不動産投資のキャッシュフローの計算方法

2020年12月17日8,402

不動産投資のキャッシュフローの計算方法・利用方法について解説を行おうと思う。

不動産投資で、何故キャッシュフローに重きを置く投資をするべきなかについてはマンションオーナーがキャッシュフローを重視するべき理由を参照して貰いたい。

家賃収入○千万円ですということを自慢している人がたまに居るが、家賃収入は売上であり利益ではない。

重要なのは決算書上の営業利益・経常利益であり、実務的にはフリーキャッシュフローの多寡が重視される。

キャッシュフローの定義は様々だが、以下が良く使われる不動産投資におけるキャッシュフローの計算方法だ。

1.満室時家賃収入－銀行返済

2.満室時家賃収入－（銀行返済・金利＋固都税）

3.満室時家賃収入－（銀行返済・金利＋固都税＋管理費＋空室家賃）

この項では、一番実際の手残りの金額に近い、3の計算方法について説明する。

キャッシュフローの計算方法

何故キャッシュフローを計算をする必要があるのかというと、物件価格と利回りしか載っていない概要資料を見ただけでは、正確な手残りの額がわからないからだ。

また、物件同士の収益性の比較も出来ない。

詳細な計算をしてみたら、意外と収益性が低い物件と言うのはあるのだ。

概要資料を何千枚以上見て慣れてくれば、物件の大体のキャッシュフローの目安は掴めるようになる。

しかし物件の詳細な検討をする段階になったら、やはりエクセルを使ってしっかりと数値を確認するべきだろう。

キャッシュフロー計算で必要な項目を以下に記載する。

この表で最終的に見るべきなのは、入居率85％時のキャッシュフローだ。

空室率15％と管理費・固都税20％も加味してあるので、検討段階では十分利用できる精度のキャッシュフローが確認可能となる。

ＣＣＲ（キャッシュ・オン・キャッシュリターン）も、不動産投資ではキャッシュフローと並んで重要な項目だ。

これは自己資金の投資効率を見るための指標で、頭金＋諸費用をどのくらいの期間で回収できるかがわかる。

この例の場合、5000万円の物件をフルローンで買っているので頭金はない。諸費用には、登記費用、不動産取得税、火災保険、仲介手数料などが含まれ、通常は物件価格の7％程度が掛かる。

5,000万円の7％は350万円なので、この350万円を何年で回収できるかを確認するのがＣＣＲという指標だ。

ＣＣＲは、100%の時を投資回収期間がゼロ年（＝持ち出しなし）と解釈する。

利回りが高くても、頭金を沢山出して購入している物件はＣＣＲが低く、投資効率が悪いとみなされる。

今回の例の場合、CCRは34.17％なので、100％の3分の1ほどの数値だ。投資資金の回収まで、3年程度かかることがわかる。ＣＣＲが10％の場合100％の10分の1なので、投資回収まで10年かかることになる。

CCRが100%を超えているとするとそれはオーバーローンで融資を引いたケースだ。その場合、決済終了の段階で手残りが発生することになる。

もう一つ重要な項目が、表中の1億円当たりのキャッシュフローだ。

これは、異なる金額の物件を横比較する時に使う。

不動産投資でキャッシュフローの詳細な計算を行う必要があるのは、この1億円当たりのキャッシュフローを確認したいからだと言っても過言ではない。

目安として、1億円当たりのキャッシュフローが、都心部では50万円、地方では100万円を超えていれば収益性は悪くない案件だと言える。

自分の中で物件選定の数値基準を持つと、物件を選ぶ際の検討がスムーズになって取捨選択がもの凄く効率的に速くなる。

上記の計算式を作る上で一番難しいのは、返済金額を計算する部分だ。ここでは、ＥＸＣＥＬのＰＭＴ関数を使い、元利均等返済の返済金額を計算している。

関数を調べながら、使いやすい表を自分で作ってみることをお勧めする。

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不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール