地銀の融資・アパートローン(横浜銀行、千葉銀行、静岡銀行、スルガ銀行)を極める

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地銀とは「地方銀行」の略だ。

全国地方銀行協会の会員である「第一地銀」と、第二地方銀行協会の会員である「第二地銀」と区分けされることもある。

この記事では、関東の地銀の特徴を解説しながら不動産投資にどのように活かすのかについて解説を行う。

地銀の特徴とは?

第一地銀・第二地銀は俗称であり、一般的に第一地銀の方が第二地銀よりも同一県内では預かり残高が大きいことが多い。

第一地銀の多くは、その本店所在道府県で最大規模の金融機関であり、地域の経済発展に欠かせない存在となっている。

行員も地域では公務員と並ぶエリートとして認識されており、地元の国立大学を出て都市部に出ずに地元の地銀に就職する優秀な人材が沢山いる。

都心部に住んでいるとわからないと思うが、地方都市ではその地域の地銀の銀行カードを持つことが、メガバンクのカードを持つことよりも利便性が高いことが多い。

神奈川に住んでいる人は横浜銀行の口座は必ず持っているし、福井県の人も同様に福井銀行の銀行カードを使うことが一番多いのだ。

これらの第一地銀は、県内の駅、スーパーマーケット、路面など多くの場所にATMが設置しており、利便性において劣後することはない。

80年代のバブル期以降、多くの地銀が隣県や東京に支店を構えたが、現在は地元の地域に集中する傾向が強まっている。

2000年代に入り多くの地銀が合併して生き残りを図ろうとしており、大型合併は今後も発生することが予想される。

不動産投資において地銀の存在は無視できない。

しかし、融資姿勢は様々で、県外の人にも積極的に融資を行う銀行がある一方、かたくなに県内の人を相手に県内の物件についてしか融資を行わない地銀も多く存在している。

地銀の預かり残高ランキング(各行の2017年3月期決算書より作成)を見てみよう。

No 銀行名 都道府県 預かり額(億円)
1 横浜銀行 神奈川県 118,683
2 千葉銀行 千葉県 101,219
3 静岡銀行 静岡県 84,245
4 福岡銀行 福岡県 82,343
5 常陽銀行 茨城県 74,909
6 七十七銀行 宮城県 71,329
7 西日本シティ銀行 福岡県 65,166
8 京都銀行 京都府 62,992
9 広島銀行 広島県 61,881
10 八十二銀行 長野県 60,013

上記を見ると意外な点が見つかる。

大阪や東京の地銀はランキングトップ10に入っていないのだ。

それどころか対象を20位まで広げても、大阪の池田泉州銀行が20位前後に入るか入らないかぐらいだ。

東京・大阪は歴史的な背景から、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行などのメガバンクが非常に強いため、横浜銀行、千葉銀行クラスの地銀は存在しないのだ。

地銀の主要行について、以下より解説を行おうと思う。

情報はアップデートしているが、融資の審査方法や対象エリアは随時変わるので注意してほしい。

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横浜銀行

最大の地銀である横浜銀行は、横浜のみなとみらいに本店を置いている。支店は、東京の神奈川寄りのいくつかの市区にある他、群馬、名古屋、大阪にもある。

不動産融資には比較的積極的であり、支店が存在する地域に住んでいる人にとって、神奈川県内の物件を買うには非常に適している銀行だ。

収益物件用のアパートローン商品もあるが、仮審査まで3週間掛かる場合もある。

金利は2%台の標準金利に優遇金利が付き、1%台前半-中盤になることが多い。

ただし属性や保有資産の状況により大きく変わり、0%台の金利で引いている人も存在する。個人で融資を引く場合は、原則的に連帯保証人が必要だ。

団信は第一地銀共同の1億円までの枠を使うことになり、団信を使う場合は連帯保証人が不要になる代わりに金利が少し上がる。

新設法人への融資にも対応し、その場合は代表者のみの連帯保証人となる。これは他行も同じだ。

千葉銀行

千葉県内の第一地銀である千葉銀行も、不動産投資には積極的な銀行として大変有名な存在だ。

中-大型物件への融資も出しており、3億円以上の規模の物件を千葉銀行の融資により購入したという例が多数存在する。

融資金額の上限も明確になく、20億円以上などかなりの額を引いている人もいる。

金利は1%台となるケースが多いが、属性次第では最初から1%台となる場合もある。

融資エリアはここ数年広くなっており、千葉県以外にも支店がある東京・神奈川・埼玉・茨城などに融資をしている。

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静岡銀行

静岡を拠点とする第一地銀だが、東京、横浜、名古屋にも支店があり、融資エリアが広い地銀だ。

名古屋は人口が多く、商圏が大きい割に他県在住の人に融資する銀行が少ないことで有名だが、静岡銀行は名古屋や大阪の物件にも融資を行う貴重な存在だ。

融資対象の物件の条件は頻繁に変わるが、近年は他行が融資しない耐用年数切れの木造物件にも融資を行うことで話題になったりもした。高属性のサラリーマン向けのアパートローン商品も存在する。

金利は3%台と相対的にはやや高い。

審査スピードもかなり良くなっており、中部エリアで物件を購入する場合は、必ず検討に入れたい銀行の一つだ。

スルガ銀行

静岡県の沼津市に本店がある地銀だ。

不動産投資をやらなければその存在を知る人は少ないが、不動産投資家で知らない人はいないほど有名な銀行だ。

地銀でありながら神奈川県に37店、東京に6店の支店網を構築しており、北海道、宮城県、愛知県、大阪府、広島県、福岡県にも店舗を有する、ユニークな存在だ。

預かり資産は少ないものの、金融機関としての収益性は非常に高く、機関投資家からはスルガ銀行だけは他の地銀とは別各の存在として認識されることも多い。

近年収益不動産への積極的な融資で業績を伸ばしているが、我々投資家からすると条件は必ずしもいいとは言えない。

当初金利は、変動4.5%と大変高い水準となっている。

しかしながら、この銀行を使うことのメリットは有り余るほどある。

まず、融資エリアが非常に広いことが大きな利点として挙げられる。実質的にどこに住んでいても、融資を受けることが可能なのだ。

主要都市を始め、北海道、北陸、甲信越、山陰、九州などにも融資を出すのでかなり広いと言える。

融資をしないのは、宮崎、鳥取、高知などいくつかの県しかない。

スルガが専用で用意している団信枠が3億円分あり、団信の費用は4.5%の金利の中に含まれている。しかし保証人がいる場合も、金利は下がらない。

2つ目の特徴は審査スピードが非常に速いことだ。

パッケージのアパートローンを使った融資審査体制が完全に出来上がっており、他行が仮審査の結果を出すまでに早くても2週間程度掛かるところ、スルガ銀行はそれを早ければ数営業日で行う。

スルガ銀行の融資エリア内で物件が出た場合、スルガ以外から融資を受けて買おうとしている人が、スルガで買おうとしている人の融資スピードについていくことが実質的に困難になるという現象が発生している。

3つ目の特徴として、融資基準が比較的緩いことが挙げられる。RCの耐用年数は47年で計算し、耐用年数越えの融資も良く出す。

属性基準はある程度明確に設けており、一時期は年収500万円が最低ラインだったが、現在はそれよりもハードルが上がっており、年収700万円が一つの基準になっている。

中古の木造物件に積極的に出していた時期もあるが、近年は鉄骨とRCを中心に融資を行っている。

収益物件を専門で扱っている不動産会社の中には、融資付けをスルガ銀行一本に実質的になってしまっている会社が多数存在する。

自社で買い取り再販する場合も、スルガ銀行で評価が付くことを事前に確認してから販売する例が多い。

個人にしか融資を行わないことと、金利が高いことが難点だが、不動産投資を行う中で決して無視することは出来ない銀行だ。

Business accounting

オリックス銀行

破たんした山一證券の信託子会社を前身として、オリックスに譲渡されて作られた銀行だ。

信託銀行に分類される金融機関だが、信託業務の割合は小さい。ネット専用の定期預金や、カードローン、住宅ローンを主たる収益源としている

最大の特徴は店舗がなく、ローンプラザのみしか存在しないことだ。

しかし収益不動産への融資は極めて積極的で、残債がない、もしくは少ない高属性の層を対象にしたアパートローン商品も存在している。

このアパートローンは残債の合計が概ね1億円未満の層を対象としており、5,000円の借り入れを既に他行から行っている場合は、残り5,000万円程度しか融資を受けられない。

1棟目もしくは2棟目に利用すると良い銀行だと言える。

店頭金利は2%台で、ここから優遇金利を引いた利率が実行金利となる。

融資エリアはホームページで公開されており、首都圏・名古屋・大阪・福岡などの主要都市を中心に融資を行っている。

※この記事は2017年に執筆・見直しされています。


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