投資用ワンルームマンションはなぜ利益が出にくいのか

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投資用ワンルームマンションへの投資はやめたほうがいいという話を聞いたことがあるだろう。

結論から言うとこの話は正しく、投資としてイマイチなケースがほとんであり、何か特別な理由がない限り買わないほうが良いだろう。

そもそも、投資用ワンルームマンションがどのようなものなのかについて説明しよう。

投資用ワンルームマンションを建築するデベロッパーの多くは、東京や大阪などの大都市の一等地、もしくは多少、大都市のターミナル駅から近く交通に便利な場所に単身用のマンションを建てる。

東京で言うと、一等地である山手線の内側のエリアにも多くのワンルームが供給されており、このような物件を営業マンに勧められた場合、立地の良さが魅力的に映る場合もあるかもしれない。

デベロッパーはワンルームマンションを建てた後、自社の販売部隊やワンルームのみを専業に売っている他の販売会社に営業を委託する。

ワンルームマンションの営業マンは、不動産会社の営業マンの中では特異な存在で、基本的に新築のワンルームしか売らない。

彼らは中古アパートや商業ビルなどは手がけず、ひたすらワンルームのみを売るのだ。

なぜワンルームしか売らないのかというと、投資用ワンルームマンションは収益性が明らかに劣っているため他の物件と比べて売り方が大きく異なるからである。

電話営業などで不動産投資になじみがない層に積極的にアプローチしないと物件が売れないことがそうせざるを得ない理由だ。

物件成約時にデベロッパーから払われるコミッション(販売手数料)は比較的高い場合が多いが、その分が物件価格に上乗せされており、利回りは4%台ということも珍しくない。

利回りが低く価格が高いのは、物件価格の3割~4割ぐらいはマンションを建築するデベロッパーや営業を行う販売会社の利益になっているからである。

このような物件を金利2%でノンバンクからお金を借りて買っても、当然ながらキャッシュフローは出ないので、多少勉強している投資家からは相手にされない。

そのため、収益物件にまったく馴染みのない人を電話営業で探して販売しているのである。

新築ワンルームマンションは買っても赤字になることが多い

投資をしているのに、なぜキャッシュフローが出ない物件を買ってしまうのか疑問に思うかもしれないが、この手の営業マンは巧みな説得を試みてくる。

加入している生命保険の返戻金と比較して新築マンション投資のほうが売却時は利益が出るので得だといったことや、会社員の給与所得として払った所得税が戻ってくるので節税できるなど、キャッシュフロー以外のメリットをいろいろと打ち出してくる。

ちなみに、新築ワンルームを買って赤字にしておくと節税対策になるという話をワンルームマンションの営業マンは良くするが、これは論理のすり替えだ。

最初から黒字になる物件を買えるのであれば、そちらの方がいいに決まっている。

ワンルームマンションを買ってしまった後は、悲惨な結果が待っている場合も多い。

そもそも営業マンが提示する収支シミュレーション自体がかなり甘く、固定資産税などの費用が含まれていなかったり、当初の家賃で20年後まで計算していたりすることも多いからである。

例えば、2,000万円ぐらいの新築ワンルームマンションを購入すると、購入当初から毎月1万円程度の赤字になることも多く、5年程度経って入居者が2回入退去したあとは家賃の下落も始まる。

借入金額は減っていない上に、リフォーム費用もかさんでくるので、赤字幅が月3万円、4万円と拡大する場合も多くある。

このような物件を2部屋ないし3部屋同時に買っているとさらに悲惨である。場合によっては会社員の給与からも補てんできなくなる可能性もある。

新築ワンルームマンションの危険性について述べて来たが、物件そのものが悪いというよりは、どちらかというと新築ワンルームを取り巻く業界の慣習の問題のほうが大きいと言える。

仮に、利回りが適正なワンルームが売りに出されていれば、購入を検討しても良いだろう。

しかしながら、新築ワンルーム業界の特性上、利益をたっぷり乗せて建てた物件をどうにかして売り抜こうという考えに染まっている場合が多く、新築で割安な物件はほとんどない。

中古であれば、様々な理由によりオーナーが割安な価格で保有しているワンルームを売りに出すケースもなくはないが、新築で割安な物件が不動産会社から売りに出されることは皆無である。

このような利益が出ない物件に対して利益を得る目的で投資することは、メリットが少なくリスクが大きい投資だと言える。

 

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