賃貸併用住宅は本当にいい投資なのか

最近、賃貸併用住宅の新築をよく見かけるようになった。

賃貸併用住宅とは、自分が住む居住スペースと人に貸す賃貸スペースが共存している物件のことだ。

良くあるのが、アパートの1階が賃貸スペースで4戸ぐらいの1Kがあり、2階がオーナー用の居住スペースになっている物件だ。

なぜ賃貸併用住宅が注目されているのか?

賃貸併用住宅が何故もてはやされているのかというと、居住スペースが50%超であれば住宅ローン出融資を受けられるからだ。

ご存知の通り、住宅ローンはプロパーローンやアパートローンよりも金利の利率がかなり低い。

優遇金利を適用すると利率は1%を下回り、0.8%や0.7%などで借りることが可能だ。しかも新築で建てるなら融資期間も30年などかなり長く取れる。

固定金利も選択可能だし、繰り上げ返済の違約金などもない場合が多い。

これがアパートローンだと利率は2%-4%の間で落ち着くことが多い。この金利の差は確かに小さくないと言える。

普通に収益物件を買うよりも賃貸併用住宅を買った方が良いように思えるが、賃貸併用住宅はベターな選択だがベストではないというのが私の考えだ。

ベターな選択である理由として、普通に新築の戸建を建てるよりは収益物件の性格を兼ね備えた賃貸併用住宅の方が、収益面でメリットは大きい。

どうせ5,000万円かけて家を建てるなら、1億円かけて賃貸併用住宅にしてしまった方が、結果的に収入が増えるからだ。

5,000万円の一戸建てを建てた場合、ボーナス返済ゼロ・元利均等返済・金利1%・30年返済で借りると、毎月の返済額は約16万円になる。

1億円の賃貸併用住宅を建てたとすると、返済は32万円になる。

しかし、アパート部分の収入が1K×4戸で少なくとも25万円は入ってくる。差額は7万円だ。

7万円で新築の戸建に住めるとしたら、悪い選択ではないと思える。

賃貸併用住宅のデメリット

1億円借りて賃貸併用住宅を建ててしまうと住宅ローンを使うことになるので、もしあなたが2棟目を買いたいと思っているのなら、融資は難しくなるだろう。

自宅部分が5,000万円で賃貸部分が5,000万円だとすると、単に5,000万円の新築アパートを少々低い利率で買っているに過ぎないのだ。

それ以降は物件の取得は基本的に出来ないだろう。

こう考えると、あまりメリットがないように思えないだろうか。法人での取得も不可能なので、正にこの時点で打ち止め状態になってしまう。

賃貸併用住宅は、月5万円や10万円の収入を追加が欲しい人にとっては悪い選択ではないと思う。

しかし、月100万円以上のキャッシュフローを目指す人が取るべき選択ではないというのが私の考えだ。

また、自分が住むための家を購入してしまっては、おいそれと売ることも色々な現実的な事情から難しいことが予想される。

賃貸併用住宅を購入する人は単身者ではなく家族持ちの人が多いと思うが、自分が住んでいる居住地を変えるには家族との相談が必要だ。

収益物件を追加で購入したいから自分が住んでいる家を売るという論理は、一緒に住んでいる家族にはなかなか理解して貰えない可能性が高いだろう。

賃貸併用住宅の金利の低さだけに着目しては、長期的な視野からの判断を見誤ってしまうのだ。

確かに金利が低いとリスクが低減されるし収益面での貢献度も大きい。

しかし投資を今後一切拡張できなくなるというのは致命的なデメリットだ。

賃貸併用住宅が建てられる土地を探すのもそれなりに困難が伴う。土地の取得に際して競合するのは実需のための物件を購入しようとしている層だ。

収益物件を探している人よりも段違いに絶対数が多い。

苦労して土地から仕入れて賃貸併用住宅を建てるよりも、普通に収益物件を探して買い続ける方がこのことの方がもしかしたら簡単かもしれない。

まとめると、私が賃貸併用住宅を勧めないのは、投資額を拡張できる可能性が極めて低いことと、売却が容易でないケースが多いことが理由だ。

賃貸併用住宅の購入を検討しているのであれば、これらの事情をしっかりと勘案して判断して欲しいと思う。

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※この記事は2016年に書かれています。


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