不動産購入時の「諸費用」を把握する

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不動産購入に必要な費用とは

物件の購入には仲介手数料、印紙税、不動産取得税などの諸費用がかかる。

諸費用は物件価格の約7%程度と比較的高額なので、どのような費用が必要なのか押さえておこう。

不動産購入の流れを理解する

物件の購入まではおおよそ表1のような流れで進む。

売買代金や手付金とは別に必須となる費用も併せて記載するので、どの段階でどのような費用がかかるのか把握しておこう。

【表1 不動産購入までの流れ】

図5194

以上が一般的な不動産購入までに流れである。

この一連の流れの中で必要とされる諸費用には、1.仲介手数料、2.印紙税、3.登録免許税・司法書士手数料、4.不動産取得税、5.各種保険料、6.その他雑費及び消費税などがある。

では各費用ごとに詳しく見ていこう。

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1.仲介手数料

仲介手数料は売買を仲介した業者に支払う手数料であり、金額の上限は宅建業法で定められている。

宅建業法の通り計算すると複雑になるので、以下の簡易式でさしあたり計算するのが通常である。

仲介手数料上限=売買代金×3%+6万円

 

尚、仲介手数料には消費税も課税される。

2.印紙税

不動産売買契約書には1通ごとに所定の金額の収入印紙を貼付し、押印することが義務づけられている。

この収入印紙額が印紙税だ。

印紙税額は税法で下の表2の通り定められている。

【表2 不動産売買に要する印紙税額】

図諸費用2

軽減税率は平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書に限って適用されるが、時限的な規定であり本則税率に戻される可能性を有している。

売買契約書作成の際は国税庁のホームページで常にその時点の印紙税を確認するようにして欲しい。

3.登録免許税・司法書士手数料

不動産の売買を行うと所有権移転登記を行う必要がある。

通常はその登記に要する手続は司法書士に依頼することになる。

その他、融資を利用する場合は抵当権設定登記も必要だ。

これらの登記に要する税金が登録免許税なのだ。

所有権移転登記、抵当権設定登記に必要な税額は以下の式で計算できる。

所有権移転登記:物件の固定資産税評価額×1% 抵当権設定登記:債権額×0.4%

 

この他司法書士手数料は個々の司法書士によって異なる。

相場としては5万円から10万円程度を見込んでおけば十分だろう。

4.不動産取得税

不動産の取得自体にかかる税金が不動産取得税だ。

税額に関しては土地・建物で異なるが、以下の算式で求めることができる。

土地:物件の固定資産税評価額×0.5×3% 建物:物件の固定資産税評価額×3%

 

 

納付時期については所有権取得の数か月後、都道府県から納税通知書が送付される。

その指示に従って納付することになる。

5.各種保険料

物件購入のため融資を受ける場合、金融機関にもよるが火災保険などの契約が必須条件とされる場合がある。

更に火災などの際に銀行が優先的に保険金を受け取れる質権の設定を求められる場合もある。

この場合は保険加入のための保険料がかかる。

また地震保険への加入は任意である。

しかしリスクを考慮するとこの時点で同時に加入すると効率的だ。

6.その他雑費・消費税

雑費の内容は主に融資に関する事務経費、物件調査のための交通費などだ。

また、物件のうち建物部分は消費税の課税対象であるので、消費税も必要になる。

投資用不動産を購入するなら

不動産購入時に必ずかかる諸費用についての詳細は以上である。

自宅用であれ投資目的であれ、不動産購入時には必ず上記の諸費用がかかる。

諸費用が物件価格の約7%程度であるということは、当然規模の大きな物件を購入するには付随した費用も高額になるということだ。

よってそれなりの資金の準備が必要だ。

投資目的で不動産購入するとして、具体的に1億円程の投資用不動産購入時に諸費用がいくらになるかを不動産投資で必要となる費用の一覧で試算しているので参照してみると良いだろう。

上記記事内試算では、保険料を計算に入れたり不動産取得税などを多めに見積もっているので1億円の物件に対し諸費用は1,313万円と試算されている。

この試算では土地評価額などが多めに見積もられているため、実際にかかる費用は試算よりも抑えめになると思われるが、1億円以上など高額な物件購入時の諸費用がどの程度になるかのイメージは掴めるだろう。

もし将来にわたって不動産投資を拡大していこうとする場合は、物件購入時には毎回必ず諸費用が必要になってくるので1つめの物件購入時に諸費用などで手持ち資金を使い果たしてしまうことのないようにするべきである。

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