不動産投資の税金2(物件購入時の税金)

物件の購入には、税金、保険、仲介手数料などの費用が別途必要となり、その金額はおおむね物件価格の7%程度であると言われている。

物件購入時に必要となる費用は以下の6つだ。

・仲介手数料
・印紙
・火災保険
・司法書士費用
・登録免許税
・不動産取得税

仲介手数料

仲介手数料は、物件の仲介を行う仲介会社に払う費用のことだ。

法律で上限が決められており、

物件価格の3%+6万円+消費税

となる。

印紙

収入印紙は売買契約書に貼る必要があり、以下の通り契約金額によって金額が変わってくる。

契約金額 印紙税
1千万円超 5千万円以下 2万円
5千万円超 1億円以下 6万円
1億円超 5億円以下 10万円
5億円超 10億円以下 20万円
10億円超 50億円以下 40万円
50億円超 60万円

印紙は、売主と買主が各々の契約書に貼り付けて割り印を押す。

なお、売主側は融資を使わないので契約書を銀行に提出することは必要ない。故に、印紙を契約書に貼り付けない場合があるが、税務調査などでそれが見つかった場合は、3倍の過怠金が課せられることになる。

火災保険

火災保険は、火災が発生した場合、それによって受けた被害を補償するための保険だ。

融資銀行が質権設定を行うケースが多く、火災が起こった場合は銀行の方に優先的に保険金が入り返済に充てられることになる

火災保険の加入期間は融資銀行によって異なり、当初数年の契約で大丈夫な銀行や、全融資期間一括で入ることを求める銀行、そもそも火災保険の加入自体を気にしない銀行など様々だ。

全融資期間一括で入る場合も費用計上は均等で行われるため、保険料自体は長期加入により多少割安にはなる。

しかし手持ちのキャッシュを出来るだけ厚くすることを勘案すると、3年や5年など区切って加入できた方が投資家サイドのメリットは大きいと思われる。

司法書士費用

登記登録関連の手続きを行う司法書士の先生に払う手数料だ。司法書士は、銀行が指定する場合もあるし、自分で依頼可能な場合もある。どちらでも大差はない。

銀行からの指定もなく、自分でも特段依頼先がない場合は、仲介会社が用意する司法書士にお願いするとスムーズだろう。

司法書士費用の相場は15万円だと安く、20万円を超えると割高だ。20万円を超える場合は交渉しよう。

登録免許税

不動産は登記を行うことで、その土地や建物を所有することの権利が確立される。

その際に必要となるのが、登録免許税だ。

所有権の移転時の登録免許税は、以下の通りとなる。

建物の登録免許税 = 固定資産税課税標準額×2%
土地の登録免許税 = 固定資産税課税標準額×2%
(平成27年3月31日までは軽減措置で1.5%だった)

銀行融資を行って購入する場合は、銀行が抵当設定する。この抵当設定にも、抵当権の設定のための税金が必要となる。

抵当権の設定登記の登録免許税=債権金額(借り入れ金額)×0.4%

不動産取得税

不動産取得税は、購入後に納税通知書が管轄の税務署から来る。地域によって異なるが、3か月~6か月後に来る場合が多い。

タイミングとしては購入後に支払うことが必要な税金になるが、購入のために必要な税金が後から来るという位置づけになる。

税額の計算は、以下の通りだ。

建物の不動産取得税 = 課税標準額×3%
土地の不動産取得税 = 課税評価額×4%

平成27年3月31日までに取得した場合は、
課税評価額は取得した不動産の価格×1/2となる

物件購入時に必要となる費用の税務処理を、それぞれどのように計上するかについて解説しよう。

具体的には以下の通りとなる。

項目 税務処理
仲介手数料 建物:建物の取得価格に加算し、資産計上する。経年に応じて減価償却される。
土地:土地の取得価格に加算し、資産計上する。
印紙 全て経費化。
火災保険 当該年度分のみを経費化。契約期間が20年間の保険に入った場合は、20分の1を経費化し、残りは前払い費用とする。
司法書士費用 全て経費化。
登録免許税 全て経費化。
不動産取得税 全て経費化。
固定資産税精算金 建物:建物の取得価格に加算し、資産計上する。経年に応じて減価償却される。土地:土地の取得価格に加算し、資産計上する。

経費化するか、資産計上するか、どちらでも良い項目は、決算書や確定申告書を作る段階でどうするかを決めよう。

赤字で決算を終えた場合、物件の継続購入に大きな支障出る。

しかもそれ以降数年間、物件購入に支障が出る状態が継続することになる。直前数期が赤字だと、銀行から融資をかなり受けにくくなるからだ。

税理士の先生は、税処理を正しくやるプロではあるが、銀行融資の観点を踏まえたアドバイスをくれる人は、不動産投資の分野にかなり精通していない限りかなり稀だ。

経費化しないで資産計上しておけば黒字になったというケースが後からわかった場合は、かなり悔いが残ることになる。

一つずつの仕分けなどについては、税理士の先生のアドバイスをもらいながら細部を詰める必要はある。

しかし、税務戦略の大きな方針は、不動産賃貸経営を行う自分たちで考える必要があるのだ。

不動産投資の税金3(物件保有時の税金)に続く

※税理士以外が税理士業務を行うことは禁じられています。税務に関しては、これらの記事を参考にして税理士にご相談下さい。

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