アパートローンとプロパーローンの違いとは?

金融機関の融資にはアパートローン、プロパーローンの二つの種類がある。

いずれも収益物件の取得のために活用するローンだが、融資先を探す際はこれらの違いや特徴を理解しておこう。

アパートローンとプロパーローンの比較

アパートローンは、形式的には住宅ローンなどの消費者ローンに分類されるが、個人の不動産投資家向けにパッケージ化された商品である。

一般的に金利は住宅ローンより高くなっている。

アパートローンは本業の給与所得を返済原資として想定しており、家賃収入についてはほとんど考慮していないため、融資限度額は年収により金融機関に査定される。

つまり、アパートローンでは住宅ローンと同じような審査内容で一棟物のアパートやマンションが買えるのだ。

アパートローンはパッケージ化されているため審査方法や属性による融資可否が開示されており、融資審査基準が事前にある程度わかる点もメリットだ。

審査期間もプロパーローンよりは短く、手続きは定型化されている。

属性が良ければ手続きもスムーズなので、特に年収が高く属性が良い会社員が利用しやすい融資だと言える。

プロパーローンは不動産購入に限らず一般的な事業融資の全般を指す。

実際は「プロパーローン」という商品は存在しないので、用語の定義はやや曖昧だが、事業の運転資金や設備投資融資として利用される事業者向けローンだと考えていれば問題ない。

事業者向けローンなので、例えば中小企業が工場の拡張資金の融資を受けるのとほぼ同じ審査手続きを経ることになる。

特に業種や事業背景、事業実績など事業者によって大きく差がある項目は入念に審査されるので、審査期間も長くなる。

アパートローンは既製ローン、プロパーローンはオーダーメイドのローンと考えればよいだろう。

【アパートローンとプロパーローンの比較】

項目 アパートローン プロパーローン
対象 個人向け(新設法人は可能) 事業者向け
性格 既成(パッケージ型) オーダーメード
金利 比較的高い(1.5%-4.5%以上) 比較的低い(1.0%-3.0%)
金融機関 都市銀、地銀、ノンバンク 都市銀、地銀、信金、信組
審査期間 短い 長い
融資期間 長期 短~中期
限度額 低い(年収の2-30倍) 高い
借りやすさ やさしい 難しい

アパートローンの限界とは

不動産投資のためプロパーローンを申し込んでも、審査の結果融資を受けられないことアパートローンよりも多く発生する。

一方、アパートローンはパッケージ化されているので、融資交渉に不慣れでも比較的簡単に融資を受けることができる。

買う側からすると融資を受けられる条件がある程度事前に把握できることが大きなメリットだと言える。

そのため不動産業者が金融機関に物件の担保価値を審査してもらい、審査基準から融資可能な属性を把握した上で属性条件に適合する人を対象に融資を行う金融機関を紹介しながら物件販売を行う場合が多くある。

しかし、アパートローンは融資は受けやすいものの、家賃収入が返済原資としてみなされないため、融資限度額は年収によって制限されてしまう。

この点が会社員などの不動産投資家の多くが不動産投資を始めたは良いが比較的規模の小さい資産規模でストップしてしまう大きな要因になっている。

また、脱サラや早期リタイアを望む人たちは、年1,000万円程度のキャッシュフロー獲得を目標とするのが一般的だ。

しかし、比較的金利の高いアパートローンのみを利用してこのキャッシュフロー目標を達成できる資産規模を得ることは、本業での収入がかなり高くない限り難しい。

中小企業の経営者や個人事業主は個人事業主の評価は比較的低く、金融機関によってはアパートローンの対象外とされる場合も多いからだ。

仮に属性がこれらのくくりに入るならば、本業の融資交渉などで金融機関との交渉にも慣れている場合が多いだろう。

したがって経営者や個人事業主であるならば、融資交渉に比較的慣れている点から見てもプロパーローンを利用する方が良く、資産規模・獲得キャッシュフローの拡大を図るためにはプロパーローンの利用がほぼ必須になると言えるだろう。

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