不動産投資は売上が大きければ利益率が低くても問題ない

2020年12月17日4,178

ビジネスの世界では、大きく収益を上げる為の原則がいくつかある。

そのうちの一つが、大きな金額を動かせば大きな収益が見込めるという原則だ。

不動産投資に当てはめると、投資金額を大きくすることがそれに当たる。しかし利益率は非常に低い。

利益率が高いビジネスの欠点

インターネットが成長期だった2000年代前半は、ネットを使ったビジネスが非常に高収益だった。

利益率の高さこそが素晴らしいビジネスであることの特徴だと言われていたのだ。

在庫を持たない
借り入れを行わない
利益率を高く設定する

という、低リスク・高リターン型のインターネットビジネスを選ぶべきだという話がもてはやされた。

今でもインターネットを使ったアフィリエイト（ネット広告）や、ネットショップなどの物販ビジネスは、リアルビジネスと比べると高い利益率を出す企業や個人が多く存在する。

ただしこれが実現できた良い時期が過ぎると、参入者が多くなり市場が段々飽和してくる。

沢山のプレイヤーがとめどなく流入してくることにより、徐々に市場に参入すること自体の優位性が小さくなって来るのだ。

そしてこの業態は、昔も今も売り上げの絶対額を大きくするには会社を大きくして人を雇う以外方法はない。

ビジネス・ライフサイクル（導入期、成長期、成熟期、衰退期）で言うと、インターネットビジネスは成熟期に入っている。

インターネットビジネスは利益率が高いが過当競争状態

何の変哲もない単なるホームページ作成で利益率が30％を容易に超えられた時代はもう絶対に来ないだろう。

今流行りのスマートフォンアプリやSNSのゲームなどもいずれ必ず同じような運命をたどることになる。

今もてはやされている新興のビジネスもそのほとんどが利益率10％以下となり、成熟した状態を迎えることになるだろう。

米国のソフトウェアサービス会社（Microsoft、アップル、オラクルなど）は、利益率が20％を定常的に超えている企業がいくつもある。

ただしそれは優秀な人材を何万人も抱え、日々ハードワークを行って革新的で差別化が出来る製品をいくつも持った上で成り立っているビジネスだ。資本もあり高い能力を持っている集団に真っ向から勝負しても勝てるわけがない。

ニッチな分野であれば、大きく稼げるということを言う人も中にはいる。ニッチと言うのは隙間産業のことだ。

明確な定義はないが大手が参入しない市場規模5億円程度の工業用製品の部品などを指す。

大企業は、市場が10億円未満の分野には進出して来ないので、特定分野でしか使われない部品や材工などを、取引先にしか知らせずに販売することは現実的に可能だ。

一般の人には知られずに隠れて儲けるということだ。その場合は、確かに高利益率で継続して収益を上げられる可能性がある。

ただしそういう製品を持つ企業も、その部品や製品のみを単一商品として展開しているわけではない。

大きな市場がある製品をメインとして事業を展開し、付帯的な位置づけとしてたまたまそのようなニッチな部品を扱っているというケースがほとんどだ。

そうでないと、市場が縮小してシュリンクすることのリスクに耐えられない。

ここまで読めばお分かりだと思うが、利益率を高い水準を長期間保ちながらビジネスを行うことは、非常に大きな困難を伴う。

市場規模の大きな分野で大きな金額を動かすビジネスを行う

では、資本も特別な能力も有していない我々が、どうすれば大きな収益を上げるビジネスをゼロから作れるだろうか。

それには「大きな金額を動かすこと」の出来るビジネスに注力するのが一番の近道だ。

一般的なビジネス用語に置き換えると

「売上を伸ばすこと」

に注力し、利益率ではなく

「利益の絶対額を伸ばすこと」

に意識を向けるということだ。

一定以上の市場規模になると、利益率が平均して10％を超える分野は数がかなり少なくなる。

そのような市場があったとしても、放送業や士業などライセンス事業だったり、能力の高い社員の時間を切り売りする、弁護士や戦略コンサルティングの分野だったりする。

そうではなく、昔からある利益率数％の市場で、大きく売り上げを伸ばせる仕組みを作るのだ。

この方が、先人が思いつかなかったような利益率の高いビジネスをゼロから作るより、よほど確実で安定したビジネスが出来る。

利益率が低くても売上大きければ儲かる

不動産賃貸業は借入を行う金額が大きいが、収益性や利益率が非常に低いビジネスだ。

投下資本の割合と比べて利益の額が小さく、ROI（Return on Investment）が低い状態になってしまうことが多い。

一般的にROIが低い企業は、投下資本を効率的に回せていない（無駄が多くいいビジネスが出来ていない）と見なされる。

このような企業がなぜ投資対象として嫌われるのかと言うと、収益性の低いビジネスをやっている会社は投資回収まで期間が掛かり安定性もないと思われるからだ。

では何故私が大きな金額を投資するべきだというかと言うと、それは投資家目線ではなく経営者の視点からそう言っているからだ。

ここで言う投資家とは不動産投資家ではなく、銀行などの金融機関や株の投資家を指す。

金融機関は不動産投資を行う個人または法人にお金を貸す活動を行う。これは金融機関からすると「投資」だ。

金融機関が行う「投資」のことを「融資」と呼ぶのだ。

優秀な経営者は、多くの投資（融資）を外部から受けながら、利益率が低いくても大きな市場を持つ分野に資金を投入してビジネスを行っている。

そうでないと、大きな額の利益を残すことは出来ないのだ。

売上は基本的に投資規模に比例して上がることになるが、利益率は売り上げの大小によって変化しないからだ。

すごく単純化した例になるが、売り上げが1,000万円の街の定食屋も、売り上げ100億円のチェーン店も、定食屋という業態であれば利益率は大して変わらない場合も多い。

利益率が仮に3％だとすると、売り上げが月1,000万円の場合は30万円になる。売り上げが月100億円の場合は3億円だ。

街の定食屋を目指すのとチェーン店を作るのは、目的もプロセスも大きく変わる。そもそも本人がやりたいかどうかもあるだろう。

あくまで収益性のみに焦点を当てた例になるが、これを不動産投資に置き換えるとどうなるだろうか。1,000万円の物件を一つ所有するには物件を探し・銀行から融資承諾・売主と契約・決済を行う必要がある。

1億円の物件を3棟所有するのも30棟所有するのも1つずつのプロセスは変わらない。

基本的には一つの物件について、物件を探し～決済するという変わりない過程を経ることになる。これは不動産の市場規模がとてつもなく大きいから、再現性を伴って何度も実現できるのだ。

市場規模が100億円程度であれば、1億円の物件を数棟買っただけで全体の数％を占有していることになる。

こんなに規模の小さい市場に参入してしまうと、寡占割合を上げることは至難の業となるだろう。

もちろん物件をいくつも買うのは、口で言うように容易ではない。ただ市場自体があるかどうかわからない分野で、革新的で利益率の高いビジネスモデルを考え出すよりもはるかに現実的だ。

不動産売買は、日本国内だけでも何十兆円もの市場がある。一人が数億円程度買ったところで、市場が枯渇したり、ビジネスのルールが変わることはまずないだろう。

このように既に存在している利益率が低いと言われるビジネスでも、大きなお金を投じられる仕組みを作ることが出来れば大きな収益を上げることが可能なのだ。

この記事の監修者

不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール