「アパート経営は儲からない」という噂は本当なのか?

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「アパート経営なんて儲からないよ。」という噂を聞いたことはないだろうか。

「不労所得も得られるし節税にもなると聞いていたのに、実際は全然儲からない。」「不動産は”負”動産だ」などと言われることさえある。

ではアパート経営は本当に儲からないのか?

結論から言うと「儲けることは十分可能だが、安易に参入してもなかなか儲からない」のである。

では収益性、入居付け、支出面の3点からなぜアパート経営が儲からないと言われてしまうのかをケース別に見ていくこととしよう。

1.収益性が低い物件を購入した為儲からないケース

アパート経営を始めるにあたり、「サラリーマンの所得と合算して節税になる」「銀行預金は殆ど利息がつかないのに投資用不動産ではまだ高利回りが見込める」などという営業マンの言葉を鵜呑みにしてワンルームマンションを購入していないだろうか。

このような利回りが4~5%程度のワンルームマンションを購入しても、実際には殆ど儲からない

例えば表面利回り4.8%で価格が2,000万円のワンルームマンションに投資した場合の収支を見てみよう。

利回りが4.8%だと毎月の家賃収入は8万円である。

不労所得として毎月8万円が手に入るのなら一見すると良い投資対象にも見える。

物件価格2,000万 表面利回り4.8%: 家賃収入8万 

だが実際には毎月経費として修繕積立金やマンションの管理費、及び家賃の5%程度の賃貸管理会社への管理料がかかるので、これらの合計だけで1万5千円程度の費用となり、これを勘案した実質利回りだと3.9%となる。

物件価格2,000万 管理料など1万5千 実質利回り3.9%: 毎月の手のこり6万5千 

また金融機関から不動産投資用に金利2.4%の融資を受けてフルローンで購入できた場合で考えると、利息を考慮しない単純計算でも毎月4万円のローン支払も必要だ。

結局毎月の収支は家賃8万から上記費用1万5千、ローン支払4万を引くと計算上の手のこりは2万5千円/月となる。

物件価格2,000万 管理料など1万5千 ローン支払い4万: 毎月の手のこり2万5千 

しかしこれは家賃収入がある月の場合であり、借り手がつかず空室になった月では費用とローンの支払い分の5万5千円が赤字となってしまう。

その上、年間では保有不動産には固定資産税が、家賃収入には所得税・住民税などもかかってくるので手元に残る収益はさらに減ることとなる。

上記例の物件購入時には2,000万円の約7%、140万円程度の諸費用も支払っているはずなので、毎月の手のこりが良くて2万5千程度で空室時には赤字になるのでは「儲からない」ように見えるかもしれない。

また節税になるというのも設備を短期で経費にできる最初の数年だけであり、長期にわたる節税効果は見込めない。

このような収益性の低い物件の購入を避ける為には営業電話などで提示される表面利回りだけを鵜呑みにせず、上記のように実質利回りなどの調査を事前に行うべきなのだ。

では次に高利回りで一見すると収益性が高い物件なのに儲からないケースを見てみよう。

家イメージ 木目の板 電卓

2.入居付けに難があり空室が埋まらない為儲からないケース

都内では難しいが地方にはまだ利回りが10%以上あるような高利回り物件も存在している。

だが高利回りで収益性が良いように見えても空室が多くては利回りは下がる。

利回り10%で10室あるアパートを1棟購入したとしても、半分が空室になれば利回りは半減となるのだ。

では空室だらけで利回りが下がってしまう原因は何か。

事前に入居調査をせず、入居者の見込めない物件を購入したということが考えられるだろう。

いくら高利回り物件でも周辺環境や立地条件などから魅力がなく、衰退しているエリアにあるとしたら、どんなに頑張っても入居者は見込めない。

事前に十分な調査をせずに賃貸需要のないエリアに物件を購入すると、結果空室だらけで儲からないということになりかねないのだ。

また、高利回り物件の場合は仲介会社が物件の売却時期にタイミングを合わせ、多少強引な方法で満室状態にし、高収益の物件に見せかけて販売しているというケースもある。

満室状態の方が買い手がつきやすいので、仲介会社がフリーレントや「初期費用ゼロ円」といった入居者に有利なキャンペーンを設けて入居者を集めて一時的に満室にするのだ。

こういった入居者は「1年くらいしか住まないから費用を抑えたい」という人も少なくないので、購入後数年で空室だらけということにもなりかねない。

しかしこれも過去2~3年間の入居者の動き(レントロール)やフリーレントなどのキャンペーンを行ったのかなど、事前に仲介会社に確認しておくことで知ることが出来る情報だ。

また入居付けに難がでる別の例としては、所有する賃貸用不動産を他者との差別化を図らず陳腐化した部屋の状態のまま放置している場合などがある。

全国的に空室率が増えている昨今では、陳腐化・老朽化した設備のままでは新たな入居者を獲得するのは難しい。

よって購入する物件のあるエリアの競合物件が地主系の大家さんなどの物件で、リフォームも行わずに客付けを依頼しているような場合などでは、オートロックなど人気の設備を導入したりリフォームをかけるなどで客付けが有利になることも見込めるだろう

しかし最近では地方であっても客付け能力の高い大家が増えているので、甘く見ていると想定通りにいかない事もあるので注意が必要だ。

以上、入居付けに難があるケースも事前の入居調査をしておけば物件購入前に空室が多くなりそうな物件を避けることが出来るし、保有物件の陳腐化などには適宜対応することで対処が可能なことがわかる。

次に想定以上にリフォーム代などがかかり儲からないケースもあるので見てみよう。

3.リフォームや広告費が嵩み支出面に難がある為儲からないケース

高利回りにつられて築古の物件を購入した場合に陥りやすいのが、想定以上に修繕費やリフォーム代が膨らむケースだ。

また特に地方のアパートは高利回りで短期間に高い収益を獲得したい投資家から人気があるのだが、その場合は地方の不動産仲介会社やリフォーム業者とのやり取りになるので注意が必要だ。

リフォームに関しては少しでも費用を抑えるために複数の業者に相見積もりを取って料金を比較をするのが普通である。

しかし、業者が限られているエリアではでリフォーム業者が結託してておりコストを削減できないという可能性もあるのだ。

また高利回り物件はほとんどが築古の木造アパートである為、近隣相場より賃料が安めであっても入居者はなかなか決まりにくいのが普通だ。

そのため客付け力のある管理会社に賃借人の募集を依頼する必要があるが、入居者がなかなか決まらないと広告費が嵩んだり、場合によっては管理会社の客付け担当に特別報酬を支払うなどの費用が必要になる事もある。

上記の事などから、特に築古物件では物件購入前に必要なリフォーム費用や客付けの為の費用が相応にかかる事を想定し、それでも高い利回りが見込めると判断出来た場合のみ物件購入を検討すると良いだろう。

結局アパート経営は儲からないのか?

上記のどのケースを見ても儲からないのにはそれなりの原因がある。

だがそれらの殆どは事前に十分調査をすればわかる事であり、予めわかっていればリスクを回避したり対応策を取ることが出来るものでもある。

1のケースにあるような見ず知らずの業者からのワンルームマンションの営業電話は話を聞かずにすぐ切るべきだ。

良い物件はそのような電話では紹介されない。

2や3のケースにあるような空室だらけになるような物件や、リフォーム費用が嵩むような物件ではいくら高利回りであったとしても安易に購入するのはリスクが大きい。

だが実際にアパート経営でメガ大家になりサラリーマンを卒業し自由を手にした儲かっている成功者は多数存在するのだ。

そういった成功者は必ず物件購入前に入念な準備・調査をし、成功が見込める物件しか投資対象にしていない。

物件購入前にしっかりと準備・調査を怠らずきちんと収益が見込めるアパート経営を目指した者だけがアパート経営で不労所得とアパート経営が安定してからの自由な時間を得られるのである。

アパート経営は最初から楽をしていては儲からないのだ。

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