不動産投資で破産した人の2つの失敗理由とは?

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不動産投資で破産する人は実際には少なく、 収益目的のマンションやアパートの融資で有名なスルガ銀行の顧客で破産した割合(2016年)はわず0.2%だ。

しかしサラリーマン大家の場合、破産とまではいかなくても破産寸前でぎりぎり踏みとどまっているケースもあるだろう。

不動産投資の赤字を会社で働いた給与で補填しているような場合だが、副業で豊かな生活を手に入れようとして不動産投資を始めたのにこのような状態になってしまっては本末転倒だ。

こういった事態に陥らないように、不動産投資で破産する人の失敗理由には何があるのかを知っておこう。

不動産投資で破産する理由その1…資金繰りに失敗してしまう

不動産投資で破産してしまう理由としてまず第一にあげられるのが資金繰りの失敗だ。

資金が足りなくて修繕費用などの必要な費用が払えなくなり破産にまで至るケースなどだ。

例えばローンを組んで築古の木造アパートを1棟購入したとしよう。

築古物件は利回りが高いというメリットがあるが、何かと修繕費用も嵩みがちだ。

また賃借人の退去時には原状回復費用や新たな客付け用に広告費などの費用がかかる。

原状回復費用は賃借人からクリーニング費程度しか徴収できない上、部屋の状況に応じてはリフォームが必要なこともある。

それなのに手持ち資金を物件購入時の諸費用や頭金などで使い果たしてしまっていたらどうなるか。

原状回復に充てる資金もなく放置された部屋では新たな客付けをするのは難しいだろう。

荒れた部屋で広告費も十分かけられない状態では退去者が出るごとに空室は増えていき、ローンの支払いが不能になるといよいよ物件を手放さざるを得なくなってしまう。

しかし空室が多い不動産では物件の値段を極端に下げないとなかなか買い手がつかない。

結果として組んだローン以下の値段でしか物件が売れずに借金だけが残ることになる。

利回りの良い不動産を見つけたと思って舞い上がってしまい、無理してローンを組んで物件を購入した結果、運営資金が足りなくなって不動産の経営が破綻してしまうのがこういった例である

参考例

  • 物件:築18年の一棟ものアパート
  • 価格:3,000万円
  • 家賃:350万円/年(利回り11.67%)
  • 光熱費・管理費などの経費:70万円/年
  • 融資期間:15年(フルローン)
  • 金利:3.0%
  • 構造:木造(1LDK35平米)

上記物件はなかなかの高利回りであるから、フルローンで融資が引けたなら多少無理をしてでも手に入れたいと思うかもしれない。

しかし融資期間は15年と短く返済比率が高くなっているので、この条件では手残りとなるキャッシュフローは殆ど出ないのだ。

いくら高利回りであってもキャッシュフローが出ない物件の場合、予想外の修繕費用が発生した時や入退去時のリフォーム費用を家賃収入で賄うことが出来ないので、別途資金を用意しておかなくてはならない。

手持ち資金が少ない状態で入退去が頻発してリフォームに1室あたり30万円もかかってしまっていた場合どうなるか。

高利回り物件を手に入れる事が出来たと思っていたのに、度重なる修繕費やリフォーム費用が重くのしかかり資金繰りが厳しくなって結局は物件を手放さざるを得なくなってしまう。

物件を手に入れるときにその後の運営資金の事を考慮せずに手持ち資金を全部使い果たしてしまうとこういったケースに陥りやすくなるのだ。

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不動産投資で破産する理由その2…収益性の低い物件を購入してしまう

不動産投資で破産してしまう理由で次に考えられるのは収益性の低い物件を購入してしまっているケースだ。

ここでは代表的な2つのケースを見てみよう。

1.物件購入後に利回りが激減するケース

不動産を購入する時は少しでも条件の良い物件を探すだろう。

しかし当初は条件の良い物件だと思って購入したのに実は収益性の低い物件で、その為に破産に追い込まれてしまうという事もあるのだ。

実際にあった例を元に見てみよう。

満室で利回りの良い物件を見つけて1棟買いする際、その入居者達が一流企業の社員であれば属性も良く物件としての条件も良さそうに思える。

物件がその企業の社員寮として一括借り上げになっている場合などだ。

企業との契約期間中は満室状態が続くので経営も安定するだろう。

しかし契約期間が過ぎたらどうなるか。

また新たに入居者を探す事になるのだが、この時に一括借り上げ時と同様の賃料で貸すことが出来れば良いが、賃料を下げざるを得なくなる事もあるのだ。

その企業が新築の時から長期にわたり一括借り上げを続けていてくれたとしたら、新築プレミアムの時の高い賃料を継続していた可能性が高い。

よってその企業が一斉退去した後は賃料は大きく下がり、賃貸の利回りは大幅に低下する事になる

結果として利回りの良い物件を買ったつもりが収益性の低い物件に変わってしまうのだ。

これでは購入時の利回りを元にローンの返済を組んでいたら返済に苦慮する事になるだろう。

さらに一斉退去後に空室が続いたりしたら破産しかねなくなってしまう。

実際にこのようなケースで採算が合わなくなり、泣く泣く多額の売却損を出して物件を手放すはめになった事例も少なくない。

参考例

  • 購入時物件価格:12,000万円
  • 満室時利回り:8%
  • 満室時家賃収入:960万円/年
  • 家賃8万円/月×10戸

上記の物件を購入し数年後に一括借り上げが無くなり賃借人が一斉退去した場合の想定家賃収入を見てみよう。

  • 購入時物件価格:12,000万円
  • 満室時利回り:6%
  • 満室時家賃収入:720万円/年
  • 家賃6万円/月×10戸

物件購入時には毎年960万円の安定収入があると思ってローンを組んだのに数年後には満室時でも720万円にしかならず、想定よりも毎年240万円も低い収入になってしまう。

想定利回りも8%だと思って購入したのに6%にまで下がってしまっている。

この物件を一般的なスルガ銀行の4.5%のローンを利用してフルローンで購入していたとしたら・・・。

満室状態でやっと必要経費が賄える程度の利益にしかならないだろう。

しかも賃借人が一斉退去した後にすぐに物件を満室にするのは困難を伴う。

結果的に収益性が低い物件で空室が続いてしまうと、破産という言葉も現実味を帯びてきてしまうのだ。

2.電話営業から新築ワンルームマンションを買ってしまうケース

新築ワンルームマンションのしつこい営業電話を受けて辟易した経験のある人も多いだろう。

良い物件は営業をしなくてもすぐに買い手がつくので、しつこく営業電話をかけて売り込むような物件はそうでもしないと売れない物件ということだ。

節税になる、ローンを払い終わったら資産になる、などの甘言に乗って初めから収益性の低い新築ワンルームマンションをローンで購入してしまうのは非常にリスクが高い。

そういう物件は家賃収入があってやっとローンが返せる程度の収益しか出ないことが多いので、空室が出た時の赤字部分を本業の給与から補填しなければならないことも多い。

そんな時に万一本業でリストラにでもあってしまったらどうなるか。

ローンの支払いが不能になって物件を手放すことになっても新築での購入時より大幅に値段の下がる中古の値段での売却になる。

また空室が続いている状態であれば買い叩かれてローンの残債以下の安値でしか売却できなくなる可能性が高い。

結果として本業でリストラにあって職を失った上に副業で始めた不動産投資では借金だけが残ってしまうという、最悪の事態になりかねないのだ。

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2つの失敗理由の共通の原因を知って破産を未然に防ぐ

では上述した2つの失敗理由に共通する原因とは何か。

それは「事前調査を怠った」ことである。

もちろん事前に何の調査もしなかった訳ではないだろうが、調査が十分ではなかったのだ。

理由その1のケースでは、築古物件であれば築浅よりもずっと修繕やリフォームに費用が必要になることを事前に予測しておくべきだ。

購入前にどの程度の修繕が必要か、過去にどういった修繕が行われてきたかなども購入前に調査し確認すべきなのだ。

そして突発的な故障やなんらかのトラブルなど、想定外の事がおきたときの備えとして相応の資金は用意しておかなくてはならない。

それを怠ると結果として資金繰りに行き詰ってしまい破産しかねなくなるのだ。

理由その2のケースでも、購入当初の利回りなどを鵜吞みにせず事前に市場調査をしておけばなんらかの対処が出来る。

賃貸中の中古物件であれば、物件のある地域の家賃の相場を調査しておく事でその物件の賃貸価格が適正であるか、割高になっていないかどうかがわかる。

割高である事がわかっても、現況の相場価格で計算し直して十分採算に合うような物件であれば購入を検討するのも良いだろう。

そうでなければ物件購入を見送ったり、採算に合うような価格での指値で買い付けを入れたりなどの対処をしよう。

またいきなり掛ってくる営業電話の甘言を鵜吞みにせず、投資用ワンルームマンションを購入するのであれば事前に自分で市場調査をした上で自ら物件を探すべきである。

物件購入前からしっかりと調査を行った上で収益性の見込める物件を厳選して購入し、余裕を持った運営資金を保って入れば破産にまで追い込まれるような事態は回避できるのだ。

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