共益費の相場をインターネットと不動産会社にヒアリング

管理費相場

管理費相場をインターネットと不動産会社にヒアリング

広告費相場

広告費相場を不動産会社にヒアリング

競合物件の有無

有の場合:入居状況、家賃、設備、現地の確認

サラリーマン大家のための「空室回避チェックリスト」PDFダウンロード≫

[関連記事] 現地調査のポイント~建物調査・周辺地域の調査
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「空室回避」が「失敗回避」のカギとなる!

さまざまなサラリーマン大家の失敗例を紹介したが、ほとんどのサラリーマン大家が「空室」に頭を悩ませている。サラリーマン大家として成功したいのであれば、空室対策は絶対に対応しなければならない課題の一つだ。逆にいえば、空室回避が失敗回避につながるということだ。

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