賃貸併用住宅が失敗する3つの理由

Young business woman sales real estate

自宅と賃貸が一体化した「賃貸併用住宅」が昨今、都心を中心に増えている。

都心に建てられる賃貸併用住宅は、木造3階建ての少し大きめの一軒家であることが多く、1階と2階半分が3〜4部屋のワンルーム賃貸、2階半分と3階部分がオーナー住居の構成となっていることが多い。

メリットは延べ床面積の50%以上を住居部分にすれば、住宅ローンを使っての有利な借入条件(期間は最大35年で固定低金利も可能等)で融資が受けられる点だ。

そのため土地価の高い都心の戸建てを検討しているサラリーマン世帯が、家賃収入で住宅ローンが支払える賃貸併用住宅を選択することが増えているようだ。

しかし、普通の住宅と違い、賃貸併用住宅に大家として住む上でのデメリットもある。

また、将来的に不動産投資を拡大したいと考えているのであれば、賃貸併用住宅を選択すべきでないケースもある。

今回はその主な3つの理由について説明していこう。

賃貸併用住宅は入居者トラブルの可能性がある

第一の理由は、入居者が同じ建物に住んでいると自宅としてくつろぎにくく、入居者とのトラブルにまきこまれる可能性がある点だ。

多くの賃貸併用住宅は収益性の面から木造で建てられるのが一般的だが(RCで建てようとするとただでさえ少ない利回りがもう一段階下がってしまう)、そうなると音の問題は避けられない。

通常のアパートはワンルームの集合体のため、ほぼ全ての部屋の住人は1人であり生活スタイルも似通っている。

これが賃貸併用住宅となると、ワンルームとファミリー住居の混合となる。

ファミリー住居となる自宅部分は多くの場合子供がいて、賃貸部分の住人とは生活時間帯や生活スタイルが大きく異なり、これが様々なトラブルの原因となるのだ。

通常のアパート経営であれば、住人同士のトラブルはほぼ全て管理会社対応で問題ないが、実際に自分が住んでいるとなると管理会社を挟んでいても多かれ少なかれトラブルに巻き込まれてしまう。

さらに大家として住むとなると、義務を提供しないとならない入居者がそばに居るということで、くつろげる自宅からはかけ離れた空間となってしまうのだ。

自宅の一部に生活スタイルの違う他人が住み、さらに大家として日々気を使いながら生活するのは、多くの人にとってかなりのストレスとなるだろう。

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賃貸併用住宅は売却が難しい 

第二の理由は、売却がしづらい点だ。

「自宅だし売却はしない」と考える人もいるかと思うが、売りたくなくても売らざるを得ない状況が人生の中では少なからず起こりうる。

そういった際に、住宅を購入したい一般層からも収益物件を購入したい投資家層からも、購入対象にされにくいのだ。

購入したい層が少ないということは、物件が思い通りの額で売れない可能性が高いということだ。

賃貸併用住宅に住んでいる間に家賃収入を得ていても、売却の際に安値でしか売れなければ、保有中の家賃収入を食いつぶしてしまう可能性は多いにある。

収益物件を購入する際の基本だが、物件購入前に売却まで含めたトータルの見通しを計算しておく必要がある。

そうした時に賃貸併用住宅は、普通の戸建てや1棟アパートなどよりも安値で取引される可能性が高いことを覚えておいてほしい。 

不動産投資で成功したければ、良い収益物件を購入することを第一目標にすべきであり、またそれで得られた利益に応じて賃貸の部屋に住むか、売買のし易い平均的な戸建て住宅を購入する方がよいだろう。

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賃貸併用住宅は収益性が低い

第三の理由は、収益性が低い点だ。 

不動産投資を拡大しようとすると、金融機関からお金を貸してもらわないと物件が購入出来ない。

賃貸併用住宅は建物半分に本人が住んでいるため利回りが低くなり、金融機関が収益物件としてマイナスの評価をする可能性が高いのだ

もちろん、残債が少なかったり土地価の高い物件だったりした場合はマイナス評価にならないこともある。 

しかし賃貸併用住宅はおおむね一般住宅の2倍程度の規模で建てるため、借入額の多さと収益性の低さがマイナスに出てしまうことの方が一般的だ。

不動産投資の規模を拡大するためには、金融機関からの融資付けが絶対不可欠であるため、このようなマイナス要因は排除しておくのが賢明であろう。

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賃貸併用住宅に向いている層

ではどんな人が賃貸併用住宅に向いているのか?

逆にこれ以上の不動産投資の拡大を望んでおらず、土地価の高い都心に住む必要のあるサラリーマンが家を購入するなら、家賃収入がローンの返済にあてられ、住宅ローン控除も適応される賃貸併用住宅を選ぶのはありだといえる。

ただ、都内近郊に賃貸併用住宅を建てるとなると、場所にもよるが1億円前後になる場合が多く、銀行から8000万以上の借入ができ、なおかつ頭金も数千万円用意できないと難しい。

 さらに、新築アパートを(業者から購入するのではなくて)一から自分で建てるのは、難易度の高い作業である。

事前に収支の計算をして想定家賃を獲得できる賃貸部屋を作る、値段と技術が見合う割の良い建築業者や各種職人を探す等の知識が必要となってくるため、ある程度熟練した不動産投資家が行うのが新築アパート投資である。

賃貸併用住宅を新築で建てるということは、上記のようなハイレベルの知識が必要であり、自宅を建てる延長で賃貸の部屋を考えてしまうと投資に見合わない割高な建物になってしまうこともあるので要注意が必要だ。

(ヘーベルハウスやミサワホームなど大手ハウスメーカーの賃貸併用住宅プランも、多くの場合割高である)

賃貸併用住宅で失敗する3つの理由まとめ 

不動産投資で規模を拡大していきたければ、銀行からの評価がよくキャッシュフローが蓄えられ、次の融資にも良い影響を与える王道の収益物件を狙って行くべきだいうことだ。

また、自宅を購入する際には自分が住む戸建てと投資用のアパートを別に買い、住む場所と投資する場所は分けた方が、住み易さや売却を考えるとずっと理にかなっているということを覚えておいてほしい。

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