収益物件の路線価と土地の評価額の調べ方

路線価は、原価法の積算価格を割り出すのに必要となる、土地価格の値段だ。

宅地1㎡当たり○万円というような形で表される。

路線価から割り出した土地の評価額は、実際に土地を取引する時の価格である実勢価格とは異なる。

路線価を利用した土地の評価額を知ることにより、金融機関がどの程度の金額でその土地を評価するのかがわかるのだ。

銀行が計算する土地評価額を知ることは、融資を引く際の大きな参考情報になる。

土地の評価額と建物の価格を合わせて積算価格を算出し、売価が積算化価格を下回っていれば、積算評価が出る物件(=資産価値のある物件)として銀行は評価する。

建物の積算価格の詳しい求め方を掲載した積算評価の項も、合わせて読んで欲しい。

路線価は国交省が出す公示価格によって決まる

路線価には、以下の2つがある。


1.相続税路線価
相続税や贈与税の基となる「相続税路線価」は、公示地価をもとに毎年7月1日を基準日として策定される。公示価格の7割が、相続税評価額になる。

2.固定資産税路線価
固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基となる「固定資産税路線価」は、3年1回1月1日を基準日として計算される。公示価格の8割が、固定資産税評価額になる。


単に「路線価」と言った場合は、相続税路線価を指すことが多い。

路線価の元となる「公示価格」とは何なのかについて説明しよう。

公示路線価は地価公示法に基づいて毎年1月1日を基準日として評価され、例年3月下旬ごろ公示される。

公示価格の判定には、

・近傍類地の取引価格から算定される推定の価格

・近傍類地の地代等から算定される推定の価格

・同等の効用を有する土地の造成に要する推定に費用の額

を勘案して、委託された不動産鑑定士が行う。

路線価は地価マップを使って調べる

路線価の具体的な調べ方だが、以下の地価マップを使うのが簡単で効率的だ。

全国地価マップ
http://www.chikamap.jp/

最初のページの左上に「文字列で探す」という検索ボックスがあるので、ここに物件の住所を入れる。

下記のページは東京都渋谷区宇田川町の相続税路線価だ。
(固定資産税路線価との切り替えはタブで出来る。)

路線価は千円/㎡で表示されている。
1710Bとなっているのは、171万円/㎡で、借地の場合は評価額が80%になるという意味だ。

丸の形は地区区分で、以下の種類がある。
(判例と借地の掛目は、画面左のメニューから見られる。)

1,710千円/㎡の道路に面した土地を100㎡保有している場合、簡易的な積算評価額は以下の通りとなる。


1,710千円 × 100㎡ = 17,100万円


積算価格は、1.71億円だ。

積算価格は実勢価格とは異なるので、決してこの金額で100㎡の土地が買えるわけではないが、かなりの高級住宅地であることがうかがえる。

この金額に「掛目」を入れて、最終的な積算評価額を算出する。

積算評価の掛目は用途地域と土地の形状によって決まる

掛目は大きく分けて用途地域と、土地の形状の2つの要素がある。

都市計画法の用途地域によって決められる掛目は、以下の通りとなる。

商業地、近隣商業地域 +10%
第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地 プラスマイナスなし
第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地 -10%
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域 -20%
準工業地域、工業地域 -30%
工業専用地域 アパートの融資は不可

商業地が土地活用の制限が一番少ないので、利用価値が高くなる。

一方で第一種低層住居専用地域などは、単独で店舗すら建築できないなど制約が大きいので価値は低くなる。

工業系は住環境を悪化させる恐れのある工場の建築が可能なため、土地の評価は広さの割にかなり劣後することになる。

なお、掛目の入れ方は融資する銀行によって異なる。

上記は、とある金融機関の評価方法を用いた参考例だ。

2つ目の掛目は土地の形状だ。

土地は基本的に長方形よりは四角く、接道が長い方が良いとされる。

旗地(引き込み道路)などで、道路部分が長いと評価額は下がるのだ。

道路付けで角地や2方道路は逆に評価が上がる。接道は間口が広いほど良く、南接道の方が北接道より良いのだ。

土地の形状による掛目は、これらを総合的に判断して算出される。最大でプラス50%~融資不可まであり、算出方法は銀行により異なる。

具体的な例を出そう。

上記の例では、① > ② > ③の順序で、土地の評価額は高くなる。

③の旗地は、引き込み道路の距離が長くなるほど掛目が高くなり、評価額は低くなる。

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