金融機関ごとのアパートローン審査基準とは?

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融資を受けるためには、各金融機関の特徴を知り、それに合った物件を持ち込む必要がある。

ここでの内容は、収益物件の融資に対するメガバンク、地銀、信金、ノンバンクの特徴について説明するが、あくまでも一般論に留まる。

融資に対する金融機関の姿勢は個人に対する評価やタイミングによって大きく変わってくるので、例外は必ずある。

また、同じ金融機関でも、支店や稟議を書く担当者によって審査結果が大きく変わることもある。

しかしながら、金融機関ごとの基本的な融資姿勢を押さえておかないと、やみくもに融資の打診をして失敗を重ねることになる。この項を参考に、自分自身で金融機関の開拓を行ってほしい。

メガバンク

メガバンクは金融機関の中でも一番融資基準が厳しく、審査にも時間がかかる。融資規模が数億円を超える案件が常に存在するため、数千万円規模の不動産へ融資について、融資規模が大きいと見なされることは皆無である。

顧客には富裕層が多いため、収益物件への融資についても個人の年収や自己資金などの属性のハードルが高く、年収1,000万円前後・自己資金数千万円で、やっと融資審査の土台に上がれる。

金利は地銀や信金と比べても低く、支店が多いことから融資エリアが非常に広いことも特長的な点である。

フルローンで融資を受けている人もいるが、基本的には物件価格の7割-9割程度の融資割合となる場合が多い。

地方銀行

地方銀行は、全国地方銀行協会に加入している第一銀行と、第二地方銀行協会に加入している第二地銀があり、それらを合わせて「地銀」と呼ばれている金融機関である。

地銀は融資等による企業の資金調達を通じてその地域の経済発展に寄与することを目的としているため、購入したい物件が所在する市町村にその地銀の支店があることが融資を受ける際には望ましい。

スルガ銀行(本店:静岡県)などのように県外の人にも融資する地銀も一部存在するが、基本的には融資申込みを行う本人の居住地にも支店があることが求められる。

例えば、東京に在住している人が北陸の物件を購入しようとする場合、北陸に本拠地があり、東京にも支店がある銀行だと、検討してくれる可能性はある。

逆に、北陸にしか支店がなく、申込者も過去北陸に住んでいた、配偶者や親戚が北陸出身者である、といった地縁がまったくない場合は、検討の土台に上ることが難しいケースが多い。

金利はメガバンクと信金の間ぐらいの水準(1%後半~2%後半)であることが多く、アパート経営向けのパッケージローンを作っている地銀も何行かある。

収益不動産への融資に積極的な地銀は、横浜銀行、千葉銀行、静岡銀行、スルガ銀行、関西アーバン銀行などがある。

信用金庫

信金は信用金庫法に基づいて設立されている金融機関で、集めたお金をその地域の企業に貸し出すことにより、その地域の循環的な発展に寄与することを目的としている。

銀行と違って営利目的として設立されてなく、信金法により該当エリアの居住者しか会員になることができない

また、法人で融資を受ける場合は、加入時点で従業員300人以下、資本金9億円以下などの加入要件の基準がある。

このようにメガバンクや地銀などと比べて、信金は特異な存在であり、不動産投資における信金とのつき合い方についても一定の型のようなものはない。

パッケージングされたアパートローン商品もなく、融資審査は基本的にすべて事業性融資(プロパー融資)として扱われる。

特徴的な点として、支店長の権限が比較的強く、かなり柔軟な対応をしてくれる場合がある点が挙げられる。

耐用年数超えの物件に融資を組んでくれる場合もある。多くの地銀が融資金額に一定の上限を設ける中、信金と良好な関係を築き、10億円以上の融資を受けている人も投資家の中には存在する。

経営者の人物面や信用面を重視する傾向が強いこともあり、信金を新規開拓する際はできるだけ紹介者を伴って行ったほうが良いだろう。

金利水準が3%台の信金もあり、比較的金利は高いことが多いと言えるが、付き合いが深まると金利水準も柔軟に対応してくれるケースがある。

ノンバンク

ノンバンクは、貸金業法に基づいて設立されている会社で、銀行が融資のための原資を個人・法人が預けている預金で調達しているのに対し、ノンバンクは銀行からの借入や他のノンバンクからの融資により貸し出すための資金を調達している。

不動産投資にも良く使われており、区分所有のワンルームマンションなど2,000万円前後までの融資は信販系のジャックスやアプラスなどのノンバンクを使う人が多く、それ以上の金額の場合は、三井住友L&Fやセゾンファンデックスなどのノンバンクを使う人もいる。

融資審査は比較的早いが、金利は4%以上とかなり高めである。

不動産に対する融資姿勢は常に積極的で、銀行や信金と違い、融資期間内に繰り上げ返済をすることや売却して一括返済することについても、後ろ向きな姿勢を見せることはあまりない。

年収が低く自己資金が少ない人にも貸し出すが、ノンバンクから借り入れをしていることを他の金融機関は良く思わないこともある。

また、新設法人への融資も原則的に行わない。

メガバンクや地銀から融資を受けられる人は、ノンバンクからの借入は優先順位を下げて検討するほうが良いだろう。

日本政策金融公庫、商工中金

日本政策金融公庫と商工中金は政府が出資している政府系金融機関で、中小企業の資金調達の円滑化を目的としている。

不動産にも積極的に融資をしているが、日本政策金融公庫の場合、4,800万円(新事業育成、女性起業家支援など各種制度を併用すると7,200万円)が一つのハードルになる。

物件評価も独自の計算式を使うため築20年超などの築古の木造にも融資を行うが、最大15年程度の融資期間になる場合が多く、かなり高利回りな物件でないとキャッシュフローが出なる。

一方、商工中金のほうは耐用年数を厳しく見るため、築浅物件に向いている。どちらの政府系金融機関も全国に支店を展開していることが特徴で、融資エリアは広く対応してくれる。

融資打診で重要なポイントとは

融資打診を行う際に重要になるのは、ここで記載した融資の基準を参考に出来るだけ多くの金融機関に回ることである。

融資を申し込む際は複数の金融機関に同時に打診を行うことも必要だ。

一つの金融機関にしか打診していないと、そこがダメになった場合いちから探さないといけなくなるからである。

このタイムロスにより、物件が買えなくなる可能性もある。複数の銀行に打診し、頃合いを見計らって他行の融資審査状況を開示することにより融資条件を競わせることも、場合によっては可能になる。

この対応を行うことにより、融資審査を通す確率を高めるとともに、多くの金融機関と接点を持つことが出来る。その結果、次の物件の融資の布石を打つことが出来るようになるのである。

メガバンク、地銀、信金、ノンバンクの各金融機関の特徴を把握しながら、自分自身で積極的に融資打診のアプローチをしてみてほしい。


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