不動産投資において自宅の住宅ローンは不利になるのか?

Haus im Fokus einer Lupe

自宅マンションや一戸建てをすでに購入済みの人でも、不動産投資は始められる。

ただし、これから自分が住むためのマンションや一戸建てを、住宅ローンを組んで購入しようと考えているのであれば、考え直したほうが良いかもしれない。

その理由を具体的に説明していこう。

ローンがあると借りられる金額が少なくなる

まず、これから不動産投資を始めるのであれば、不動産投資に最も取り組みやすい状態が「賃貸物件に住んでいて、銀行からの借入が全くない状態」であるという事実を押さえておきたい。

不動産投資を始める際はほとんどの人が融資を受けて収益物件を購入することになるが、その際に自宅のローンはない方が、多くの場合において融資審査をする上で有利となるのだ。

例えば年収600万円のAさんがアパートローンを利用する際に、B銀行は年収から逆算したAさんの融資枠を1億円と設定していたとする。

この時、もしAさんが自宅マンションを保有しており、住宅ローンが3,000万円残っていたとすると、単純計算で7,000万円まで融資金額が減額されることになる。

これはかなり楽観的な想定で、銀行によっては融資審査自体が通らないケースも出てくる。

というのも、銀行内では自宅用のマンションは資産性が低く計算されてしまう場合があるからだ。

asian businesswoman on white background

自宅は「賃貸+不動産投資」が賢い選択

では、住宅ローンを組んで自宅を購入するのではなく、ずっと賃貸物件に住む場合のメリットを具体的に説明したい。

例えば4,000万円のローンを組んで自宅マンションを購入した場合と、不動産投資を行い1億円の収益物件を購入した場合の例を見ると、その理由がわかる。

仮に年収が500万円だとすると、4,000万円程度の新築マンションの住宅ローンを組むことができるだろう。

この場合、金利1.5%、元利均等、期間30年で融資を受けると、月々の返済は約13.8万円になる。

一方、この新築マンションと同じグレードのマンションに賃貸で住んだ場合は、利回り5%(新築分譲マンションの一般的な貸し出し利回り)で貸し出す想定で計算すると、月々の家賃は16.6万円になる。

こうした計算を見ると、賃貸派の方が不利だと感じる人も多いかも知れない。

確かに賃貸で住んだ場合は16.6万円と13.8万円の差の2.8万円を多く支払う上に、支払った家賃は購入した場合と違って最終的に自分の資産にはならないため、賃貸派にはメリットが薄いように思える。

項目 月々の支払い
賃貸の場合 −16.6万円(家賃) ※購入の場合より2.8万円多く支払う
購入の場合 −13.8万円(ローン返済)

しかし、ただ賃貸物件に住むのではなく、不動産投資を併用する選択肢を組み込むと、様相はかなり変わってくる。

例えば年収500万円の人であれば、1億円程度の収益物件の融資を受けられる可能性は十分にある。

別ページでも詳しく説明しているが、ここで推奨している収益物件の購入基準は、投資金額に対して2%以上の税引前利益を上げられるような物件(ROI(Return on Investment:投資利益率)が2%以上の物件)である。

このような物件を買うことが出来れば、管理費などの経費を引いた手残りとなる利益は年間200万円となり、月々に換算すると約17万円になる。

賃貸マンションに住んで毎月の家賃として16.6万円払ったとしても、不動産投資からの収入が17万円あるため、住居に使う出費はほぼ差引ゼロとなる。

項目 月々の支払い
賃貸の場合 −16.6万円(家賃)
購入の場合 −13.8万円(ローン返済)
賃貸+不動産投資の場合 -16.6万円(家賃)+17万円(不動産収入)=+0.4万円

これは1億円のアパートを購入した場合の例だが、重要なポイントは、不動産投資に対する融資限度額は住宅ローンと違って上限がないということだ。

なぜかと言うと不動産投資の融資では、銀行は購入者個人の収入のみを当てにして融資を行うわけではなく、アパートからの収入も含めて個別に審査する融資だからである。

その後、2億円、3億円と基準を満たした良い収益物件を買い増すことが出来れば、住居費はおろか生活費までまかなえる可能性が大いにある。

住宅において賃貸派か購入派かという議論は、雑誌等でも良く特集を組まれる注目度の高い話題だが、不動産投資的な視点から考えると「賃貸物件に住み収益物件を買う」という案が一番賢い選択だと言える。

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