不動産投資に欠かせない「概要資料」と「レントロール」の見方

2018年07月17日54

物件の「概要資料」(販売図面)を見ると、所在地、価格、利回り、築年、構造、面積、都市計画、用途地域、容積率、建ぺい率、道路付け、など様々な情報が記載されている。

概要資料の中でまず見るべき項目は、所在地、価格、利回り、築年、構造の五つである。

物件の概要資料を数百件以上の見る経験を積むと、この5項目の内容を確認した段階でどのくらいの収益性の物件なのかがわかるようになる。

概要資料は内容に何が含まれ、何が含まれないかをチェック

なぜこの5項目が重要なのかと言うと、物件情報の8割はこの五つの項目に集約されるからである。

5項目を確認し、検討に値する物件だと判断した場合は、資料をさらに読み進めることになるが、確認すべきポイントはどちらかというとマイナス要因となるネガティブな内容がないかチェックだ。

5項目を確認した後するべき確認は、この5項目が額面どおりになっているかどうかだからである。

例を挙げると、次のような物件があったとする。

  • ● 価格  :5,000万円
  • ● 満室時家賃:600万円
  • ● 利回り :12%
  • ● 築年  :築20年
  • ● 構造  :RC造陸屋根4階建
  • ● 戸数  :1K×10戸
  • ● 面積  :土地150㎡ 延床250㎡
  • ● 都市計画:市街化区域
  • ● 用途地域:近隣商業地域
  • ● 容積率・建ぺい率:80%・200%
  • ● 道路付け:北側公道4m

まず見るべきなのは、所在地、価格、利回り、築年、構造の5項目である。

この物件は利回りが12%あるので、2%台の金利で融資を受けられれば、キャッシュフローは十分出るという予測が立てられる。

このまま検討を進めるのであれば、次にやるべきことは、収入額と支出額が適正かどうかの確認作業になる。

レントロールで収入と支出をチェック

最初に収入額の確認から行うが、家賃と共益費に加えて部屋の光熱費、水道代などが含まれていないかをチェックをする。これらの情報はレントロールを見ればすぐにわかる。

廊下や屋外などの共益部分以外の居室の水道・光熱費は、通常入居者が直接水道局・電力会社・ガス会社に払うことがほとんどであるが、一部の物件では大家が家賃に含めて一括して徴収して払っていることがある。

これらの項目が収入に含まれていると、普通の物件よりも水道・光熱費の支出額が増えることになるので、利回りがその分低くなる。

これがそのような物件で、入居者の光熱費を負担することにより月額5万円分の余分な支出があるとすると、12%だった利回りは10・8%まで低下してしまう。

概要資料と一緒に「レントロール」も資料として付いてくる。

レントロールとは、どの部屋にいくらの家賃・共益費で居住者が住んでいるかの情報を一覧表にして記載した資料である。

レントロールは収益性の裏付けとなる重要な資料なので、しっかり内容を確認して、家賃のバラつきが大きくないか、不自然に高い家賃の部屋や安い家賃の部屋がないか、空室の想定家賃は妥当かなどを確認する。

次に、支出額が適正かどうかの確認を行う。通常の居住用物件の場合、支出項目は次のとおりだ。

  • ● 廊下など建物共用部分の光熱費
  • ● 清掃費用
  • ● エレベーターメンテナンス費(エレベーター付きの物件の場合)
  • ● 管理会社費用
  • ● 募集費用(広告費、仲介手数料)
  • ● リフォーム費用
  • ● 固定資産税・都市計画税

これらの項目は物件によってかかる金額が異なが、概要資料には載っていない場合もある。

その場合、私は物件資料を見た段階では、満室時家賃の20%を返済以外の支出項目の総額として仮置きして計算していく。

書かれていない支出がないかチェック

気をつけるべきなのは、先に挙げた項目以外で多額の出費を伴う支出項目がある場合です。具体的には、次の項目などが該当する。

  • ● 大家が敷地外に外部駐車場を借りて入居者に貸している(月数万円~)
  • ● 大家負担でケーブルテレビに加入している(月数千円~数万円)
  • ● 大家負担で無料インターネットを提供している(月数万円)
  • ● 受水槽(貯水槽)があり清掃費用がかかる(年間7~10万円)

この中で特に影響が大きいのは、外部駐車場である。

十分な数の駐車場が物件の敷地内にない場合、近くの土地をオーナーが一括で借り上げて入居者に貸していることがよくある。この費用は立地や駐車場台数によって変わる。

外部に数十台分の駐車場を借りていて、月に10万円以上の費用がかかっていることもある。この場合、収支計算に大きな影響を及ぼす。

エリアによっては、ケーブルテレビに加入しないと地上波のテレビが見られないこともあり、解約することが実質的に困難な場合もある。

無料インターネットも同様で、一度設備として入れてしまったものをなくすと、入居者の満足度はかなり落ちることになる。

このあたりの項目は、概要資料やレントロールには載っていないこともあるので、買付申込を入れる前に、必ず支出の一覧を不動産会社経由でもらって確認しよう。

概要資料とレントロールの中で確認するべき内容は、物件の収入と支出が記載されている通りなのかどうか、という点に集約される。

支出面は不動産会社経由で売り主に確認すれば正確な情報がわかる。

収入面については空室の想定家賃がレントロールどおりなのかを確認する必要があるが、これは自分で賃貸不動産会社に問い合わせる以外に確認する術はない。

この作業を行うとともに、支出面の確認を漏らさず行えば、物件を買う前にほぼ正確に物件購入後の収益の予測を立てることが可能になる。

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