都市計画法とは

都市計画法とは、地方自治体が基本計画に基づき、都市の発展を推進し秩序ある街づくりの整備を進めていくためにある法律だ。

具体的な内容は土地の利用や建物の規制に関するルールについての規定であり、自治体により内容は異なる。

物件の概要資料には、その物件が適用されている都市計画が記載されている。概要資料に載っている内容は全て理解しておいた方がいいので、都市計画法についても理解しておいてほしい。

日本の土地を、都市計画区域で分類すると、以下のイメージ図となる。

 

都市計画法では、都市区域と区域外があり、都市計画の対象の地域かどうかをまず定めている。

都市計画区域外のエリアでも、準都市計画区域を設けることにより、土地利用を計画的に進めることを行う。

都市計画区域と準都市計画区の特徴と違いは、以下の表を見てほしい。

区分け 特徴
都市計画区域 自然・社会環境や人口、産業、交通量などを考慮して、一体の都市として総合的に整備・開発・保全が必要であると定めた区域のことを指す。原則的に渡航府県が指定する。
大都市周辺では無秩序な都市開発を防止することを目的に、この都市計画区域を市街化区域・市街化調整区域・非線引都市計画区域に区分けしている。
準都市計画区域 都市計画区域外であっても無秩序な土地利用や環境悪化を防ぐため、市町村が指定する区域。

都市計画区域は日本の国土の4分の1の面積を占め、人口の約9割が暮らしている。

都市計画区域には以下の3つの区分が設けられている。

都市計画区域内の区分 特徴
市街化区域 市街化を積極的に促進しようとする区域。
既に市街化しているところ、または今後概ね10年以内に市街化させていこうというエリアだ。
市街化調整区域 市街化を意図的に抑制す区域。田、畑などがたくさんある農村地帯などがこの区域に該当する。
道路などの公共施設は整備されるが、原則として建築物の建造は出来ない。
非線引き都市計画区域 区域や区分が定められていない、市街化区域・市街化調整区域どちらでもない都市計画区域を指す。

市街化区域以外(市街化調整区域・非線引き区域)に不動産がある場合は、土地の利用が大幅に制限されるので価値が低い土地とみなされる。

対象となる物件が都市計画法に定めるどのエリアに存在するのかは、土地の活用や資産価値の観点から非常に重要なポイントとなるので、覚えておいてほしい。

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