【初心者必見】不動産投資で失敗しないための儲かる仕組み

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かつてアパート経営は、代々土地を持っている地主が余っている土地を有効活用(主に節税対策)するために、賃貸アパートを建てて経営するのが一般的だった。

地主は、持っている土地を担保にして金融機関から建築費を借りアパート経営をすることで、土地に課せられる固定資産税を支払いながら、先祖代々の土地を守っていた。

そこに新たに登場したのが「サラリーマン大家」だ。

サラリーマン大家が増える1つのきっかけが、2000年に日本語版が発売された書籍『金持ち父さん 貧乏父さん』の存在だったと言われている。

投資の初心者であっても一度は目を通した経験があるだろう定番の書籍で、初版の発売から20年近くたった今でもなお読み継がれている大ベストセラーである。

この本に出てくる有名な言葉「お金を自分たちのために働かせる」は、不動産投資に最も適した言葉で、実際に本の中でも不動産投資を例に「お金を働かせる」基本的な考え方が多く解説されている

さて、サラリーマン大家と地主に話を戻すが、この2者の大きな違いは、地主は土地を持っていて、サラリーマン大家は持っていないことだ。

つまり、サラリーマンが大家になろうとしたら、土地+建物の金額を支払ってアパートを購入しないとならない。

土地を既に持っている地主とは、スタート地点で大きな違いがある。

ただ、サラリーマン大家にとって有利だった点は、多くの地主は税金対策などのために賃貸物件を運営しており、より利益を生み出す経営方法を考えながら積極的にアパート経営をしている地主は少なかったということだ。

サラリーマン大家は、牧歌的なアパート経営を投資の視点から捉え直して、どうすれば儲けが出るのか?を追求し、地主でなくても成功できる仕組み確立していった。

それらの蓄積が、多くの人が実践して成功している現在の不動産投資のベースとなっている。

大量のコイン,お金

サラリーマン大家の財産「与信」

それではここから不動産投資の仕組みを簡単に説明しよう。

先にも述べた通り、土地を持っていない多くの人が不動産投資を始めようとするなら、土地+建物を購入しなければならない。

土地+建物となれば、場所や建物種類の差はあれども多くは1千万円を超える金額となるため、金融機関からの融資が必要だ。

実はこの融資が、サラリーマン大家をこれ程まで拡大させる一因となったのだ。

与信」という言葉をご存知だろうか?

与信とは、「この人には◯◯円までならお金を貸すことができる」と査定することで、「本人属性」と呼ばれる勤務先や年収、資産などからの信用評価によって決まる。

一般的にサラリーマンは収入の安定性から与信評価が高い。

会社に勤めていて毎月給料を貰っているというだけで、金融機関は今後も同じように給料を貰う可能性が高いだろうと判断し、お金を貸してくれるのだ。

この与信を存分に活用して行うのが、サラリーマン大家の不動産投資の仕組みなのだ。

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初心者が押さえるべきは実際のキャッシュフローを知ること

例えば、利回り10%のアパート1棟を5,000万円で購入したとする。

(「利回り」がよく分からなければ下記記事を参照してほしい。

http://fudousan-onepercent.com/bukken/sagashi/rimawari-2.html

利回り10%ということは、下記の計算式で年間家賃収入が500万円ということだ。

年間家賃収入=物件価格(5,000万円)×利回り(10%)

その際の融資の金利は3%だったとすると、単純計算すればその差額である7%(この例の場合は350万円)が売上げとなる。

つまり不動産投資の売上げとは、購入した収益物件の利回りと融資の金利との差額ということになる。

実際にはこの売上げから、金融機関への元本返済や税金支払い、広告費、修繕費、空室家賃などがかかってくるため、最終的には購入価格の2%程度がこの例の場合での年間キャッシュフローとなる。

都心では0.5%以上、地方では1%以上のキャッシュフローがあげられれば収益性は悪くないと考える)

この例の場合では、5,000万円の収益物件を購入して毎年100万円のキャッシュフローを獲得できることになる。

同時に、金融機関に借入金を返済しながら、購入した収益物件を徐々に自分の資産に変えていき、10年後には返済が完了して収益物件が完全に自分の資産となるのだ。

この「毎年のキャッシュフロー」と「収益物件の資産化」の2つが、不動産投資を行うことによって獲得出来るものである。

もちろん、あらかじめ計算していたより多くの修繕費がかかったり、なかなか空室が埋まらない等、当初の経費率や空室率を上回ってしまうと年間キャッシュはどんどん悪くなっていく。

逆に、賃貸のトレンドをつかんで空室を上手にリフォームしたり、税金の勉強をして経費を圧縮するなど、成功している不動産投資家は細かい情報を収集・実践してより多くの儲けをだしている。

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初心者でも失敗しない不動産投資の仕組み

不動産投資で失敗しないためには、購入する収益物件から実際にいくらのキャッシュフローが獲得出来るのかを、事前にきちんと計算することだ。

先ほども記載した通り、地方で1%以上、都心で0.5%以上のキャッシュがでる物件を見極めて低金利で融資を受けていければ、適切に不動産投資がすすめられるだろう。

その上で、空室のリフォームや税金の勉強などをして知識を身につけていくと、地主大家にも対抗できる程の儲けが出せる不動産投資が実践できるようになるだろう。

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