マンション投資のローンで破綻しない為に注意すべき4つのリスク

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マンション投資が株など他の投資と決定的に違うメリットは、ローンを組んで投資が出来るという点にある。

銀行から融資を受けることで自己資金の何倍、何十倍もの投資も可能だ。

ではそのメリットを活かしてマンション投資でローンを組んだ場合に破綻することの無いよう、以下の4つのリスクに注意しておこう。

  1. 空室増加でマンション投資のローン支払いが不能になるリスク  
  2. マンション投資ローンの金利高騰リスク
  3. サブリース契約更新時に賃料が減額になるリスク
  4. マンション投資ローンの債務超過で追加融資が不可になるリスク

 1.空室増加でマンション投資のローン支払いが不能になるリスク

 空室が原因でローン支払いが不能になるリスクは不動産賃貸業においてはどの物件にもつきものではあるが、明らかに予見できるであろうという事例もいくつか存在する。

例えば近隣にある大学や工場など、特定の入居者層をターゲットにしたマンション経営の場合はどうだろうか。

地方にある大学や工場などが撤退した後、その入居者層がいなくなった場合に空き室が増えることは容易に想像できるだろう。

 特に昨今では志願者増を見込んで大学の都心回帰の傾向が続いているので留意しておこう。

(参考:郊外から都心へ!大学のキャンパス移転事情

他にも利回りが良いからと築古物件を買ったものの修繕費用やリフォーム代が予想以上にかかかる事もよくあるケースだ。

物件販売時には「利回り15%」など高利回りだと思ってもそれは満室になった場合の想定利回りであるから、実際には空室だらけでリフォーム費用をかけないと空室が埋まらないような物件は多く存在する。

しかしリフォーム費用がないからと放置していると空室が埋まらないばかりか新たな退去者が出るたびに空室は増え続け、結果ローンの支払いもままならなくなってしまうのだ。

見かけの利回りに惑わされず、特に築古物件を購入しようとする場合は大規模修繕がいつ行われたか(または全く行われていないのか)、リフォームが必要な場合は費用はどの程度必要かも確認しておこう。

建物の劣化に対しきちんと対応出来ていないと空室リスクが高まり、結果ローンの支払いに苦慮することになるだろう。

 2.マンション投資ローンの金利高騰リスク

金利高騰時の対応策としてもっとも有効なのは繰り上げ返済をする事である。

キャッシュフローをむやみに使い尽くすことなく堅実なマンション投資を続けていれば、金利高騰時にある程度の繰り上げ返済に使えるだけの資金を蓄えておく事は可能だ。

低金利のローンに借り換えをしたり、ローンを組んだ金融機関と金利交渉をするというのも対応策の一つとなる。

ローン金利が近い将来高騰すると思われる場合は、ローン設定時に固定金利でローンを組むことで予めリスクを回避する事も出来る。

昨今では5年、10年といった期間を限定した固定金利を選べる事も多くなっており、金利上昇リスクを低く抑える事も可能になっているのだ。

なお繰り上げ返済はローン金利高騰時のリスク回避には有効な方法ではあるが、低金利でローンを借りられている間は無理に繰り上げ返済をするよりも余剰資金は不測の事態に備えるための蓄えとしたり、他の投資に回すなど有効活用したほうが投資効率は上がるだろう。

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3.サブリース契約更新時に賃料が減額になるリスク

サブリースとは家賃の80%~90%をサブリース会社(不動産会社)が家主に保証する契約であるから、契約当初には家主が空室の心配をする必要がなくなるというメリットがある。

しかしサブリース契約は長期的に家主の利益を保証する契約ではなく、数年後には賃料が減額されるリスクを含んでいる。

サブリース契約で「家賃30年保証」や「契約10年更新」など、賃料が長期にわたり固定されると謳われている場合もあるだろう。

だが借地借家法によりサブリース会社はそのような契約を基本的に守る必要はないとされ、周辺環境、経済環境の変化などを理由としていつでも賃料の減額を要求することができる。

サブリース契約ではマンションオーナーとサブリース会社との間で建物賃貸借契約が成立している。

よって民法による賃貸借契約よりも効力のある特別法の借地借家法が適用され、サブリース会社が法律に守られる立場になるからだ。

その為サブリース会社と契約した賃料を見込んでマンション投資ローンの返済額を決めていた場合は、ローンが支払不能になる事もありうるのだ。

サブリース会社が借主の立場であり、借地借家法上で賃料の減額請求が認められている以上、たとえ「家賃30年保証」とされていてもそれが「30年同額の家賃」を保証するものではないという事には注意が必要だ。

4.マンション投資ローンの債務超過で追加融資が不可になるリスク

 マンション投資ローンが債務超過である状態とは、物件の評価額がローンの残債を下回っている状態の事であり、このような場合は購入した物件を売却しようとしてもローンの残債以下の金額でしか売却出来ない。

 しかしたとえ 債務超過の状態にあったとしてもローンの返済がきちんとされていれば問題はなく、債務超過の状態のまま家賃収入を得て不動産経営を続けることも十分可能なのである。

だが問題となるのは、保有物件でローンが債務超過の状態にあると新たな不動産を購入しようとしても追加の融資が受けられないという事だ。

 金融機関はそれぞれ独自の不動産の評価方法を持っていて、その独自の評価方法で融資額を決定している。

そして融資を行う際には融資依頼者の既存物件を各金融機関の評価方法で評価し直すのだ。

 例えば、金融機関Aでは評価額が150とされている物件でも、他の金融機関Bでは評価額が80しか出ないという事もあり得る。

この場合、金融機関Aからフルローンで評価額150の物件を購入したとすると、金融機関Bから見ると評価額80の物件で150のローンを組んでいる事になるので金融機関Bからは70の債務超過の状態であると見なされてしまう。

これでは新たな物件を購入しようとしても、金融機関Bから新たな融資を引き出すことは難しいだろう。

評価額を大きく出してくれる金融機関Aのような金融機関からフルローンやオーバーローンで数棟の物件を購入したら、違う物件評価方法をもつBのような金融機関からは債務超過状態になっていると判断されてしまう事は、現実に起きている話なのだ。

他の金融機関からみて債務超過になっている物件を保有していると、自己資金を使うなどしない限り追加の融資を受けることは難しく、売却しようとしても売値が低くなる可能性が高い。

なぜなら売ろうとしている物件の買主がローンを組んで買う場合、買主が利用する金融機関が物件を低く評価すると融資可能額も低くなり、物件購入に必要な額の融資が出ず物件売却価格を引き下げざるを得ないという事もあり得るからだ。

また物件の修繕の為に追加の融資を受けようと思っても債務超過で追加の融資は受けられない、売却しようにもローンの残債よりも低くしか売れない、という事態になったら不動産投資で破綻しかねなくなってしまう。

ではそのような状態を回避する為にはどうしたらよいのか。

購入する物件に対して絶対的な基準を持ち、一つの金融機関だけから見て評価額が大きい物件ではなく、どの金融機関からみてもきちんとした評価が出る物件をその評価額と同等かそれ以下で購入していれば、債務超過になるリスクは低く抑えられるだろう。

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マンション投資ローンのリスクは回避できる

以上4つがマンション投資でローンを組む際に注意すべき主なリスクである。

特にマンション投資において失敗しやすいのは、前述1.で述べたように空室増加でマンション投資のローンが支払い不能になる事態に陥ってしまう事だ。

いくら満室時に高利回りになる物件を購入したとしても、空室が増加していくようではローンの支払いもままならなくなってしまう。

だが物件を購入する前に物件周辺地域の賃貸入居需要の確認を徹底し、空室リスクを考慮した上での物件価格かどうかを検証して物件の高値掴みを回避したり、客付けの良い仲介管理会社を予め見つけておくなどの対応を取ることは出来る。

マンション投資の大きなメリットはローンを組んで投資を行えることであるが、どの投資においてもある程度のリスクは避けられない。

しかし、予めどのようなリスクがあるかを把握しておくことでリスクの回避や対処をすることは十分可能であるから、むやみにローンの破綻を恐れてマンション投資を諦める必要はないのだ。

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