イールドギャップを理解すればなぜ不動産投資を始めるべきかがわかる

現在日本の不動産投資市場には、中国・台湾・韓国などのアジア諸国に加え、欧米系の投資ファンドなど、外資による投資マネーが大量に流入している。

この状況を理解するため、また不動産投資をするにあたっては、「イールドギャップ」の考え方を押さえて欲しい。

不動産投資分野でのイールドギャップは、投資対象の利回りと金融機関からの借入金利の差を意味しており、以下の式で表される。

イールドギャップ(%)=表面利回り(%)-借入金利(%)

表面利回りが10%の不動産があるとして、金融機関から年利2%の条件で融資を受けた場合、イールドギャップは10%-2%=8%ということだ。

金融機関からの融資を併用してレバレッジをかけて行う不動産投資においては、イールドギャップが利益の源となる。

レバレッジをかけて投資規模を大きくし、かつ精度の高い予測が可能で安定的な家賃収入を得るために、現在の日本が理想的な市場の状態になっていることを説明する。

マイナスのイールドギャップが生じている場合

イールドギャップは計算式を見て分かるとおり、借入金利の影響を受ける。

通常の長期融資の借入金利の水準は、物価上昇率であるインフレ率+銀行の利益率が借入金利(銀行から見た貸付金利)となる。

当たり前だが、インフレ率と同率の金利では、銀行の実質的利益は出ないからだ。

銀行の利益率には貸し倒れの可能性に伴うリスクプレミアムなどの要素も加味されているが、大まかなイメージのみ押さえていただきたい。

一般的に経済成長をしている国では物価が上昇するインフレーションになっており、インフレ率も高くなる傾向が強い。

インフレ状況にある国では、金融機関からの長期借入金利はインフレ率+金融機関の利益率によって決定されるため、借入金利が高くなる結果、イールドギャップは通常小さくなる。

借入金利が表面利回りを上回り、マイナスのイールドギャップが生じる場合すらある。

マイナスのイールドギャップが生じている場合は、金融機関の融資を受けレバレッジを効かせて投資すると逆に損を出してしまうことになるので、融資割合を抑えたり、自己資金のみで投資するなどして対策を講じなければならない。

例えば昭和末期から平成初めのバブル期では、不動産投資の表面利回りが2~4%程度だったのに対し、住宅ローンの変動金利が最大8.5%、つまり4%強から6%強のマイナスのイールドギャップが生じていた。

この状況ではインカムゲイン狙いで銀行から高額の融資を受けて投資すると家賃収入額よりもローン返済額が大きくなってしまい、損を出してしまう。

不動産の価格が継続的に上昇していたので、バブル期の不動産投資は物件を購入した後に物件の値上がりを待ち、マイナスのイールドギャップ以上の転売益を狙って売却する、キャピタルゲイン狙いが主流であった。

プラスのイールドギャップが生じている場合

一方、バブル崩壊後の日本は長期的なデフレーション、つまり物価が継続的に下落し続け、インフレ率がマイナスの状態にあった。

更にデフレ対策の一つとして政府や日銀は金利水準を下げるなど金融緩和を行い、市中に流通する通貨量を増加させてきた。

その結果、日本は世界各国の金利水準と比較してかなりの低金利の状態にある。

市中銀行も一般的には政府・日銀と足並みを揃えて貸付金利を下げるので、借手に有利な借入条件で融資を受けられる都市銀行では1%以下の借入金利も散見される。

ここで冒頭のイールドギャップの計算式を思い出して欲しい。

借入金利が下がると表面利回りの低い不動産であってもプラスのイールドギャップが出やすくなり、またギャップも大きくなる。

つまり、レバレッジを効かせて不動産投資を行い、継続的なインカムゲインを得るという投資戦略には最適な状況が生じているのである。

このため、現在の日本の不動産市場は理想的な投資環境にあると言え、外資系の投資マネーが大量に流れ込んでいる状況にある。

※この記事は2016年に書かれています。

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