不動産投資における、損害保険の選び方

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火災保険や地震保険は、物件を購入する段階でほとんどの人が加入する。

災害によって損害を受けるリスクを根本的に防ぐ手立てはないが、災害による被害は損害保険に入ることにより十分カバーすることができるからである。

損保は保証範囲の広さが重要

東北大震災前は地震保険には加入せず火災保険のみで済ませる人も多くいたが、今ではほとんどの人が火災保険とセットで地震保険にも加入している。

共済という損害保険に似たような仕組みもある。

県民共済、JA共済、全労済などがあり、これらの組合員になることにより損害保険とほぼ同等のサービスを受けることができる。共済は損害保険よりも掛金が安いことが多く、好んで共済を利用する不動産オーナーも存在する。

多くの人は損害保険を万が一のリスクヘッジのためにしょうがなく払うコスト(経費)と見なしており、掛け金となる保険料が安い損害保険会社や共済がどこなのかについて興味を持つ人が圧倒的に多いのが現状である。

しかし、損害保険を安さではなく補償範囲の広さで選ぶことを私はお勧めしている。

私は、何か被害が発生したらしっかりと損保の請求を行いたいので、当初の保険料(掛金)が割高になったとしても、補償範囲が広い大手損害保険会社の保険にあえて加入している。

火災保険・地震保険も必要な特約を付けたプランを選択しているし、他者への損害賠償責任を負った場合に備えて施設賠償責任保険にも入っている。

なぜこのような考えに至ったかというと、中古のマンションを何棟も保有すると、意外とたくさんの不具合が発生するからである。

火事で1000万円以上の金額を損害保険会社に保険請求したこともあるし、雨漏り、ポンプの故障、機械設備の故障、フェンスの破損、廊下のドアの不具合など、大小さまざまなものを含めると、数か月に一度は何らかの出費が発生している。

損保の保険料を安く済ませるよりも、これらの不具合についてそのつど損害保険請求したほうが、費用面でもリスクヘッジの面でもメリットがあると考えているのである。

代理店の能力がリスクヘッジを左右する

損害保険に加入する際に、保険会社選びと同じくらいか、それ以上に重要なのは損保代理店選びである。

損保の質は代理店の質だと言われることもあるが、そのとおりだ。保険金を損保会社に請求する際に交渉してくれるのは、損保代理店だからある。彼らの能力によって保険金が支払われるかどうか、いくらになるかが分かれる場合もある。

損保代理店の選び方は様々な考え方があり、「大手の代理店のほうが、損保会社に対して発言力が強い」、「たくさんの損保会社の商品を扱える代理店のほうがいい提案をしてくれる」などの持論を持っている人もいる。

私からすると、これらの意見はやや的外れのように思える。

大きな代理店といっても損保会社の取り扱い規模全体から比べると小さい場合がほとんどである。

保険の審査は損保会社の審査部が行うのに、一代理店の発言権などは本当に加味されるだろうか。

また、たくさんの保険商品を選べるからといって、それが本当に良い提案かどうかはわからない。

では、推奨する損保代理店の選び方がどのようなものなのかというと、「損害保険の請求業務に力を入れているかどうか」の一点である。

損保代理店の多くは営業に力を入れており、保険請求が必要になった際は、営業マンが付帯業務としてその仕事を行う。

損保代理店の営業マンからすると、お金が入るのは保険金を得られる加入当初だけなので、普通に考えてその後の保険金請求業務に力が入るわけがない。

このような体制では、保険金の請求業務自体が疎まれる仕事になっている可能性もある。

私はこのような代理店ではなく、しっかりと専任の保険金請求担当者が存在し、損害保険会社と十分な折衝を行う方針を掲げている代理店を選んでいる。

見落としがちだが、不動産経営を行う上で損害保険を見方につけることは重要なので、慎重に検討したほうが良いだろう。

 

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