ノンバンク(三井住友L&F 、セゾンファンデックス)を使えば年収が低くても物件が買える

※この記事は2016年に書かれています。

ノンバンクは貸出しか行わない金融機関のことで、貸金業規制法に基づく登録制で開業出来る。

預金の預け入れは業務として行っていない、消費者金融、クレジット会社、信販会社などがノンバンクに該当する。

不動産業においては買取業者などが利用するケースが多いが、金利は概ね銀行よりも高く、返済期間は短いケースがほとんどだ。

よりリスクの高い貸し出し先に、少額の資金を高利率で融資する存在だと言える。

融資スピードは極めて速く、銀行の中ではダントツに短い日数で審査結果を出すスルガ銀行にも劣ることのない速さで審査が行われる。

個人が利用する場合、新築のワンルームマンションを購入する際に必要となる1,500万円~2,000万円程度を、信販系のノンバンクにて工面されることが多い。

不動産投資をやる際の基本的なスタンスとして、このようなノンバンクありきの投資は出来ればやらない方が良いと言える。

ノンバンクは債務がないまっさらな人が、2,000万円程度を借りるのには適している。

しかし融資付けがやりやすい反面、地銀の評価では担保割れの物件も融資買えてしまうので、2棟目以降の展開が出来なくなるケースが良くあるのだ。

物件を購入する際は、まずメガバンクや地銀などを自分は使えないのかどうかを考え、どうしても使えない場合に、ノンバンクを使うという考え方が良いだろう。

ただし、年収が低いなどの理由により、地銀が使えない場合は、国民政策金融公庫とともに利用価値の高い存在になる。

ノンバンクの特徴として、売却による繰り上げ返済を嫌がることはない。繰り上げ返済に手数料を取る場合もある銀行とはスタンスが大きく異なるのだ。

融資手数料を別途取るということも理由のうちの一つだが、元々短期のつなぎ融資などフリーローン的な役割で利用されることに慣れているため、繰り上げ返済をしても銀行と違って出入り禁止などになることはないのだ。

融資先は個人のみで、資産管理用の新規法人への融資は行わないケースが多い。

不動産投資にて良く使われる代表的なノンバンクは、以下の2つだ。

三井住友トラスト・ローン&ファイナンス

三井住友信託銀行の不動産ローン会社で、収益不動産への融資を積極的に行っていたライフ住宅ローンが前身のノンバンク。

首都圏・名古屋・大阪が主な融資対象エリアで、4%台の利率で貸し出しを行っている。

共同担保が購入物件とは別に必要となるケースが多く、既に物件を所有していて担保余力がある場合は、積極的に貸し出してくれる。

融資可能額は、共同担保に入れる物件次第になるが、この制約により実質的に数千万円が上限となる。

融資実行に2.1%の手数料が必要で、解約時に別途2%が必要となる。手数料は割高だ。

アパートローンを商品として持っており、審査の基準が明確でスピードも速いのが特徴だ。

木造の耐用年数越えも対応可能で、再建築不可物件が扱えることはメリットとして挙げられる。

セゾンファンデックス

2011年頃から収益不動産への融資を積極的に始めた信販系のノンバンクで、アパートローン商品が存在する。

金利は変動4.8%で、対応エリアが非常に広いことが特徴だ。しかし、融資金額は伸びないケースが多く、物件価格の7割程度までが上限となるケースが多い。

保証人は不要で、共同担保も不要とする場合が多い。木造物件への融資も可能なので、築古の物件を持ち込むのに適していると言える。


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