不動産投資で資産管理会社を設立することの3つのメリットとは

収益物件は個人で購入する以外に、資産管理会社で購入することも可能だ。

資産管理会社で物件を購入すると、個人にはない色々なメリットがある。

資産管理会社は経費化出来る範囲が広い

資産管理会社を設立して不動産賃貸業を営む場合、収益を生むために使った費用は全て経費化可能だ。

その範囲は個人で経費化出来る範囲よりも格段に広く、直接的に必要な費用以外も経費化することが出来る。

例えば交際費については、

「得意先や仕入先に対して接待したり贈答品を送ったりする際の費用」

と国税庁で定めている。

資本金1億円以下のベンチャーや中小企業は、以前は交際費の10%が経費化されないという規定があった。

しかし、平成25年4月に法改正されて、年間800万円以下であれば無条件で交際費を経費にして損金算入できるようになった。

さらに平成26年4月には、

・年間800万円を超えない部分の金額は経費化可能

・飲食に要する費用の50%を経費とし、それ以外は経費とならない

の何れかを選択可能となった。

交際費は、景気浮揚の施策として扱いがその時々によって変わるのだ。

役員報酬の支給

資産管理会社の場合、個人とは違って役員には役員報酬として給与を支払うことが出来る。

この「役員報酬」は法人にとっては損金(経費)になる。

自分だけではなく配偶者が役員となれば、配偶者にも役員報酬として給与を支払うことが出来る。

役員報酬の分は不動産所得が減ることになり、納税額が下がるのだ。

役員報酬は個人での所得となり所得税、住民税を支払わなくてはならない。

しかし、役員報酬分に対して法人での納税額よりも個人での納税額が低ければ、その分が節税できた事になる。

退職金の支給

資産管理会社では代表取締役や家族従業員へ退職金を支払う事が可能で、全額が経費となる。

退職金への課税額は下記のように計算され、通常の役員報酬よりも税額がかなり低くなることが大きなメリットだ。


課税額=(退職金 - 退職金所得控除額)/2


退職所得控除額は、以下が適用される。

退職金所得控除額:勤続20年以下 40万円×勤続年数(最低80万円)

勤続20年超え 800万円+70万円×(勤続年数-20年)

社宅の利用

個人の場合、自宅と事務所を兼用していれば、使用率の按分によって経費計上が出来る。

しかし、事務所と居住地が分かれている場合には自宅は経費計上できない。

資産管理会社を利用する場合、事業とは全く関係ない居住専用の自宅家賃を社宅扱いにすることにより、50%程度を経費計上することができる。

日当の支給

資産管理会社の場合、交通費や宿泊費とは別に出張の手当などを支給することが可能だ。

・宿泊日当を1日当たり2万円支給

・日帰り出張手当を1回あたり5,000円支給

・交通費を新幹線や航空機の利用クラスを定めて支給

などだ。

これらは予め旅費規定として定めておかないといけない。

決算の段階で後から作るのはNGだ。

日当は会社にとっては全額経費となり、さらにもらった側も一切所得にはならない。

実際のホテル代を5,000円に抑えて、宿泊日当を2万円もらうということも出来るのだ。

双方にとってかなりメリットのある仕組みだと言える。

赤字の繰り越し

個人の場合、青色申告をすれば欠損金(赤字)を翌年以降3年間、繰り越しすることができるが、資産管理会社の場合は更に長く、7年間の繰り越しが可能だ。

欠損金を繰り越す事によって、利益が出た年度に欠損金を計上して節税する事ができる。


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