相続対策としての不動産投資

相続対策としての不動産投資

このサイトを呼んでいる方は、投資は儲けるためにするものだと思っている人が多いだろう。

しかし世の中には、あえて損をしたい人もいるのだ。

不思議だと思わないだろうか?

そういう行動を無意識に取ってしまっている人がいるということを言っているわけではない。

あえて意図的に損をする状態を作る投資が、不動産市場においてはままあるのだ。

それは「相続対策」を目的とした不動産購入だ。

このような動機で不動産を購入する人は、我々投資家からするとかなりやっかいだ。収益を度外視した高値で、物件をかっさらっていってしまうからだ。

不動産を買って相続税額が減る仕組みとは

相続とは、所有者が死亡した場合に、被相続人に資産を引き継ぐことを言う。引き継がれる対象の資産は現金だけとは限らない。

むしろ、現金は相続資産のごく一部である場合がほとんどだ。被相続人には相続税がかかることになるのだが、その税額を計算するには相続資産がどれだけあるのかの計算が必要となる。

株、投信、外貨などの金融商品は、ある時点の株価や為替レートを用いれば、資産の総額は容易に算出できる。

これらの算出結果は、計算時点で売ったときの価格と全くイコールだ。単にその日の終値やレートと、株式や外貨の保有高を掛け合わせるだけなので、難しい計算は何も必要ない。

不動産の場合も基本的には同じような考えのもと評価が行われるが、不動産には価格を一元的に決めている取引所などは存在しない。

では、不動産の資産評価はどのように行われるのかというと、周辺の取引事例をもとに時価評価で算出するわけではないのだ。

一般的には「固定資産税評価額」を用いて計算を行うことになる。

固定資産税評価額は固都税の税計算のための評価額であり、不動産の売買価格とは大きくかい離している場合がある。

固定資産税評価額が売買価格よりも格段に安い物件を予め購入しておけば、大きな節税対策になるのだ。

ここは重要なポイントなので、仕組みをしっかり理解をしてほしい。

具体例を挙げよう。

5億円で売買されている物件があるとする。

この物件は土地・建物ともに狭い都心部のマンションで、固定資産税評価額が2億円だとしよう。

積算割れしており、銀行の評価額も5億円よりも大分低いことが予想される。物件を継続購入したい我々投資家としては、買ってはいけない種類の物件だ。

しかし相続税対策の側面からは、全く事情が異なる。

現金で5億円持っていると5億円にそのまま相続税が課税され、概ね半分弱程度を税金で持っていかれてしまう。

これが上記の物件であれば、売買価格の5億円ではなく2億円に対して課税が行われる。

何故なら、固定資産税評価額があくまで2億円なので、売れば5億円になろうとも、2億円分の価値しかないものしか持っていないことになるからだ。

5億円を現金で持っているよりも、かなりの節税になることが一目でわかるだろう。

相続税の課税割合は以下の通りだ。

基礎控除の5,000万円と、法定相続人の人数×1,000万円分の控除がある。

5億円が相続額であれば、相続人が一人の場合は基礎控除分6,000万円を引いた4.4億円の課税価格に対して、以下の税金がかかる。

課税価格 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,700万円
6億円超 55% 7,200万円

5億円相続した場合、基礎控除を除いた4.4億円に対して50%の相続税が掛かる。

これに控除額の4,700万円を引いた1.73億円が相続税額になる。

では前述の通り、5億円の不動産を購入して相続した場合の相続税はどうなるだろうか。

固定資産税評価額は2億円だったので、2億円対して課税が行われると、相続税額は6,300万円になる。

現金で保有していたら1.73億円の相続税を払う必要があったため、1億円以上が合法に節税出来たことになる。

相続税対策のための物件購入の流れ

相続対策のために物件を購入した後の、基本的な流れは以下の通りだ。

税理士がアドバイスに入る場合が多いが、仕組み自体は全く難しくない。

まず、物件の購入者(父親)が相続者(子供)に、管理費用として家賃収入の数%を毎月払い、子供にその物件の運用をしてもらう立てつけにする。

子供が受け取った管理費用は、相続税の支払いに充てるために、積立預金などにしておくのが良いだろう。

数年後に購入者である父親が亡くなり、相続が完了したら、相続者である子供は買った金額と同じ5億円で物件を売却するのだ。

その結果、先ほどの計算結果の通り相続税額を抑えることができ、保有期間中のキャッシュフローや物件の売却益などがあれば、それも被相続人である子供のものとなる。

このような相続税対策として売買されている物件は、積算評価が売買価格より極端に低い都心部の物件が中心となる。

立地が良いが、利回り4%などの物件がなぜ売れるのかというと、このような相続税対策で購入されている場合も多いからだ。

キャッシュフローを目的で物件を購入している我々投資家と、相続税対策で物件を買っている人達とでは、物件購入の目的が根本的に異なることがわかるだろう。

相続対策で不動産を購入する人はローンを使わずに現金で購入しているため、返済や金利の支払いも不要だ。

そして極端な話、保有期間中に利益などは全く出なくても良いのだ。購入したときの金額で売れれば、それで相続税対策という目的は達成できるからだ。

このように目線が異なる人達と物件購入を争うのは、厳しいことがわかるだろう。

投資家である我々は、収益面が過剰に劣る都心部の物件には手を出しにくいという現実がある。

それは、上記のような儲けを重視しないプレイヤーが、市場に一定数存在しているというのが一因なのだ。

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