高利回りな不動産投資を始めたいなら「地方」を狙うべき3つの理由

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人口の減少は日本が抱える根源的な問題である。

国立社会保障・人口問題研究所によると、日本は2005年よりすでに人口減に転じており、2019年には世帯数も減少に転じる見込みとなっている。

2040年には、約7割の自治体で2010年に比べて2割以上人口が減り、その中の自治体の中で更に2割以上の自治体は4割以上人口が減る見通しが立てられているのである。

空室率の高い都道府県は7大都市圏(札幌・仙台・東京・名古屋・大阪・広島・福岡)からは離れた場所に位置しており、地方都市の空室率の高さがデータからもうかがえる。

空室率が一番低い宮城県は、東北大震災の復興需要という特殊な事情により、震災前と比べて4%以上空室率が下がっている。

人口減のリスク以上に高利回りが狙えるエリアがある

海外市場に活路を見い出せるメーカーなどの企業と違い、不動産賃貸業は基本的に国内しか需要が存在しないため、努力が足りない不動産オーナーには厳しい時代が来ることが予想される。

この傾向が顕著なのが地方の物件である。働き手となる年少人口の減少と人口流出が同時に起きている地域が多く、地方の多くの市町村で今後も空室が増えることが見込まれる。

しかしながら、私はまだ物件を持っていない人に対して、あえて地方の物件を勧めることが多くある。

その理由は、地方物件には人口減による空室リスクがあるが、それを補う以上のリターンが見込める高利回り物件があるからである。

ここで私が言っている「地方」とは、人口数万人~10万人台程度の市区町村だ。

東京、大阪、京都、名古屋、福岡、札幌などの政令指定都市ではなく、県内の主要な中心部から、車で1時間程度かかる場所にある物件である。

家賃は、単身用の1Kで3万円台、ファミリー用の3LDKでも5万円台からあるような地域である。

なぜ私が地方物件を勧めるのかの理由を解説する前に、地方物件が直面している具体的な問題について説明しよう。

地方は人口が減り、新築物件が増加している

地方エリアへの投資は、都心部以上に慎重になる必要がある。需要が安定している良い物件と、競争が激しくまったく需要が見込めないダメな物件の差がもの凄く激しいからである。

地方では、満室の物件もある一方、空室率が3割以上になっている物件も多くあり、強者と弱者が紙一重で併存している地域が多くある。

空室率の増加に対して人口 地方では都市部よりも土地が余っていることが多く、不動産デベロッパー(アパート建築会社)が地主を説得して、遊休地などに新築アパートを建てるケースが増えている。

このような物件は、新築にもかかわらず家賃が築10年程度の中古物件とさほど変わらないことも多く、競争にさらに拍車をかけている。

人口減の問題とともに拍車を欠けているのが、新築物件の建設ラッシュである。

地方物件は、特定の工場や大学などの需要に頼っていることが多いのも問題だ。

近年はメーカーも生き残り競争が激しくなっており、効率化のために海外に生産地を移転したり、逆に国内戻したりといったことに柔軟に対応するケースが近年多く発生している。

このような企業は、国内の生産需要に合わせて派遣社員を増減させたりして対応している。

工場が稼働している時は派遣会社経由の法人契約が多くある一方、生産が一段落すると派遣社員も離れることになるので、賃貸需要が激減する物件がその地域に多く発生する。

このような地域に物件を保有している場合、安定性を欠いた賃貸経営を迫られることになる。

割安で高利回りの物件は地方にしかない

ここまでリスクばかりを述べたが、リスクを上回るリターンを得られる可能性があるのが地方で物件を買う魅力的な部分である。

私が地方物件をお勧めする一番の理由は、かなり割安で高収益な物件が見つかる可能性があるからだ。

ただし注意してほしいのは、これはあくまでもそのような可能性があるという個別論である。

地方は都心部よりも間違いなく利回りは高いが、それ相応のリスクもある。

普通に売りに出ている地方物件を購入しても、都心部の物件と比べて割安感があるわけではない。

私が地方物件をお勧めする理由は、収益性が高くリスクが低い物件が、都心部ではまったく出ないものの、地方ではごく稀に出るから、というのが理由である。

都心部だと利回り6~7%前後でも普通の水準なので、10%以上でまともに稼働可能な物件は、時期によってはまったく売りに出されない。

これが地方だと、利回り9~10%ぐらいが普通の水準で、12%(もしくはそれ以上)の物件が時に出てくるようなケースも多くある。

このような、平均利回りが都心部よりも高い地方エリアの中で、さらに高利回りの物件を狙って買うのである。

東京は売り物件の数も多いが買い物件の需要はそれ以上に多く、収益性をさほど重視しないプレイヤーも多く存在する。このような競争が激しい市場では、割安に物件を買うのは至難の業である。

私は県全体の空室率が日本で一番高い山梨県で複数の物件を買っているが、どれも年間稼働率は95%以上である。これらの物件は表面利回りが20%を超えているものも複数ある。

周りの物件は空室だらけという状態にもかかわらず、高収益な状態を保った運営が実際にできているのだ。

地方でも需要が確実に存在する物件を保有すれば、満室の状態を維持できる可能性は十分ある。

逆に、都心部の良い物件は、不動産投資を始めたばかりの人が買えるチャンスはほとんどない。

運よくいい物件買えても利回り8%程度なので、そもそも割安で買ったとしても手残りとなる利益が全然出ない。

そうであれば、人口減などのリスクは事前リサーチによりカバーし、利回り10%以上の物件を地方で狙ったほうが、結局はリスクが少ない選択をしていることになると言える。

都心部の良い立地で不動産を買うのは、手堅く少ない利益を得る資産家の投資手法である。

一般投資家である我々は、知識と行動量でリスクをカバーしながら、地方で積極的に高利回り物件を狙う必要があるのだ。

 

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