不動産市況に煽られて不動産投資で失敗しないための2つの方法

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不動産市場に勢いがあり価格が上昇すると、感情的になり早く手に入れたいという気持ちになることもあるだろう。

確かに、そのような上げ相場の状況では不動産価格はその後も上昇する可能性が高い。

しかしながら、相場は価格の上げ下げが循環して形成されるので、いつかは価格が下落することになる。

このような循環相場の状況では急いで割高に不動産を取得すると失敗に繋がりかねない。

重要なのは慎重に物件価格、借入額、金利、価格が下落した場合や空室率による利回りの影響などを考えて、これらのリスクが十分カバーできるぐらい割安に物件を買うことである。

金利上昇にも耐えられる物件購入を行うべき理由

特に、不動産市場が活発になる時はインフレになっていることが多く、それに伴ってローンの金利が上昇するケースもあるので注意しなければならない。

なぜなら、利回り−融資の支払い金利・返済=粗利益となるからである。

例えば、利回り10%でも金利が2%ならば、利回り-金利のキャップレート利回りは8%になる。

さらに、そこから様々な費用が引かれることになるので注意が必要だ

目安となるのは、物件1億円当たり200万円の手残り(税引き前利益)が残るぐらいの水準の物件購入を行うことだ。

これ以下の利益水準だと、金利が上昇となる局面に際しては、収支が悪化して赤字に陥る可能性もある。

そのため融資金利が出るからという理由だけで収益性が低い物件に飛びつくことは、金利上昇局面で不動産投資失敗に結びつきかねないので避けるべきであろう。

失敗を避け、金利上昇時やインフレ時にも耐えられる優良物件を購入するための、2つの物件購入の方法を見てみよう。

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即決型の物件探しと待機型の物件探し 

不動産投資は時間軸から考えると、「即決型の物件探し」と「待機型の物件探し」の2つの物件探しの取り組み方がある。

どちらがいいということはないので、自分自身の性格に合った方法を選択するべきであろう。

即決型はスピードを最優先

不動産市場で条件に合う物件が出た場合に迅速に不動産業者、金融機関とチームを組んで条件をまとめて一番手で買い付けを入れる。

不動産は高額であるから、慎重に考えて購入していると思われがちだがそうではない。

本当に良い物件は、売りに出てから2、3日で売れてしまうことも多い。

不動産情報サイトに登録されて30分後には買い付けが入ることも珍しくないのだ。

このような勝負を制する為に必要な事は、情報が出てきてから迅速に動くことだけではない。

不動産市場に良い物件がいつ出てきても対応できるように、普段から金融機関との融資条件をまとめる作業を行い、不動産業とは頻繁に情報を提供してもらうことが必要だ。

このような事前準備があってこそ、不動産投資の失敗を回避しつつ即決判断が下せるのだ。

物件情報を短時間で判断する能力と融資が可能な金融機関の確保要求されると言えるだろう。

待機型は物件価格が下がるまで待つ

次に、待機型の物件購入方法について解説しよう。

この方法は売れ残りの物件が自分の条件を満たす価格になるまで気長に購入のタイミングを待つ方法である。

当初は高い価格で売りに出されていても、価格が落ちれば優良物件になる物件は多数存在する。

この方法を利用する場合は、現時点では価格が高いが価格が下がれば優良物件になると判断するものを探すことになる。

注意する点は物件を絞りすぎて1つや2つしか候補がなければ、結局価格が下がらずに投資のタイミングを逃し続ける可能性も考えなければならないことだ。

候補となる物件はいくつも用意しておく必要があると言える。

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即決型と待機型のどちらを選ぶべきか

まだ物件を持っていない不動産投資の初心者は、即決型を実行しようとしても経験も浅く金融機関や不動産会社との付き合いも少ないことがほとんどだ

そのような状況だと、物件を瞬時に判断する能力も養われていないだろう

そのような状態で物件を即時に判断するような取り組み方をしていると、失敗物件の購入に繋がりかねない。

将来的には即決型を目指すにしても最初からこのような投資スタイルは避けた方が良いと思われる。

初心者は「待機型物件購入」をするべきだが、リスクは少ないが値下がりを過度に求めるとといつまでも投資をするチャンスが訪れない可能性を述べた。

しかしながら競争相手が少ない(もしくはいない)ので、じっくり交渉できる可能性が高いというメリットは大きいので、初心者はこのやり方だと失敗も避けらることが多いだろう。

待機型で始めて即決型に移行する

待機型の物件購入方法を実践するうえで重要なのは、すぐに売れそうな物件は最初から候補に入れないことである。

誰もが良い物件を安く・早く手に入れたいと行動している。

不動産市場に出回る前であればそのような物件も見つかるかもしれないが、優良物件は公開された瞬間にプロの不動産業者が買いさらってしまうケースがほとんどだ。

不動産投資の実績を積んで、物件情報を得たり融資金融機関のコネクションを多く作ることが出来れば、スピード重視で即決型の物件購入方法を実践できるので、最初は待機型でじっくり待って価格交渉をして割安な物件を目指すやり方を採用する方が良いだろう。

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