不動産投資で10億円以上物件を買っているメガ大家の特徴

不動産投資でメガ大家と言われる規模(合計10億円以上)を購入している人は、かなりの人数が存在している。

私たち投資家がお手本とすべきなのは、地主ではなく、ゼロから不動産投資を始め10億円以上になった人達だ。

こういう人達には、投資をする上での共通パターンがあるので、そのことについて解説しよう。

メガ大家の投資戦略

まず特徴的なのは、多くのメガ大家はRCを購入することを中心に投資を行っている点だ。

1億円以上のRCを複数棟所有し、10億円以上の投資規模にしているのだ。

安価な木造物件だけだと、何十回も決済をしなくては10億円以上の規模にならない。

木造や鉄骨を併用している人は居るが、RCを全く購入しないで大きな資産規模を構築している例はかなり稀だ。

もう一つの特徴は、法人を活用して購入をしている点だ。

特段大きな資産を持たない人が、融資を引いて不動産物件を個人で購入出来るのは、通常であれば2億円~3億円程度が限界だ。

個人で5億円以上所有している人もいるが、かなり属性が良いケースだろう。

メガ大家は法人を活用しながら、不動産投資を「不動産賃貸業」として金融機関にアピールし、これまでの実績を元に融資を引き出しているのだ。

また、金融機関ごとに、融資法人を分けている人も多く存在する。設立費用、決算のための税理士費用などが掛かるので、コスト的には割高になるが、規模を増やすことのメリットの方が大きいと考えているのだ。

次に、一定の地域でドミナント戦略を採用しているのか、広いエリアで投資をしているのかについて説明しよう。

ドミナント戦略とは、地域を絞って集中的にそのエリアで投資をするやり方です。この戦略を採用する多くの人は、自分が住んでいる地元の県内とその周辺の県のみで投資を行っている。

名古屋が地元なのであれば、愛知県内で名古屋市に隣接している市部ぐらいまでを対象として投資活動を行うのだ。

逆に広い範囲で投資を行っている人は、日本全国が対象だ。距離の制約は、あまり意識しない人が多い。

即ち、「福岡は遠すぎる」、「青森は田舎過ぎる」などの先入観がなく、数字さえ合えば、どこでも買付を入れるというスタンスでいる。

メガ大家になっている人は、その中間のエリアで投資をしている人が多い。

ある県内のみではないが全国バラバラというわけでもなく、首都圏、東北、九州など、同一の地域にて物件を購入しているのだ。

理由として、首都圏や近畿圏はともかく、他の地域はそもそも売り物件の数が少ないからだ。物件一つずつの規模も小さいため、地方都市ではなかなか沢山の物件を購入出来ないという事情がある。

これは、実際に物件を探していると、実感が出来るだろう。

日本全国を対象にすれば物件の候補は多数出て来る。しかし、その場合は管理面で困難が伴うことになるというデメリットがある。

また、金融機関で融資対象が全国なのは、メガバンク、信託銀行とスルガ銀行ぐらいだ。ノンバンク、国民生活金融公庫、商工中金もエリアは全国可能だが、何億円も貸してはくれないだろう。

10億円ぐらいまでは、日本全国を対象にしていても大丈夫だと思うが、それ以上の投資規模を作りたいのであれば地銀や信金の利用が不可欠だ。

そうなると、ある程度自分が住んでいる地域の近くの物件が購入対象となるだろう。

メガ大家の投資マインド

ここまで購入対象とエリア選定について述べたが、そのような枝葉の方法論は実は本質的な話ではない。

メガ大家になる人と、1室・1棟で終わる人の最大の違いは投資に対するマインドセットだ。

10億円以上購入するのはそれなりに困難が伴うので、生半可な心づもりでは成し得ない。

目の前の物件をドンドン購入して行き、気付いたら10億円を超えていたということはあり得ないのだ。

不動産投資を志す人の多くが、

「不動産投資で副収入が少し増えればいい」

ぐらいにしか考えていない。

この考えを否定するつもりはないし、ひとそれぞれ自分のペースというものがあるので、本人が満足なのであればこの考えで良いと思う。

しかし、大きな規模の資産を構築している人は違う。

「少し収入が増えたからこの程度で十分」

という感じで、後ろを振り返って満足するような考えはなく、

「なぜ自分はもっと買えないんだろうか」

と考えるのだ。

高い目標を設定し、それが絶対に達成できると確信できるまで、自分自身の目線を上げる努力を惜しまない人が多いということだ。そして、それに向けて人知れず試行錯誤を繰り返しているのだ。

ストイックな面もあるが、実際は楽しみながらやっている人の方が多い。

成功するために必要なのは自分の目標をどこに設定するかなのだ。

「まだまだ改善できるし、規模も大きくできる」という考えを常に持っていれば、投資家として成長できる可能性は十分ある。

目指すものは人それぞれ違うので、決して全ての人がメガ大家クラスになるべきだとは思っていないが、投資規模は不動産投資の成功を測るための一つの尺度だ。

不動産投資は、ゼロサムゲームではない。受験やスポーツのように、勝つ人がいれば同じ数だけ負ける人が出るような類のものではないのだ。

市場には買える物件は常に存在しているし、融資してくれる銀行がなくなることもない。

持て得る情熱を全て不動産投資に注ぎ込むぐらいの決意があれば、メガ大家クラスの投資規模にすることは実現可能なのだ。

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