ボロ戸建て投資で失敗しないコツ【利回り15％以上】を狙う方法とは？
ボロ戸建て投資は高額なローンを組まなくても自己資金で投資を始められるうえ、一棟アパートに比べて15％超の高い利回りを期待できることが最大の魅力だ。昨今のアパートローンの貸付が引き締め傾向にあることを背景に、不動産投資を始めたい初心者から注目されている投資手法の一つと言えるだろう。
この記事では、ボロ戸建て投資の魅力やデメリット、さらにボロ戸建て投資を成功させるポイントを解説する。
目次
1.ボロ戸建て投資とは？
ボロ戸建て投資とは、築年数の古い戸建てを安く購入して低予算でリフォームし家賃収入もしくは売却にてリターンを得る不動産投資手法の一つだ。
地方には100万から200万円で購入できる物件から、なかには数十万円という少額な物件もあり現金で購入可能だ。そのためボロ戸建て投資は高額なローンを組まなくても現金で投資を始められる。また初期投資費用が安く、やり方次第では20%以上など相対的に高い利回りを期待できるのが大きな特徴である。
ボロ戸建ては「築年数の経過した中古の戸建て」という意味で使用されるが、明確な定義や基準はない。しかし広い意味での特徴は、築30年以上で数十万から数百万円など激安で購入できる物件を言う。反面、安いだけに物件の状態は損壊や不具合、欠陥などでリフォームが必要となるケースがほとんどだ。
物件の購入価格とリフォーム代をいかにして抑えるかは利回りに影響するためボロ戸建て投資を成功させるための大事な要素と言えるだろう。
| ボロ戸建て投資の特徴 ・ローンを組まずに少額な資金で始められる ・相対的に高い利回りを期待できる ・築年数が古く欠陥がある物件がほとんど ・安く購入して低予算で修繕することが重要 |
2.ボロ戸建て投資のメリット・デメリット
先ずはボロ戸建て投資のメリットから見てみよう。
高額なローンを組まなくても投資が始められる
前述のとおり地方では数十万から数百万円で購入できる激安物件がある。一棟アパートや都心の区分マンションのように数千万円の高額なローンを組まなくても預貯金で購入できる物件があるため少額の自己資金から投資が始められるのが最大のメリットだ。
金融機関によるアパートローンの貸付けが引き締められている昨今、手元資金で取り組めるボロ戸建て投資は初心者からも注目されている。
相対的に高い利回りを期待できる
前述のとおり物件を安く仕入れて低予算でのリフォームを実現できれば高い利回りを得られるのがボロ戸建て投資の大きな魅力の一つだ。
政令都市別の一棟アパート利回りランキングによると、関東3県のさいたま市、横浜市、千葉市の2020年7月から12月における利回りは８％台後半というところだ。
（出所：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家）
これに対して政令都市とまではいかないまでも同じ関東3県の郊外のボロ戸建てであれば20％前後の利回りは確保できる可能性は大いにある。場合によっては30％なんてケースも散見される。関東3県のボロ戸建ての家賃相場は5万円前後だ。
仮に物件購入および修繕費用に計300万円かかった場合の表面利回りの計算は以下のようになる。
| 家賃収入60万円（5万円×12か月）÷ 物件+修繕費300万円＝利回り20％/年 |
さらに物件を安く仕入れられたり家賃水準を高く設定できた場合は、利回りが上がる仕組みだ。
自己資金の回収速度が速い
前述のとおり高い利回りを期待できるということは自己資金の回収期間も一棟アパートに比べて速く、3年から5年程度であることがほとんどだ。
以下の計算式で自己資金を何年で回収できるかが分かる。
| 100％ ÷ 表面利回り20％ ＝ 5年 |
利回りが20％の場合は回収期間が5年だが、これが利回り10％になると倍の10年となる。
ボロ戸建て投資の資金回収速度が速い理由は利回りが高いことにある。
入居者を確保しやすい
戸建ては広い住居スペースや庭などを確保できるため特にファミリー層から根強い需要がある。
賃貸で住める一戸建てはそう多くはないため、物件と同じエリアのファミリー層向けアパートやマンションの家賃と同等の水準またはそれより安く貸し出すことで入居者の確保も望めるだろう。
全国の世帯別住居の形態の調査結果では、一戸建てが55.2％と最も多い。続いて共同住宅は42.7％で最後に長屋建てが1.9％となる。
都道府県別の住居の形態については、一戸建ては秋田県が最も高い81.2％で、次いで富山県が78.3％、山形県が77.5％と続く。
一戸建てに住む世帯が最も少なかったのが東京都で30.1％、次いで大阪が41.6％だ。地方に行けば行くほど一戸建ての需要が高いことが分かる。
（出所：平成27年国勢調査）
つぎにボロ戸建て投資のデメリットについても見ていこう。
リフォームの知識が必要になる
築古の戸建てにはリフォームを要することがほとんどだが、どこをどのようにリフォームするべきか未経験者には判断が難しい。
ボロ戸建て投資はリフォーム費が物件の購入価格を上回ることもよくある。そのため購入価格とリフォーム費用の合算を母数として利回りの計算をするため、ある程度リフォーム費用がどれくらいかかるのかを把握してから購入する必要がある。
自らDIYでリフォームする場合は勿論のこと、リフォームに迷ったら、先ずは業者に予算を伝えて予算内でどのようなリフォームをするのが効果的か相談すると大体の感覚が掴めるだろう。
なかには利益優先の業者もいるため、複数の業者に見積もりを依頼して金額を比較することも大切だ。
また資材をインターネットやホームセンターなどで自分で用意して取付けのみを業者に依頼するなどして価格を抑えることも検討しよう。
物件の見極めが必要
なかには同じボロ戸建てでも投資を避けなければいけない物件も存在する。その見極めが必要となるのだが、前述のとおり物件の購入価格とリフォーム費用の合算が投資利回りに大きく影響する。
そのため、せっかく安く仕入れた物件であってもリフォームに想定外の致命的な予算がかかってしまっては期待した利回りを得られなくなる。
例えば屋外の水道管から水漏れしている場合は、漏水個所を特定するために水道管が埋まっている場所を掘りながら特定していくため手間がかかり数十万円の工事となる場合が多い。
物件購入前に水を止めた状態で水道メーターが回っていないか確認し、漏水の可能性がある場合はそれを理由に物件購入価格の値段交渉の材料にするのも良いだろう。
3.戸建て投資を成功させる物件の探し方
初心者のうちは利回り15％以上を見込めそうな物件を探すのが良いだろう。
利回り、エリア、物件価格など予め判断基準を決めて、毎日ポータルサイトなどを使って地道に探すのが結局、良い物件を探す近道となることは間違いない。
ポータルサイトは楽待、健美家、アットホームは最低限毎日確認することをお勧めする。自治体紹介による空き家バンクや不動産売買の掲示板サイト家いちばの活用も有効だ。物件を探す過程で提案に積極的な不動産会社の担当者と知り合う機会が出ててきたら非公開物件などの情報も提供してもらえるようになり更に効率的な物件探しが可能となるだろう。
対象エリアはリフォームなどで通うことも見据えて、自宅から1時間前後で通える場所に絞ろう。また古家付きの土地も検索条件に含めると良いだろう。
対象エリアを絞ったあとは、購入する物件価格の基準を決めよう。まずは賃貸物件の情報サイトで間取りや築年数の近い物件の家賃を調べて大まかな家賃相場を把握しよう。
家賃相場が分かったらそこから逆算して物件購入およびリフォームにかけられる総額を計算する。仮にそのエリアの家賃相場が月5万円だとした場合で利回り15％を目標とすると、400万円以内で物件を購入して修繕をすれば良いことが分かる。
| 年間家賃収入60万円 ÷ 利回り15％ ＝ 400万円（物件購入と修繕費用の合計） |
買い手が付かない売れ残り物件は積極的に検討すべき物件かもしれない。郊外で最寄り駅まで車で30分など立地が悪くても一棟アパートとは異なり戸建てであれば需要はある。
ファミリー層で車があれば騒音などの近所迷惑を気にせずに暮らせるメリットがあるからだ。立地が悪いところで数年買い手がついていない売れ残り物件は指値交渉が通る可能性が高くなるためねらい目だ。
4.リフォーム費用削減のコツ
リフォームを低予算で抑えるためにも修繕は最低限に留めておくのが賢明だ。初心者は新築同様に見栄え良くしないと入居者が入らないと不安を覚えて修繕に費用を掛け過ぎてしまう傾向にある。
機能的に使えるものは交換などせずにそのまま使用することを鉄則としよう。例えばキッチンを高額なシステムキッチンに交換したり、バランス窯のお風呂を電気給湯器に交換する必要はない。
ボロ戸建て投資は高い家賃収入を見込めないため競合とその点で競うと収益がとれなくなる。古くてもクリーニングでほどほどに綺麗になる場合がほとんだし、清潔感があれば入居募集は問題ない。
物件がプロパンガスの場合は、ガス会社による設備貸与サービスを利用すると大きな費用削減となる。エアコンやガス台など壊れている場合はサービス対象の範囲内で無償で新品に交換してくれる。新たなガス会社に変えるとサービスが充実するケースも多いためいくつかのガス会社を比較して検討しよう。
5.物件購入前の3つの重大なチェックポイント
大きな費用を要する損壊などを購入前に予め把握してリフォーム費として見積もる作業は必須だ。高額な費用がかかる水回りの交換などは、数十万円から数百万円とリ費用がかかってしまうからだ。そのほか費用がかさむ項目と入居募集に影響を及ぼす点を最低限のチェックポイントとして3つにまとめて説明する。
１つ目は瑕疵（かし）の有無だ。瑕疵とは本来備わってあるべき住宅の機能や性能に欠陥がある状態を言う。ボロ戸建てにおいては具体的に雨漏り、シロアリ、傾きや外部の漏水などがよくある事象だ。これらの修繕には数十万円以上の費用が掛かってしまうため購入前に必ず確認をして、かかる経費の分を理由に物件価格を割り引く交渉材料としても良いだろう。傾きなどは修繕費用がかさむため、初心者のうちは購入しない方が良いだろう。
2つ目は水回りについて機能的に最低限使用できるか確認をしよう。キッチン、トイレ、風呂などの水回りが機能していないと交換などの費用がかさむ部分だ。例えば、キッチンや風呂釜は掃除やテープなどの多少の修繕で使える程度か、トイレは汲み取り式ではないかなどだ。トイレは汲み取り式だと汲み取りにかかる費用が入居者もしくは大家で負担する必要が出てくるため下水道が通っている方が賢明だろう。
最後に駐車スペースが最低でも2台分あるかを確認しておこう。無い場合は近隣に駐車場を確保できるかも確認しておくと良いだろう。ファミリー層は家族で複数車を所有していることも珍しくないため駐車スペースは2台あった方が入居付けに有利に働くためだ。
以上、物件の修繕に大きな費用を要する点をチェックポイントとしてまとめたが、再建築不可の土地ではないことなど出口戦略に係るところも購入前に確認しておこう。
［関連記事：購入から売却までが不動産投資！成功する出口戦略の３つのポイント］
| ボロ戸建て投資を成功させるポイント ・物件は利回り/価格/エリアなどの投資基準を持つ ・売れ残り物件も検討に入れる ・修繕は最低限・低予算が鉄則 ・大きな修繕費用がかからない物件を探す |
6.まとめ
ここまでボロ戸建て投資の魅力や成功するためのポイントを解説した。不動産投資の融資付けが厳しい昨今、自己資金で始められる利点を活かしてボロ戸建て投資は投資の拡大を図るためのひとつの選択肢になり得るだろう。
この記事の監修者
37歳の会社員が
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